Инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts, или сокращённо REIT) существуют в Канаде уже 30 лет. За это время среди них появились настоящие дивидендные аристократы — фонды, которые стабильно, год за годом, увеличивают размер выплат своим акционерам. Безусловно привлекательно для инвесторов и то, что в 2007 году правительство избавило такие фонды от необходимости уплачивать подоходный налог. Также REIT освобождены от налога на инвестиционную прибыль Specified Investment Flow-Through (SIFT), который в Канаде обязаны оплачивать все публично торгуемые доходные фонды с 2011 года. Рассказываем, как работают канадские инвестиционные фонды недвижимости, какую доходность их паи приносят инвесторам и какие из них считаются лучшими.
Как устроены REIT
Инвестиционные фонды недвижимости в современном виде появились в США в 1960-е годы, в период правления Эйзенхауэра, который предложил создать механизм, позволяющий инвесторам вкладывать деньги в крупные диверсифицированные портфели недвижимости и получать прибыль по тому же принципу, что и в случае с другими активами, — через покупку и продажу ценных бумаг.
В результате появились REIT — компании, которые привлекают деньги инвесторов для строительства, покупки и управления недвижимостью, а затем распределяют доход между акционерами. Вот какие требования существуют к инвестфондам недвижимости в большинстве стран:
- Налогооблагаемая форма организации (некоммерческое объединение или благотворительный фонд не могут вести такую деятельность).
- Не менее 75% дохода компании должно идти от недвижимости: продажа, аренда, в том числе краткосрочная, проценты по закладным объектам. Ещё 20% дохода REIT может исходить от процентов по ипотеке или банковским вкладам. На все остальные доходы должно приходиться не более 5%.
- Не менее 90% дохода от деятельности REIT должно выплачиваться в виде дивидендов акционерам. При этом акционеров должно быть не меньше ста и контрольный пакет акций не может быть сосредоточен в руках пяти или меньше человек, чтобы не создавалось мажоритарное меньшинство.
Инвестиционные фонды недвижимости в большинстве стран не платят подоходный налог на распределённые дивиденды — хотя каждый акционер в итоге должен будет оплатить налог на прибыль самостоятельно. С REIT взимают лишь корпоративный налог на оставшиеся 10% прибыли. Это позволяет REIT обеспечивать высокую доходность, до 11–18% годовых в разных странах.
Формат инвестиционных фондов удобен тем, что позволяет получать прибыль от недвижимости, не владея отдельным объектом и не занимаясь самостоятельно его управлением. То есть акционерам не нужно следить за состоянием недвижимости, искать арендаторов и вести с ними дела. Есть и другие значимые преимущества:
- Акции инвестиционных фондов ликвиднее самой недвижимости — продать их можно быстро, в отличие от объекта, для которого необходимо найти покупателя и провести сделку.
- Акции можно реализовать не все, а только на необходимую сумму. К примеру, инвестор приобрёл апартаменты в Торонто стоимостью $2,7 млн, а затем ему потребовалось вернуть $1 млн наличными. В этом случае нет других вариантов, кроме как продать недвижимость, взять нужную сумму, а на оставшуюся искать другой объект. Вся процедура может затянуться не на один месяц, тогда как акции инвестиционного фонда можно продать в любой момент, а затем купить снова.
- REIT сильно снижают порог входа на рынок — начать инвестировать можно с любой суммы, будь то хоть $100.
- Активы фондов диверсифицированы, лучше защищены от инфляции и избавлены от рисков, что с каким-то отдельным объектом недвижимости что-то случится.
На сегодняшний день инвестиционные фонды недвижимости работают в 38 странах, среди которых вся «Большая семёрка» — Канада, Франция, Германия, Италия, Япония, Великобритания и США. Также фонды есть в Австралии, ОАЭ, Таиланде, Венгрии, Испании и других странах.
