Пандемия COVID-19 вогнала в оцепенение целые отрасли, сектора экономики и мировые державы. Вынужденные приостановить работу компании влезали в долги, а все разговоры были только о том, получится ли вывести экономику на прежний уровень.
Для Дубая ответ на этот вопрос был положительным. После пандемии цены восстановились, ознаменовав начало третьего цикла развития рынка.
Рассказываем, какие взлёты и падения пережил рынок недвижимости Дубая, что послужило причиной кризисов, а также о том, какие уроки извлекли из них игроки.
Коротко о трёх циклах развития рынка недвижимости
За последние 20 лет Дубай пережил три этапа роста цен на недвижимость. Первый период длился около шести лет и достиг пика в 2008 году. Второй продолжался четыре года и дошёл до максимальной точки в 2014 году. Сейчас цены на недвижимость растут в третий раз.
После предыдущего падения цены восстановились во многом благодаря активности состоятельных частных инвесторов: прямые иностранные инвестиции в 2022 году составили небывалые $12,8 млрд.
Image: twitter.com
Несмотря на изначальную неопределённость, вскоре после пандемии рынок показал устойчивость. Дубай сочли безопасным и надёжным вариантом, а безопасность всегда была важна для инвесторов, особенно в условиях оцепенения в мире. Общемировые экономические потрясения заставили многих искать «тихую гавань», и Дубай оказался именно таким местом.
Рассмотрим третий этап роста цен на недвижимость в Дубае подробнее чуть позже, а сначала познакомимся с особенностями рынка и его предыдущими взлётами и падениями.
Особенности рынка жилой недвижимости Дубая
Рынок жилой недвижимости Дубая отличается от любого другого, его отличительные черты — роскошь и амбициозность. Представьте себе Бурдж-Халифа — самое высокое здание в мире — или легендарный архипелаг Палм-Джумейра с его роскошными виллами и чистейшими пляжами. Туристы стремятся в Дубай, чтобы посмотреть на эти чудеса, но для местных жителей всё это уже обыденность.
Дубай — это не только небоскрёбы и искусственные острова. Это смелость воплощать в жизнь мечты, превращать пески пустыни в мегаполисы и не жалеть средств на строительство, переворачивающее понятие о роскоши. Дубай — это не просто дома, это впечатления. Местная недвижимость — синоним экстравагантности: здесь можно найти всё, от крытых лыжных трасс до подводных спален.
Во многих городах экстравагантная архитектура кажется неуместной, но здесь она стала чертой характера мегаполиса.
Новостройки в ОАЭ
Падения рынка недвижимости Дубая
Чтобы понять, как сформировался рынок эмирата, нужно заглянуть в его историю. Пик первого шестилетнего роста цен на недвижимость пришёлся на 2008 год. Город в то время бурно развивался благодаря застройщикам, и инвесторы устремились сюда, чтобы заработать на резком подъёме. Но мировой финансовый кризис не пощадил Арабские Эмираты.
Кризис заставил многие страны сбавить обороты, и Дубай оказался в числе пострадавших. Однако оперативные действия правительства и реформы помогли ему восстановиться.
Во втором цикле развития рынок достиг нового максимума к 2014 году. Несмотря на это, строительство не прекращалось, а только набирало обороты. За это пришлось заплатить. Переизбыток предложения привёл к снижению спроса и, как следствие, к падению цен.
Факторы устойчивости рынка недвижимости Дубая
Рынок недвижимости Дубая зависит не только от спроса. Другие важные факторы — влияние иностранных инвестиций и государственные инициативы. Власти эмирата всегда осознавали, как важно быть открытыми для иностранных инвесторов, и это сыграло свою роль.
Так, в 2002 году наследный принц Дубая Мухаммед ибн Рашид Аль-Мактум (нынешний эмир) издал указ, разрешающий иностранцам покупать местную недвижимость и полноправно владеть ею. Это решение стало революционным и вывело эмират на международную арену. Мегаполис превратился в магнит для инвесторов со всех уголков мира.
Изначально иностранцы могли покупать недвижимость в полную собственность (фрихолд) только в нескольких районах. Но город расширялся, число свободных зон росло, а законы смягчались. Результатом стал беспрецедентный скачок цен: с конца 2007 по октябрь 2008-го недвижимость подорожала на 59%.
Мировой экономический кризис 2008 года вызвал потрясение на рынке недвижимости Дубая. Однако оперативные меры правительства помогли городу восстановить спрос в течение пяти лет. В числе этих мер было введение строгих санкций за несоблюдение графика платежей, а также обязательной регистрации сделок с недвижимостью.
Рынок сталкивался и с другими проблемами, о которых мы уже говорили выше: переизбытком предложения и последствиями пандемии COVID-19. Но ситуацию удалось исправить с помощью новых мер: повышения платы за передачу права собственности и введения ограничений на размер ипотечного кредита.
