Законы ОАЭ в сфере недвижимости: что нужно знать покупателям

Процедура покупки жилья в ОАЭ — одна из самых удобных и простых в мире, причём это относится и к новостройкам, и к вторичному рынку. Сделки чётко регламентируются государством, благодаря чему интересы продавцов и покупателей полностью защищены законодательством. Но есть нюансы, о которых всё равно нужно знать. В этой статье мы расскажем об основных законах о недвижимости в Эмиратах, о доступных иностранцам формах собственности и правилах покупки жилья.

• Основные законы Дубая о собственности
• Формы собственности
  
• Процесс покупки недвижимости
  

Основные законы Дубая о собственности

Процесс заключения сделок с недвижимостью в Дубае строго регламентирован, а власти жёстко следят за соблюдением законодательства в этой сфере. Низкий уровень коррупции и общая клиентоориентированность бюрократического аппарата позволяют инвесторам чувствовать себя в безопасности. Необходимость следовать букве закона касается всех участников сделки, поэтому перед покупкой обязательно нужно ознакомиться с основными нормативными документами Дубая в этой области. Вот основные из них:

• Закон №7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества — регулирует вопросы прав собственности для юридических и физлиц, а также снижает административные барьеры при покупке недвижимости иностранцами.
• Закон №85 от 2006 года о реестре брокеров по недвижимости — применяется ко всем компаниям, которые занимаются куплей-продажей зарегистрированных в DLD объектов.
  
• Закон №8 от 2007 года «О гарантийных счетах при строительстве объектов недвижимости в Дубае» — направлен на обеспечение законодательной защиты покупателей объектов незавершённого строительства и введение режима регистрации.
  
• Закон №9 от 2009 года о внесении изменений в Закон №13 от 2008 года «О регулировании временного реестра недвижимости в эмирате Дубай» — документ, в частности, формирует список девелоперских проектов, которые могут находиться в собственности иностранцев.
  
• Закон №14 от 2008 года об ипотечном кредитовании.
  
• Указ №27 от 2007 года об аренде жилья в Дубае.
  
• Закон о наследственной собственности.
  

Формы собственности

Рынок недвижимости ОАЭ далеко не всегда был ориентирован на иностранных покупателей. Напротив, до начала 2000-х годов он оставался предельно закрытым, но затем власти реформировали законы о собственности. Первопроходцем стал Дубай. В 2001 году правительство эмирата предоставило иностранцам право владения недвижимостью в определённых районах на условиях аренды, а в 2002 году шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум подписал приказ, согласно которому граждане неарабских стран получили право покупать недвижимость в указанных зонах в стопроцентное владение. В 2006 году право нерезидентов на получение имущества в собственность в Дубае было закреплено Законом о недвижимости №7 — одним из основных нормативных актов в данной сфере.

Таким образом, иностранцам в ОАЭ доступны две основные формы собственности — лизхолд (долгосрочная аренда) и фрихолд (владение по праву собственности), под каждую из которых выделены определённые территории.

Лизхолд

Лизхолд — это владение имуществом с неэксклюзивным правом собственности. Другими словами, вид долгосрочной аренды, приобретение права распоряжаться объектом на ограниченный срок (не более 99 лет). По истечении срока аренды право собственности на недвижимость возвращается к правообладателю. По сравнению с классической долгосрочной арендой здесь инвестору предоставляется расширенный инструментарий. Он может сдавать объект третьим лицам по договору субаренды, перепродать права на аренду до окончания периода использования (в этом случае нужно документально заверить отсутствие претензий у лица, предоставляющего лизхолд), использовать  недвижимость в качестве залога, сделать перепланировку или перестройку помещения. При этом полноправным владельцем земли и самого объекта остаётся непосредственный собственник, которым зачастую выступает застройщик.

Конечными владельцами недвижимости в лизхолд-зонах могут быть только граждане стран — членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). С помощью этого механизма правительство ОАЭ поддерживает местное население, которое меньше платит за ЖКХ, может брать более доступную ипотеку и получает ряд других преференций.