Фото: Conor Samuel (Unsplash)
Как работают инвестиционные фонды недвижимости в Канаде
На фондовой бирже в Торонто (TSX) торгуется 34 канадских REIT, 20 из них имеют рыночную капитализацию выше $1 млрд. Инвестиционные фонды различаются по сферам недвижимости, в которую они вкладывают средства акционеров и которой затем управляют:
- Жилая недвижимость — многоквартирные дома, сдающиеся в долгосрочную аренду, загородные посёлки с домами и виллами под сдачу, общежития для рабочего персонала.
- Офисная недвижимость — бизнес-центры и прилегающие к ним территории.
- Ритейл — недвижимость для розничной торговли, в частности помещения стрит-ритейла, торговые центры и супермаркеты.
- Гостиничная сфера — отели, мотели, загородные курортные объекты для отдыха, апартаменты для краткосрочной аренды в профессиональном управлении.
- Логистические центры — склады, помещения для серверов, проекты self-storage, хранение в портах.
- Здравоохранение — поликлиники, больницы, дома престарелых, офисные корпуса и лаборатории медицинских центров.
- Образование — студенческие кампусы, школы и университетские корпуса.
- Диверсифицированные фонды — фонды, которые могут управлять различными типами недвижимости сразу.
Вкладываться в канадские REIT могут и иностранцы — через аккредитованных брокеров и мировые фондовые биржи. Однако иностранцам может принадлежать не более 49% акций отдельного инвестфонда.
Рынок недвижимости Канады долгие десятилетия был одним из самых стабильных в мире — однако кризис, вызванный пандемией 2020 года, внёс свои коррективы.
Сначала спрос на недвижимость целого ряда категорий (в первую очередь, офисы и небольшие апартаменты, рассчитанные на работающих в Канаде экспатов, а также вторичное жильё) резко упал, а потом взлетел вверх, задрав цены до исторических максимумов.
Так, по данным ресурса Desjardins, в феврале 2022 года средние цены на жилую недвижимость достигли пиковых показателей в 816 720 канадских доллара ($591 012). После чего рынок встал из-за падения спроса: большинство канадцев просто не могли себе позволить покупать недвижимость по таким ценам. Затем пришёл этап резкого снижения. В отдельных провинциях, например в Британской Колумбии, падение цен составило 47%. При этом в Торонто цены снизились не так значительно, на 9,2%.
Эксперты осторожно отмечают, что беспрецедентный пандемический кризис, вероятно, уже преодолён. И хотя покупатели жилой недвижимости всё ещё осторожны в своих решениях, по данным аналитической компании RBC, рынок уже начинает прогреваться за счёт возобновления иммиграционных программ и притока новых экспатов в Канаду.
Также продолжает набирать обороты и строительная отрасль: объём ввода жилья повысился в постпандемийные годы примерно на 15–20% и достиг уровня в 220 000 единиц в год. При этом эксперты RBC отмечают, что для удовлетворения спроса, вызванного ростом числа домохозяйств, к 2025 году необходимо будет возводить как минимум 270 000 единиц жилья в год (квартир, апартаментов и домов). По прогнозам, рынок недвижимости в Канаде в 2023–2028 годах вырастет на 4,06%, в результате чего его объём составит $9,54 трлн долларов.
Наиболее стабильными на этом фоне остаются инвестиционные показатели диверсифицированных фондов REIT, которые управляют различной недвижимостью в разных регионах Канады и даже в разных странах, а также фондов, которые занимаются строительством жилья с последующей сдачей в долгосрочную аренду. Ведь покупка жилья в Канаде часто недоступна для большинства домохозяйств, что всегда держит на высоком уровне спрос на долгосрочную аренду.
Кроме того, инвесторы, которые не готовы вкладывать в определённый REIT Канады, могут приобретать на фондовых рынках акции формата ETF, которые диверсифицируют вложения между различными REIT.