Прежде чем перейти к третьему циклу развития рынка недвижимости Дубая, разберёмся, что стало причиной образования «мыльного пузыря» в 2008 году.
Фотография: Danor Aharon (Pixabay)
«Мыльный пузырь» 2008 года
«Мыльный пузырь» на рынке недвижимости Дубая лопнул в 2008 году. Причиной стало сочетание сразу нескольких негативных факторов:
- чрезмерные спекуляции;
- неконтролируемая застройка;
- мягкое кредитование.
Инвесторы, воодушевлённые стремительным ростом рынка, занялись спекуляциями. Они не использовали приобретённую недвижимость для собственных нужд и не сдавали в аренду — они покупали её, чтобы перепродать и заработать на росте цен. Это привело к появлению множества жилых комплексов, в которых порой не было даже самой необходимой инфраструктуры. Такие дома сделались предметом бесконечных перепродаж. В то же время банки выдавали покупателям кредиты с минимальной проверкой на платёжеспособность. На рынке возникла искусственная инфляция, не имеющая отношения к спросу конечного потребителя.
В этот момент мировой финансовый кризис нанёс серьёзный удар по рынку. Цены рухнули, инвесторы и застройщики оказались в затруднительном положении. Амбициозные проекты, стоимость которых доходила до $582 млрд, пришлось заморозить, от реализации некоторых отказались совсем. Рынок заполнился пустующими невостребованными квартирами, а сокращение рабочих мест обрушило арендные ставки. С оттоком рабочей силы сдавать жильё было просто некому.
Чтобы справиться с кризисом, правительство Дубая приняло решительные меры. Так появились органы контроля сектора недвижимости, обеспечивающие прозрачность сделок. В жилищное законодательство внесли поправки и ужесточили правила кредитования, а застройщики стали нести ответственность за срыв сроков реализации проектов. Эти меры постепенно восстановили доверие к рынку и привели к его возрождению.
Подробнее о возможности надувания нового «пузыря» на рынке недвижимости Дубая можно почитать здесь.
Третий этап роста рынка
С началом третьего этапа роста рынка Дубай триумфально вернулся в новостные заголовки. После пандемии цены пошли вверх — в некоторых районах стоимость объектов даже превзошла доковидные пиковые значения.
Текущий цикл начался примерно в 2021 году, и стабильный рост продолжается до сих пор. Аналитики не прогнозируют образования нового «пузыря», как в 2008 году, или «перегрева», как в 2014 году (тогда цены стали неоправданно высокими), но предсказывают коррекцию. Это значит, что рост цен и арендных ставок замедлится — и к этому уже есть предпосылки.
За последние несколько месяцев произошёл заметный сдвиг в предпочтениях покупателей: всё больше людей ищут небольшие и доступные варианты. Специалисты компании Property Finder, анализирующей рынок, отмечают: 59% покупателей недвижимости интересуются квартирами, а не домами.
Источник: Zawya
Дорогие виллы всё ещё удерживают свои позиции, но цены на них растут не так быстро, как раньше. При этом цены на дома, таунхаусы и апартаменты в небольших комьюнити из сегмента доступных (например, Dubai Hills Estate) выросли на 24%. То же происходило в 2013 году — тогда спрос сместился в сторону более компактной и доступной недвижимости, а рост цен на элитные предложения замедлился.
Несмотря на стабильность рынка, следует проявлять осторожность и тщательно анализировать варианты перед покупкой. С другой стороны, стоит учитывать, что рынку свойственны сезонные колебания и ситуация может меняться от месяца к месяцу.
Почему рынок вернулся к росту в 2021 году
Рынок недвижимости Дубая возродился после пандемии благодаря нескольким факторам.
- Оптимистичный настрой. Несмотря на пандемийную неопределённость, настроения оставались позитивными. То есть инвесторы были настроены покупать недвижимость в расчёте на рост цен в будущем. У Дубая сложилась репутация безопасного и динамично развивающегося города, поэтому общий настрой относительно его судьбы оставался позитивным.
- Государственная политика. Инициативы правительства для развития бизнеса, например долгосрочные визы для инвесторов и пенсионеров, привлекали всё большее число HNWI (специалистов с высоким уровнем дохода). Чем сильнее они стремились в Дубай, тем выше становился спрос на недвижимость.
- Экономические условия, а точнее устойчивая экономика Дубая и его усилия по диверсификации. Город считается региональным деловым центром, сюда приезжают работать и открывать бизнес. В итоге опять же подогревается спрос на недвижимость.
Современные тренды на рынке недвижимости Дубая
Рынок недвижимости Дубая сейчас в хорошей форме, но, исходя из ситуации, инвестору всё равно стоит соблюдать осторожность и учитывать некоторые нюансы в своей стратегии:
- Рост цен в доступных районах: там, где жильё стоит недорого, цены могут продолжать расти.
- Рост цен на дома и виллы замедляется: тем, кто интересуется домами, стоит учесть, что они могут прибавлять в цене не так быстро, как квартиры.