К плюсам владения недвижимостью на условиях аренды можно отнести её более низкую, как правило, стоимость и ограниченную финансовую ответственность в случае вынужденного ремонта. Договор можно заключить на очень продолжительный срок, а при необходимости — продлить его и продолжать пользоваться недвижимостью.

Главный недостаток лизхолда (помимо необходимости рано или поздно вернуть недвижимость владельцу) — это запрет на проведение реконструкции, ремонта и любых других улучшений по собственному желанию, без письменного согласия собственника. Арендаторы могут столкнуться и с другими ограничениями, например, когда речь идёт о субаренде или владении домашними животными.

Узуфрукт и мусатаха

Разновидностями лизхолда являются специальные разрешения на владение недвижимостью с ограничениями — узуфрукт и мусатаха. Узуфрукт позволяет иностранцам эксплуатировать объект, принадлежащий другому лицу, без возможности изменять его первоначальное состояние. Как правило, такая недвижимость рассматривается в качестве аренды для долгосрочных инвестиций. Договор узуфрукта заключается на срок до 99 лет и доступен экспатам и компаниям с зарубежным капиталом, зарегистрированным в Эмиратах и странах Персидского залива.

Договор мусатаха доступен той же категории граждан, но ограничен по времени 50 годами. В течение этого срока обладатель мусатаха является владельцем всех объектов, находящихся на земельном участке. Данный вид владения позволяет возвести на арендованной земле новый объект или достроить и расширить существующий. Прежде всего, право мусатаха характерно для Абу-Даби.

Фрихолд

Наибольшим интересом у иностранцев пользуются специальные фрихолд-зоны, где при покупке недвижимость и земля под ней переходят в безусловное владение инвестора. Покупатель получает право абсолютно свободно распоряжаться объектом без ограничений по времени — продавать, сдавать, дарить, передавать по наследству, реконструировать и перестраивать. Самое главное, что нужно учесть при покупке: сделки можно заключать исключительно с утверждёнными правительством застройщиками или агентами по недвижимости.

Готовое или строящееся жильё на праве собственности в обозначенных зонах могут покупать как экспаты, так и граждане, проживающие за границей. При этом с 2019 года ОАЭ выдаёт покупателям недвижимости и членам их семей «золотые визы» на разные сроки. В октябре 2022 года вступили в силу поправки в визовый регламент ОАЭ, согласно которым нижний порог стоимости недвижимости для получения десятилетней визы с возможностью продления снизился с 10 до 2 млн AED ($544 500). Покупать жильё теперь можно с привлечением кредита местного банка, одобренного государством. Также инвесторы вольны приобретать не только готовое жильё, но и объекты на стадии строительства от одобренных правительством застройщиков.

Кроме того, иностранцы могут претендовать на трёхлетнюю резидентскую визу при покупке готового объекта стоимостью не менее 750 000 AED ($204 200).

Вместе с правом собственности покупатель берёт на себя обязанности по содержанию объекта. При сдаче имущества в аренду ответственность за капитальный ремонт или техническое обслуживание лежит на владельце.

Первые фрихолд-зоны появились в Дубае. Согласно законам о собственности, Земельный департамент Дубая регистрирует имя покупателя в качестве землевладельца в реестре и выдаёт ему документ о праве собственности на недвижимость.

В 2006–2008 годах список свободных зон был также утверждён в Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен в Абу-Даби. Постепенно зоны с фрихолд-объектами появились почти по всей стране, их количество продолжает расти. Например, в Дубае сейчас насчитывается уже около 70 фрихолд-зон, среди которых Downtown Dubai, Dubai Marina, Mohammed Bin Rashid City, Bluewaters Island, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Umm Hurair, Al Barsha, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Gouz, Ras Al Khor. В Абу-Даби иностранцам на данный момент разрешено владеть недвижимостью в девяти районах: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City.

Число свободных зон пополняется главным образом за счёт новых, незастроенных территорий, но есть и случаи перевода лизхолда во фрихолд. Выбор недвижимости во фрихолд-зонах очень обширный — там и многоквартирные дома с апартаментами, и виллы с таунхаусами. В целом, найти подходящий вариант там легче, чем в лизхолд-зонах.

