В Турции повысили порог инвестиций для получения ВНЖ. Как это отразится на рынке?

Турция продолжает ужесточать правила получения вида на жительство. Первые меры были приняты летом 2022 года, после того, как из-за нестабильной политической ситуации в мире сюда устремились потоки мигрантов и экспатов, а цены на аренду жилья подскочили в разы. 

Сначала власти ограничили возможность получения ВНЖ в районах, где количество зарегистрированных иностранцев превышало 20% от общего числа жителей. Позже возросло число отказов в первичном туристическом ВНЖ — наиболее доступном виде на жительство. А с 16 октября 2023 года повышен минимальный порог инвестиций в недвижимость для желающих получить разрешение на проживание. Теперь он составляет $200 000.

Специально для Housearch эксперт по инвестиционной недвижимости в Стамбуле и автор канала об инвестициях Юлия Донская делится мнением о том, как повышение инвестиционного порога на ВНЖ отразится на рынке недвижимости Турции, а также о том, стоит ли ждать повышения планки на получение «золотого паспорта».

Юлия Донская
Эксперт по инвестиционной недвижимости в Стамбуле, автор канала об инвестициях

Что изменилось в правилах получения инвестиционного ВНЖ?

С 16 октября 2023 года минимальная стоимость недвижимости, с приобретением которой инвестор получает право на ВНЖ, должна составлять не менее $200 000. С 26 апреля 2022 года по 15 октября 2023 года планка была установлена на уровне $75 000 для крупных городов и $50 000 для маленьких населённых пунктов. Новый порог не делает различий для больших и малых городов, он действует по всей стране.

Важный нюанс — учитываться будет только кадастровая стоимость, то есть та цифра, что обозначена в ТАПУ (свидетельстве о праве собственности). Раньше получить разрешение на проживание можно было на основании оценки недвижимости. Цифра не менее $200 000 должна быть подтверждена и справкой обмене валюты. Ещё один момент — для получения ВНЖ ТАПУ оформляется на одного собственника, но получить вид на жительство вместе с инвестором может его семья. Те, кто закрыл сделку до 16 октября, могут подаваться по старым лимитам.

С какими явлениями борется новая поправка?

В последнее время Турция столкнулась с большим наплывом мигрантов из разных стран и даже разных культур. Эта страна всегда была местом, где беженцы находили приют. Безопасность и защита интересов местного населения в ситуации мировых потрясений играют важную роль для Турции. Тем более, что конфликт на Ближнем Востоке предвещает новую волну миграции. А получить туристический ВНЖ, который выдают на основании договора об аренде, уже практически невозможно.

Но есть и ещё одна проблема — это уход от налогов путём занижения кадастровой стоимости недвижимости. Особенно она характерна для рынка вторичного жилья. С появлением новой поправки покупатели, заинтересованные в получении ВНЖ, просто начнут отказываться покупать недвижимость, стоимость которой по ТАПУ не соответствует их цели. Иностранных покупателей недвижимости на турецком рынке немного — всего 4,5% — но с налоговым вопросом власти борются всерьёз, разрабатывая различные меры воздействия.

Как новые правила повлияют на активность инвесторов?

Если говорить про Стамбул, то повышение планки не отразится на спросе среди инвесторов, и тому есть две причины. Во-первых, иностранные инвесторы вообще редко покупают недвижимость под получение ВНЖ. Их цель — зарабатывать деньги, а не жить в стране. ВНЖ в этом случае может быть, скорее, приятным бонусом. В остальном инвесторы отталкиваются от прогнозируемой доходности.

Отсюда же вытекает вторая причина: высокую доходность могут дать объекты недвижимости на первичном рынке, расположенные в хорошем перспективном районе. В случае со Стамбулом, стоимость в $75 000, мягко говоря, давно не в рынке. Квартиру от застройщика по такой цене можно найти разве что в небезопасных районах. Цены на недвижимость, подходящую для хорошего заработка за пределами центра, стартуют где-то от $150 000, а $200 000 — как раз актуальная цена для крупнейшего мегаполиса Турции.

Те, кто заинтересован в жилье под получение ВНЖ, — другая категория покупателей. Обычно они идут, что называется, «по нижней планке». Новое жильё в Стамбуле за эти деньги не купишь — можно найти только вторичку. А этот сегмент рынка как раз нередко пытается уклониться от уплаты налогов. Как результат, человек всё равно покупает жильё за те же $150 000, но его стоимость в ТАПУ занижена до $75 000. То есть, уверенно можно сказать, что спрос на новую инвестиционную недвижимость в Стамбуле не пострадает из-за повышения порога для ВНЖ.

А что на побережье?

Стамбул отличается от остальной Турции тем, что здесь не занижают кадастровую стоимость на новую недвижимость. Практически все застройщики показывают в договоре полную стоимость. Совершенно другая ситуация на средиземноморском побережье, где в договоре занижают стоимость даже первички — бывает, что до 50% или 30% от реальной.

По мнению местных экспертов, девелоперы на побережье — например, в Анталье — не готовы подстраиваться под изменение порога для ВНЖ и начать показывать в договоре полную стоимость недвижимости. Ведь тогда им придётся платить повышенный налог (при покупке недвижимости на первичном рынке он делится поровну между продавцом и покупателем). Вероятен сценарий, при котором застройщики могут поднять цены на недвижимость на величину налога.

Но рост цен для курортного рынка полезен: сейчас он переживает падение. Коррекция может оказать благотворное влияние на ситуацию.

Сначала ВНЖ, а потом гражданство?

Итак, повышение порога на получение ВНЖ, как минимум, не отразится на работе инвесторов в Стамбуле. Но такие новости не приходят в одиночку, и нельзя исключать, что за повышением порога на получение инвестиционного вида на жительство последует увеличение минимальных вложений для получения гражданства.

Да, планку уже поднимали в июле 2022 года, но её могут поднять снова — и уже следующим летом. На первый взгляд, $400 000 (минимальный порог инвестиций в недвижимость для получения гражданства Турции) — значительная сумма. Однако не стоит забывать, что до снижения в 2018 году порог на получение «золотого паспорта» составлял $1 000 000. Учитывая поток мигрантов, с которым столкнулась Турция в 2022 году, нельзя исключать, что власти страны предпочтут вернуться к этой цифре.

Что это значит для рынка? Инвестиции — это всегда история про правильный момент и скорость принятия решений. Возможно, сейчас на фоне новостей активизируются те люди, которые давно думали о турецком гражданстве, но не спешили. И похоже, пришло время решаться. Вероятно, сейчас рынок получит волну таких покупателей.

Фотография на обложке: Стамбул. wirestock (Freepik)