Ванкувер. Фото: Aditya Chinchure (Unsplash)
Топ-10 инвестиционных фондов REIT в Канаде
CAPREIT: Canadian Apartment Properties REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: CAR.UN
Капитализация: $7,733 млрд
Доходность дивидендов (FY): 3,17%
Основан в 1996 году Томасом Шварцем и Майклом Стайном сначала как непубличный фонд, в 1997 году CAPREIT получил статус публичного и стал торговаться на открытых биржах. На сегодняшний день это крупнейший арендодатель жилой недвижимости Канады, в портфеле которого в том числе и олимпийская деревня Монреаля, приобретённая за 176,5 миллиона долларов в 2012 году.
По данным на 2022 год, CAPREIT владеет полностью или имеет доли примерно в 67 000 жилых многоквартирников, таунхаусов и коммерческих жилых объектов (отели и апартаменты) по всей Канаде, а также в Нидерландах и Ирландии. Общие активы фонда превышают $17,7 млрд, а число штатных сотрудников — более 28 тысяч человек.
CAPREIT привлекает инвесторов качественным диверсифицированным портфелем, который включает и жилые объекты разного сегмента (как доступного, так и элитного), и земельные участки вблизи крупных городов, и промышленные объекты.
SmartCentres REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: SRU.UN
Капитализация: $4,019 млрд
Доходность дивидендов (FY): 7,84%
Основан в 1994 году канадским миллиардером Митчеллом Голдаром и базируется в Вогане, Онтарио. Специализируется на торговой недвижимости, в первую очередь на торговых центрах, где якорным арендатором выступает американский гигант оптовой и розничной торговли Walmart. В 2016 году в SmartCentres REIT было уже 300 сотрудников, а 72% объектов недвижимости закреплены за брендом Walmart.
Но топ-менеджмент SmartCentres REIT решил не останавливаться на достигнутом и диверсифицировать инвестиционный портфель. В частности, компания входит в число главных инвесторов в строительстве Vaughan Metropolitan Centre — нового глобального делового района в городе, куда входят современный автобусный терминал, станция метро, восемь жилых и две офисные башни, а также десяток проектируемых жилых и деловых зданий, система парков и торговых объектов.
Ожидается, что к 2031 году в новом центре города будет жить как минимум 25 000 человек, а работать — 11 000.
Торонто. Фото: Matthew Henry (Unsplash)
Granite REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: GRT.UN
Капитализация: $4,269 млрд
Доходность дивидендов (FY): 4,78%
Будучи «дочкой» гиганта Magna International, одного из крупнейших мировых производителей комплектующих для автомобилей, Granite REIT является основным арендодателем и управляющей компанией для предприятий, офисных площадей и складов структуры Magna.
Это делает Granite REIT устойчивым и надёжным фондом с приличной капитализацией и диверсифицированным портфелем, куда входят производственные здания, логистические центры и корпоративные офисы непосредственно на территории Канады, а также в США, Австрии и Европы.
Тем не менее лишь 60% доходов Granite REIT приходит от управления недвижимыми активами, занятыми гигантом Magna. Ещё 40% — различные промышленные, транспортные и торговые компании.
InterRent REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: IIP.UN
Капитализация: $1,785 млрд
Доходность дивидендов (FY): 2,96%
InterRent REIT— владелец более чем 12 000 апартаментов и квартир в кондоминиумах в Онтарио, Квебеке, Оттаве, Гатино, Торонто и Гамильтоне. Успешно работает с 2006 года; в период с 2009 по 2017 год удвоила портфель. Своей стратегией компания InterRent REIT выбрала покупку жилых комплексов с хорошей локацией, но низким рейтингом среди арендаторов из-за некачественного управления и плохого состояния квартир.
InterRent REIT серьёзно вкладывается в модернизацию и ремонт таких кондоминиумов, полностью обновляя интерьеры апартаментов, мебель и технику, а также улучшает качество обслуживания и общей инфраструктуры для жильцов. После чего повышает арендную плату и привлекает новых жильцов, от которых нет отбоя, — ведь покупка собственного жилья для молодёжи в Канаде остаётся недоступной, плюс в страну постоянно прибывает огромное количество иммигрантов.