Процесс покупки недвижимости

Средняя длительность всей процедуры покупки недвижимости в ОАЭ составляет около месяца и требует минимального пакета документов. Приобрести жильё в стране можно удалённо. В этом случае для начала сделки купли-продажи покупателю нужны лишь оригинал удостоверения личности и доверенность на своего представителя, нотариально заверенная в стране подписания, а затем подтверждённая в посольстве ОАЭ и министерстве иностранных дел. При нахождении в ОАЭ, наряду с паспортом, нужно иметь визу, на основании которой гражданин находится в стране, и подтверждение адреса проживания.

Процедуру покупки жилья можно условно разделить на пять этапов (для удобства рассмотрим её на примере Дубая).

• Поиск подходящего варианта
  Недвижимость в Эмиратах предлагает множество агентств и застройщиков. Чтобы обезопасить себя, на данной стадии следует проверить, прошла ли компания сертификацию в Агентстве по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Authority, RERA). Это агентство регулирует деятельность девелоперских и брокерских компаний, выдаёт лицензии застройщикам и агентам по недвижимости, а также следит за соблюдением правил купли-продажи жилья в Дубае.
  
• Подписание предварительного договора
  В соглашении на английском или арабском языке указываются адрес приобретаемого объекта, сумма сделки, ответственность сторон, распределение и сроки внесения сопутствующих платежей. В приложении к документу прописываются дополнительные условия. Например, при покупке жилья в новостройке должны быть указаны дата сдачи проекта и размер компенсации в случае срыва сроков застройщиком.
  
• Подписание Меморандума о взаимопонимании (соглашения о купле-продаже)
  Согласно этому документу, который в Дубае называется «Контракт F», покупатель передаёт продавцу аванс в размере примерно 10% от суммы сделки. В случае успешного завершения сделки залог возвращается покупателю. Если она срывается по вине инвестора, деньги остаются у продавца. В обратной ситуации продавец выплачивает компенсацию в двойном объёме. При покупке «вторички» срок действия соглашения — 30 дней.
  
• Получение Сертификата об отсутствии возражений (NOC)
  Затем стороны подают заявку на Сертификат об отсутствии возражений. Застройщик подтверждает NOC после покрытия всех расходов, которые он нёс за обслуживание объекта до заключения сделки. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.
  
• Передача собственности
  Получив NOC, стороны обращаются в Земельный департамент Дубая (DLD, госорган отвечает за регистрацию, организацию и продвижение инвестиций в недвижимость эмирата), который выдаёт чек на оплату. После перевода денег покупатель получает титул права собственности и становится владельцем недвижимости.
  

При приобретении строящегося жилья вместо NOC и Меморандума о взаимопонимании покупатель подписывает первичный договор о продаже, который нужно переоформить, когда строительство завершат. Сделка при этом регистрируется во временном реестре.

Дополнительные расходы могут включать в себя гонорар риелтора, регистрационный сбор в Земельный департамент Дубая, административный сбор за документ о праве собственности, госпошлину за регистрацию сделки и взнос за NOC (последние два пункта — при покупке «вторички»).

Иностранцы могут рассчитывать на кредит от банка или рассрочку от застройщика. Ставка кредита в среднем 5,5–6% годовых, в качестве залога может выступать приобретаемое имущество или первоначальный взнос. При использовании ипотеки надо будет заплатить дополнительный регистрационный сбор в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.

После покупки недвижимости нужно зарегистрировать соглашение на своё имя в офисе Dubai Electricity and Water Authority (DEWA), предоставив документ о праве собственности, копию паспорта и внеся залог в размере $570.

В дальнейшем владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог на недвижимость, но обязаны делать взносы за обслуживание здания и содержание прилегающей территории.

Менее чем за 20 лет действия властей Объединённых Арабских Эмиратов позволили местному рынку недвижимости пройти путь от полностью закрытого до одного из самых быстрорастущих и привлекательных в мире. Локомотивом здесь выступает Дубай, правительство которого максимально упростило процедуру входа на рынок для потенциальных инвесторов. Чёткая регламентация всех процедур, прозрачность и безопасность сделок в ОАЭ соседствуют с высокой доходностью недвижимости, что позволяет рынку развиваться и дальше.

Фото на обложке: pxhere.com