Как купить жильё в Дубае за криптовалюту

Дубай одним из первых в мире начал использовать криптовалюту при купле-продаже недвижимости: первые покупки были зафиксированы ещё в 2017 году. Сегодня расчёты с использованием криптовалюты занимают уже существенную долю сделок. Дубай движется к тому, чтобы стать мировым криптоцентром. Например, в марте 2022 года две крупнейшие мировые криптовалютные платформы — crypto.com и сингапурская компания Bybit — объявили о своих планах по созданию штаб-квартир в Дубае.

• Особенности покупки жилья за крипту
• Какое жилье можно купить за криптовалюту
• Как купить недвижимость в Дубае за криптовалюту
• Процесс сделки
• Криптовалюта и ипотека
• Система блокчейна
• Прогнозы

Особенности покупки жилья в Дубае за крипту 

Покупка недвижимости за криптовалюту выгодна по ряду причин:

• Процесс перевода средств с криптовалютного кошелька покупателя несложен и оперативен.
• Криптовалюта пока не облагается налогами.
• Криптовалюта обходится дешевле при международных платежах и переводах. Ведь обычно банки взимают комиссию всякий раз, когда необходимо произвести международный платёж.
• При покупке недвижимости в Дубае криптовалюта — безопасный вариант с точки зрения оплаты. Как только вы расплачиваетесь биткоинами, система переводит валюту в фиатные деньги, то есть в привычные наличные. После перевода или оплаты крипта мгновенно конвертируется в наличку, что обеспечивает безопасность и защиту от колебаний курсов.

Плюсы покупки жилья за криптовалюту:

• можно просто и быстро настроить кошелек;
• криптовалюты анонимны;
• нет комиссий за транзакции;
• транзакции быстрее, чем в обычной банковской системе;
• весь процесс полностью легален и регулируется законодательно.

Минусы покупки жилья за криптовалюту:

• хакеры могут украсть кошелек и токены;
• криптовалюты подвержены огромным колебаниям;
• не все продавцы принимают криптовалюту;
• в будущем возможно ужесточение законодательства в отношении криптовалют. Нужно быть к этому готовым и внимательным.

Какое жильё можно купить за криптовалюту

В Дубае за биткоины и другие криптовалюты продаются не любые объекты, но очень многие. В ОАЭ есть районы, где иностранцам в принципе запрещено приобретать недвижимость, и здесь речь идёт не только о криптовалюте, но и обо всех иных способах оплаты. Если же это «открытый» район, то практически любой объект недвижимости можно приобрести за криптовалюту.

Всё меньшее количество застройщиков отказываются от такой системы платежей. Более того, некоторые строительные компании предлагают скидки на покупки в цифровой валюте. Среди наиболее крупных девелоперов, которые продают жильё за крипту, можно отметить Emaar Properties, Select Group, Fam Properties — у них можно выбрать новостройки в Дубае во всех популярных районах мегаполиса. Например, купить недвижимость в Дубае за биткоины можно в BlueWaters, One JBR, Address JBR, Bulgari Residencies, Madinat Jumeirah Living, Downtown Dubai, Palm Jumeirah и других районах.

Как купить недвижимость в Дубае за криптовалюту

При планировании сделки нужно обратиться в трейдинговую компанию, у которой есть лицензия Экономического департамента Дубая (Dubai Economic Department, DED) на осуществление финансово-посреднических операций.

Сделку можно провести в любой цифровой валюте по актуальному биржевому курсу, зафиксированному на момент заключения договора в официальном офисе трейдинговой компании. При этом нужно будет заплатить комиссию, величину которой можно заранее согласовать.

При покупке недвижимости может быть проверена законность получения криптовалюты. Нужно доказать, что средства, на которые куплена криптовалюта, были получены легально. Например, если покупатель продавал свою недвижимость в другой стране, получал дивиденды по вкладам или сбывал акции и облигации, то все эти операции должны быть прозрачны.

Стоимость недвижимости в Дубае рассчитывается по курсу AED. Конвертация в валюту ОАЭ обязательна и осуществляется по актуальному биржевому курсу. Она необходима в связи с установленными ЦБ ОАЭ требованиями об осуществлении расчётов на территории страны. Наиболее распространены покупки недвижимости off-plan (на стадии строительства). Цены на недвижимость в Bitcoin, Ethereum и других криптовалютах на несколько процентов ниже за счёт сокращения комиссионных платежей.

Топ-10 криптовалют, ранжированных по рыночной капитализации:

1. Bitcoin (BTC);
2. Ethereum (ETH);
3. Tether (USDT);
4. Binance Coin (BNB);
5. Cardano (ADA);
6. Dogecoin (DOGE);
7. XRP (XRP);
8. USD Coin (USDC);
9. Polka dot (DOT);
10. Uniswap (UNI).

Процесс сделки 

Для начала покупатель должен завести криптовалютный кошелёк. Процедура регистрации кошелька может проводиться как от имени физического, так и от имени юридического лица. 