Фонд пользуется огромным доверием у жильцов, поскольку внедряет различные системы экономии электроэнергии и воды, заботится о снижении вредных выбросов и модернизирует систему работы с отходами. Арендовать квартиру у InterRent REIT считается и выгодно, и престижно, поэтому инвесторы регулярно получают стабильный доход.
Квебек. Фото: Timothée Geenens (Unsplash)
CT REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: CRT.UN
Капитализация: $3,281 млрд
Доходность дивидендов (FY): 6,44%
CT Real Estate Investment Trust — инвестиционный фонд, владеющий коммерческой недвижимостью смешанного назначения. В портфеле компании больше 370 зданий, расположенных в крупных и средних городах в различных провинциях Канады. Общая площадь зданий, принадлежащих фонду, насчитывает 29 млн квадратных футов (2,7 млн квадратных метров).
CT REIT сдаёт площади в долгосрочную аренду различным компаниям розничной торговли, а также оказывает услуги по комплексному управлению зданием и следит за техническим состоянием всех систем.
В свой портфель CT REIT выбирает объекты с наиболее удачной локацией: с хорошей проходимостью, просторными парковками или рядом с удобными транспортными узлами. Это позволяет компании на протяжении многих лет оставаться одним из наиболее крупных фондов REIT в Канаде.
Allied Properties REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: AP.UN
Капитализация: $2,363 млрд
Доходность дивидендов (FY): 10,64%
Компания владеет офисными зданиями в Калгари, Эдмонтоне, Китченере, Монреале, Оттаве, Торонто и Ванкувере. Её конёк — перепрофилирование старых промышленных объектов начала XX века в современные комфортные лофты для работы, которые привлекают арендаторов в области креативных индустрий, IT-технологий, науки, образования, моды, искусства и другого интеллектуального бизнеса.
Фонд Allied Properties REIT также возводит новые офисные и торговые объекты и выступает в качестве разработчика трендовых урбанистических пространств для работы, культурных инициатив и розничной торговли. Свою миссию Allied Properties REIT видит в формировании чувства общности среди жителей городов и новых продуктивных бизнес-комьюнити.
Благодаря этому подходу фонд Allied Properties REIT остался в числе ведущих игроков рынка, несмотря на тяжёлый удар, который нанесла пандемия всей офисной и торговой недвижимости. Да, компания пережила заметное падение капитализации и котировок своих акций, однако сейчас снова показывает рост. Её создатель Майкл Эмори уверен, что и в долгосрочной перспективе ответственный подход Allied Properties REIT даст позитивные плоды.
Монреаль. Фото: sebastien cordat (Unsplash)
Killam Apartment REIT
Дивидендный аристократ
Тикер: KMP.UN
Капитализация: $2,061 млрд
Доходность дивидендов (FY): 4,00%
Killam Apartment REIT работает с 2002 года и владеет 165 доходными домами в Нью-Брансуике, Ньюфаундленде, Новой Шотландии, на острове Принца Эдуарда и в Онтарио. Фонд относительно небольшой, однако уже зарекомендовал себя на рынке как надёжный партнёр и инвесторов, и частных арендаторов.
Миссия Killam Apartment REIT в том, чтобы предоставить жильцам наиболее комфортное, современное и безопасное жильё, в котором им не придётся заботиться о бытовых вопросах. Кондоминиумы под управлением Killam Apartment REIT удобны тем, что здесь доступны круглосуточный вызов персонала, бесплатные прачечные, горячая вода и отопление, включённые в арендную плату, а также охраняемые парковки и видеонаблюдение по периметру зданий.
Немаловажно, что в портфеле Killam Apartment REIT есть объекты в сельской местности, а также доступные квартиры для одиноких арендаторов и молодых пар — эти категории жилья наиболее востребованы у приезжающих в Канаду по иммиграционным программам.
