В Турции ужесточили правила краткосрочной аренды. Что делать инвесторам?

В Турции ужесточили правила сдачи жилья в аренду туристам. Текст закона уже опубликован на сайте официального печатного органа правительства Resmî Gazete. Согласно поправкам, владельцы жилья, желающие сдавать квартиру или дом в аренду на срок менее ста дней, должны получать разрешение Министерства культуры и туризма, а также лицензию на работу и ведение бизнеса. Арендодателю также придётся получить разрешение всех владельцев квартир в доме и повесить на дверь информационную табличку. За нарушение правил предусмотрены штрафы до 1 миллиона турецких лир ($35 270). Закон полностью вступит в силу 1 января 2024 года.

Housearch обратился к эксперту по инвестиционной недвижимости в Стамбуле и автору канала об инвестициях Юлии Донской с вопросом о том, что же теперь будет с рынком краткосрочной аренды в Турции, и что делать тем, кто уже вложился в эту стратегию.

Юлия Донская
Эксперт по инвестиционной недвижимости в Стамбуле, автор канала об инвестициях

Раньше было лучше?

«Свежее ужесточение закона о краткосрочной аренде нельзя назвать чем-то экстраординарным. Этот сегмент рынка и так уже был достаточно жёстко зарегулирован: физические лица не могут сдавать квартиры на Airbnb с 2017 года, а ресурс Booking.com на территории страны вообще заблокирован решением суда и доступен только иностранным туристам. То есть посуточная аренда и до этого момента не была лёгким способом заработка.

Кстати, местное население не очень любит сдавать жильё, в том числе на длительный срок. На фоне дефицита доступной недвижимости это в какой-то момент стало проблемой –– только в Стамбуле насчитали 700 000 «домов-призраков». Власти даже обсуждают возможность обложить пустующие помещения налогом.

Почему люди не хотят сдавать? Дело в том, что турецкий закон всегда стоит на стороне арендатора: недобросовестного жильца сложно выселить, даже если он не платит арендную плату. Разбирательства в судах порой затягиваются на годы. Опасаясь подобного исхода, многие предпочитают оставить недвижимость пустовать.

Если же говорить об иностранных инвесторах, то они, как правило, перепоручают хлопоты, связанные с арендой, специализированным агентствам по управлению недвижимостью. Эти компании имеют соответствующие лицензии и соблюдают правила. 

Конечно, доход при работе с посредником может быть ниже ожидаемого. Но я не знаю никого из инвесторов-иностранцев, кто бы занимался арендой самостоятельно. Это связано со многими факторами: начиная с того, что иностранцу не интересно тратить время и деньги на бесконечные перелёты и улаживание всех формальностей (ведь они не живут в Турции), заканчивая тем, что иностранцу в Турции сложно бороться за свои права, а при нарушении закона ответственность может быть оч

Зачем ужесточают правила краткосрочной аренды?

Турция –– страна туристическая, и интересы отельеров здесь всегда принимают во внимание. Именно с отельным лобби связывают принятие поправок. Из-за роста цен заполняемость гостиниц в этом году упала до 50-60%, и она не соответствует данным о количестве приехавших иностранцев. Предположительно, туристы устремились в частный сектор, а то, насколько законно они снимали жильё –– под вопросом.

Нельзя исключать ещё один важный момент для Турции –– борьбу с нелегальной миграцией и обеспечение безопасности. Турция всегда считалась некоей буферной зоной, и не секрет, что в стране много беженцев и приезжих из Сирии, Палестины, Ирана и Ирака. Все они стремятся в Турцию как в страну, близкую по вере. Сейчас ситуацию подогревает в том числе конфликт, вспыхнувший на Ближнем Востоке. Традиционно страны ЕС заинтересованы в том, чтобы Турция принимала на себя миграционный удар вместо них, и на этот счёт существуют определённые официальные договорённости.

В такой ситуации жёсткое регулирование краткосрочной аренды превращается в необходимость по соображениям безопасности. С точки зрения государства бесконтрольное нелегальное заселение приезжих в частный сектор недопустимо.

Умрёт ли рынок краткосрочной аренды?

Как уже было сказано, краткосрочная аренда в Турции и раньше не была простой стратегией для инвестора. Что же меняется с принятием поправок?

Первый момент –– это введение понятия стодневного срока. То есть аренда на срок менее ста дней теперь автоматически переходит в разряд посуточной. Второй момент –– увеличение штрафов за нарушение правил краткосрочной аренды до 1 миллиона турецких лир. Третий чувствительный пункт –– обязательное получения согласия от всех собственников квартир в здании. Это повлияет на тот сегмент инвесторов, которые сдают жильё посуточно в многоквартирных домах в спальных районах.

О чём говорят все эти изменения? О том, что инвестору нужно заранее подбирать такой тип недвижимости, который подходит под выбранную стратегию –– в данном случае под краткосрочную аренду. Приятный момент: в Турции достаточно зданий подгостиничного типа, этот статус не входит в понятие жилых помещений. Поэтому тем, кто хочет заниматься именно краткосрочной арендой, стоит идти в такие проекты и не пытаться сдавать недвижимость туристам в спальных районах.

Что делать тем, кто собирался сдавать посуточно?

Плюс для инвестора в данной ситуации –– существование агентств по управлению недвижимостью. Тем, кто думает работать с ними, вряд ли стоит беспокоиться. Бизнес этих компаний попадает в зону риска, поэтому можно ожидать, что они будут искать решения для защиты своих доходов и доходов клиента. Из самого очевидного –– давать клиентам рекомендации по покупке недвижимости, подходящей под посуточную аренду. 

В остальном, все формальности турецкие управляющие компании и так берут на себя. Инвесторам они предлагают удобный формат «гарантированной аренды» (guaranteed rental). Это такой способ получения чистого пассивного дохода, на первый взгляд, небольшого –– 5–7% годовых. С другой стороны, нужно учесть, что инвестор вообще не занимается своим помещением после покупки: не тратится на маркетинг, не размещает объявления, не тревожится об обслуживании жилья и не беспокоится об уплате налогов –– этим тоже занимается агентство. Инвестору зачастую даже обставлять квартиру не нужно, этим может заняться девелопер. Поэтому для иностранного инвестора «гарантированная аренда» –– идеальный вариант. К тому же в Турции из-за гиперинфляции таким способом можно получать двойной доход: пока квартира сдаётся в аренду, её стоимость растёт.

Аналогично работает формат сдачи помещений home office юрлицам. Это такой вид офисной недвижимости, в которой не только работают, но и живут. Home office не подпадают под правила краткосрочной аренды, для них подходят только нежилые помещения.

Третий вариант –– совсем отказаться от идеи заниматься посуточной арендой. Аренда –– это не то, чем стоит заниматься в Турции. Такая стратегия больше актуальна для стран Европы и для США. С другой стороны, в развитых странах нельзя заработать на росте стоимости жилья, а в Турции как раз можно.

А если квартира под аренду уже куплена –– продавать?

Тем, кто уже владеет недвижимостью в Турции под аренду и боится последствий поправок, не стоит делать резких движений. Сейчас неподходящее время для продажи: в силу некоторых действий властей рынок стагнировал. В первую очередь это связано с необходимостью коррекции после аномального роста в 2022 году. Выдача кредитов населению временно заморожена. Основные покупатели на рынке –– местные, и они предпочитают брать ипотеку. Поэтому сейчас в покупке турки не заинтересованы.

Если у инвестора есть возможность перейти на работу по новым правилам –– надо переходить на них. В противном случае, можно обратиться к долгосрочной аренде или просто ждать подходящего времени для продажи».

Фотография на обложке: pxhere.com