В дальнейшем процесс покупки не имеет принципиальных отличий от сделки, заключаемой с использованием наличных или кредитных средств. Нужно обратиться в агентство — оно подберёт объект, соответствующий предъявляемым требованиям по месту расположения, площади, стоимости.  После этого объект бронируется, его стоимость в дирхамах конвертируется в выбранную криптовалюту. Сумма прописывается в договоре и пересмотру не подлежит вне зависимости от последующих колебаний обменного курса. При этом из-за колебания курса сделка купли-продажи или аренды рискует стать невыгодной для одной из сторон — но тогда договор может быть расторгнут.

После этого покупатель перечисляет криптовалюту на электронный кошелёк трейдинговой компании и уплачивает установленную комиссию. По требованиям Центрального банка ОАЭ, все транзакции не территории государства должны происходить с использованием национальной валюты — дирхам (AED). То есть после перевода цифровой валюты на счёт трейдинговой компании чек выдаётся в дирхамах. И только тогда можно оплатить выбранную недвижимость.

Если приобретается недвижимость off-plan (то есть строящееся жильё непосредственно у застройщика), то сумма поступает на счёт эскроу (escrow account) выбранного объекта. В этом случае будет подписана особая форма договора на проведение оплаты сделки со стороны третьего лица. После этого чек передаётся застройщику, а покупателю поступает уведомление о перечислении суммы в счёт покупки выбранного объекта.

В случае покупки готовой недвижимости достаточно внести оплату за указанный объект в дирхамах, полученных после перевода криптовалюты в фиатные деньги. 

Агент по недвижимости поможет с оформлением свидетельства о праве собственности (Title Deed). Кроме комиссии трейдинговой компании за оказанные услуги, нужно будет оплатить регистрационный сбор в DLD в размере 4% от полной стоимости объекта и комиссию за услуги агента по недвижимости — 2%.

Криптовалюта и ипотека

Сумма в криптовалюте также может быть использована как первоначальный взнос при получении ипотечного кредита. Для этого, как и для любой покупки, нужно поменять криптоденьги на дирхамы через трейдинговую компанию и внести их на ипотечный счёт в качестве первоначального взноса.

Напомним, что не каждый объект может быть приобретён нерезидентами в кредит. По закону, иностранные граждане могут оформить ипотеку в ОАЭ на покупку жилых объектов только во фрихолд-зонах. Некоторые банки имеют собственный перечень аккредитованных объектов. Так что перед покупкой жилья нужно уточнить, выдаёт ли банк ипотеку на выбранный объект иностранцам.

Основные требования к ипотеке для иностранцев, предъявляемые банками, работающими в Арабских Эмиратах:

• размер ссуды не может превышать 90% от стоимости приобретаемой недвижимости;
• жизнь будущего заёмщика должна быть застрахована, и обойдётся это примерно в 0,3% от размера запрашиваемого займа;
• банк возьмёт плату за оформление одобренного кредита, и стоить это будет до 1% от всей суммы ссуды;
• возраст заёмщика не должен быть менее 21 года;
• верхний возрастной предел законодательно не ограничен, но чаще всего людям старше 55 лет в ипотеке отказывают;
• ставки для иностранцев составляют от 6,5 до 9,5%;
• кредит можно получить на срок от 5 до 25 лет.

Система блокчейна

Земельный департамент Дубая активно использует систему блокчейна. В ней фиксируются все данные о собственнике валюты. Процесс совершения электронных платежей полностью безопасен и занимает несколько минут. Цифровые транзакции надёжно защищают личную информацию. Параллельно происходит регистрация договоров, что делает процесс купли-продажи контролируемым со стороны государства и безопасным для всех участников сделки. Платёж можно отправить из любой точки мира, что позволяет покупать квартиры или дома в Дубае, не выезжая из страны пребывания.

Прогнозы 

В течение 2022 года рынок жилой недвижимости Дубая столкнулся с беспрецедентным интересом со стороны иностранных покупателей. Среди лидеров по объёмам приобретённого жилья — граждане России, Индии, Великобритании, Франции и Италии. Ожидается, что дополнительный спрос будет сформирован покупателями из Китая, чьё число увеличивается на фоне снятия ограничений, связанных с Covid-19.

По данным дубайского офиса Nikoliers, на конец 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья составляет около 1200 AED за 1 кв. фут (или $3500 за 1 кв. м), показав годовой прирост в размере 10%. При этом средняя стоимость 1 квадратного метра в сегменте вилл на 18–20% выше стоимости 1 кв. м в сегменте апартаментов.  Прогнозируется, что средняя стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости Дубая продолжит расти, однако темпы роста сократятся.

В двух словах

Основываясь на рыночных тенденциях, эксперты делают вывод, что большой процент этих транзакций совершался и будет совершаться с помощью криптовалюты. Ожидается, что рост цен на недвижимость в 2023 году составит не менее 7%, а это значит, что и количество сделок с криптовалютой будет только увеличиваться.

Фото на обложке: Freepik