- Арендная плата повышается: при перезаключении договора аренды ставка может возрасти. Это связано с недавними изменениями в порядке расчёта арендной платы.
- Арендодатели не любят помесячную оплату: в популярных районах Дубая владелец недвижимости может попросить внести оплату сразу за полгода или год.
Photo: Myriam (Pixabay)
Как новый рост цен на недвижимость повлиял на игроков рынка
На различных этапах жизненного цикла рынка его участники вели себя по-разному. Сейчас Дубай переживает период роста цен. Рассмотрим, как он повлиял на игроков.
Покупатели. Высокий спрос и ограниченные запасы недвижимости породили острую конкуренцию в этой группе. Те, кто стратегически грамотно вышел на рынок во время предыдущего спада, сейчас в выгодном положении — они могут получить значительную прибыль по мере роста стоимости объектов.
Согласно статистике, в августе 2023 года в городе было зарегистрировано 11 818 сделок с недвижимостью. Это на 25% больше по сравнению с 9450 сделками в августе предыдущего года. Такой резкий скачок числа сделок говорит о повышенном интересе покупателей.
Продавцы. В выигрыше оказались те, кто выждал и сохранил недвижимость во время спада. Поскольку цены и арендные ставки выросли (стоимость аренды жилья поднялась на 32,6% при прошлогоднем росте на 3,5% за последний квартал), продавцы могут вернуть инвестиции с прибылью. Продавцам стоит помнить о том, что цена продажи должна быть реалистичной и соответствовать рынку, иначе привлечь покупателей будет непросто.
Инвесторы. Местные и иностранные игроки продолжают прибывать на рынок Дубая на фоне новостей о продолжающемся росте цен, а также в расчёте на хорошую доходность аренды. Во многом за счёт этого спрос бьёт рекорды: согласно отчёту Земельного департамента Дубая, 20 июня 2023 года — всего за один день — общая стоимость заключенных сделок составила 4,76 млрд дирхамов ($1,3 млрд), что свидетельствует о высокой инвестиционной активности.
Хотя рынок манит перспективами хороших доходов, инвесторам не стоит терять бдительность. Лучший способ защитить капитал — диверсифицировать портфель, а не складывать все яйца в одну корзину. Кроме того, всегда нужно действовать обдуманно и с пониманием того, как поведёт себя рынок в дальнейшем, для этого нужно следить за трендами и анализировать их.
Застройщики. Эти участники рынка сыграли ключевую роль в формировании тренда на рост цен. Они увидели потенциал для прибыли и расширения своих портфелей и предложили новые проекты. Однако девелоперам нужно опираться на опыт и следить за тем, чтобы предложение не превышало спрос.
Регуляторы и органы власти. Государственные органы и регуляторы пристально следят за стабильностью рынка. Опыт заставил их изменить условия под новые реалии — принять меры по ограничению спекуляций и повышению прозрачности. Помимо этого власти увеличили сбор за передачу права собственности, ограничили размер ипотечного кредита и ужесточили ответственность за несоблюдение графика платежей.
Специалисты и агенты по недвижимости. Возможности для бизнеса у этой категории расширяются. Клиентам всё чаще нужны консультации, чтобы ориентироваться в конкурентной среде и принимать правильные инвестиционные решения.
Профессиональные агенты в Дубае сегодня могут зарабатывать около 400 тыс. дирхамов в год ($108 тыс.) или 33 тыс. дирхамов в месяц. Доход топовых брокеров может быть ещё более впечатляющим — до 5 млн дирхамов ($1,36 млн) в год. Такие финансовые перспективы делают профессию риелтора в Дубае очень привлекательной.
Кредиторы и финансовые институты. Рост рынка оказался благотворным и для этой категории игроков: число заявок на получение ипотеки увеличивается вместе со спросом. Однако банки стараются придерживаться практики разумного кредитования и проводят проверку потенциальных заёмщиков.
По состоянию на III квартал 2023 года было заключено 8611 ипотечных сделок, что на 52,9% больше, чем в III квартале 2022 года. Это говорит о повышенном спросе на кредитование.
В двух словах
Третий цикл развития рынка недвижимости Дубая уже можно назвать впечатляющим. Несмотря на удар пандемии COVID-19, он преодолел все трудности и возродился.
История Дубая насчитывает два падения рынка. Первое произошло в 2008 году на фоне мирового кризиса, второе — в 2014 году, когда предложение превзошло спрос. Власти эмирата извлекли уроки из произошедшего и приняли меры, которые открыли двери иностранным инвесторам и вывели рынок на новый уровень.
И всё равно инвесторам лучше подходить к покупке недвижимости в Дубае взвешенно и учитывать тренды. Цены растут в доступных районах, но темпы роста — особенно на дорогие дома — могут замедлиться. Квартиросъёмщикам же нужно быть готовыми к повышению арендных ставок и замене ежемесячных платежей на ежегодные.
Фотография на обложке: u_fkise5m69z (Pixabay)