H&R REIT
Тикер: HR.UN
Капитализация: $2,341 млрд
Доходность дивидендов (FY): 6,72%
Инвестиционный фонд недвижимости H&R основал в Торонто в 1996 году Томас Дж. Хофстедтер, и первыми активами фонда стали офисные здания, принадлежавшие его зажиточной и религиозной семье.
На следующем шаге своего развития H&R REIT стала заниматься строительством новых крупных офисных комплексов, в частности, в 2007 году взялась за возведение штаб-квартиры нефтяного канадского гиганта Encana.
Некоторое время инвестиционный фонд H&R REIT владел даже одной третью небоскрёба Scotia Plaza в Торонто, где на 24 из 68 этажей располагается одноимённый канадский банк. Компания успешно занималась обслуживанием и текущим управлением здания, после чего выгодно продала свою долю и диверсифицировала портфель, вложив капитал в ряд других коммерческих объектов в стране.
Сегодня H&R претендует на звание крупнейшего диверсифицированного REIT в Канаде: 23% активов компании — это многоквартирные дома, 28% — помещения розничной торговли, 41% — офисные объекты, 8% — промышленные здания.
Монреаль. Фото: daniel baylis (Unsplash)
Choice Properties REIT
Тикер: CHP.UN
Капитализация: $9,552 млрд
Доходность дивидендов (FY): 5,68%
Фонд Choice Properties REIT образовался в 2012 году, после того, как канадская торговая компания Loblaw (специализируется на супермаркетах, аптеках и магазинах одежды) выделила часть своих активов в публичный инвестиционный фонд — а именно 426 зданий общей стоимостью $7 млрд.
За десять лет активной работы и экспансии на рынок фонд Choice Properties REIT значительно расширился — сейчас в его портфеле уже 752 здания рыночной стоимостью $16 млрд.
На сегодняшний день компания занимается редевелопментом принадлежащих ей участков и старых зданий на Золотой миле в Скарборо и в деловом центре в Торонто.
NorthWest Health REIT
Тикер: NWH.UN
Капитализация: $1,072 млрд
Доходность дивидендов (FY): 8,14%
Фокус внимания фонда NorthWest Health REIT изначально был направлен на строительство, продажу, сдачу в аренду и эксплуатацию зданий для нужд здравоохранения: больниц, домов престарелых, домов по уходу за инвалидами, поликлиник и других объектов.
Фонд начал свою деятельность в 2004 году как локальный девелопер в Онтарио, дочернее предприятие Northwest Value Partners, а затем расширил свою сферу влияния и до многих других провинций Канады — Квебека, Альберты, Новой Шотландии, Манитобы и Нью-Брансуика.
В 2012 году фонд NorthWest Health REIT вышел на рынок Германии, приобретя несколько больниц под профессиональное управление, а затем купил медицинский центр в Сан-Паулу в Бразилии. В настоящее время в портфеле фонда также несколько объектов в Лондоне — такая диверсификация по крупным странам уверенно играет на повышение дивидендов NorthWest Health REIT.
В двух словах
Инвестиционные фонды недвижимости (REITs) — один из наиболее удобных и доступных для иностранных инвесторов способов вложить свои средства в Канаде. Низкий порог входа, большой выбор фондов и диверсифицированные портфели позволяют выбрать стратегию, подходящую под любые задачи. Безусловный плюс формата REIT в том, что инвестор избавляется от необходимости следить за техническим состоянием недвижимости, заниматься её обслуживанием и вести дела с арендаторами. Кроме того, в Канаде фонды REIT не платят подоходный налог на дивиденды, что делает вложения в них максимально прибыльными. Гарантией безопасности вложений для инвестора является многолетний опыт деятельности канадских трастов, среди которых есть дивидендные аристократы.
Фото на обложке: James Thomas (Unsplash)
