Студии, квартиры и виллы: типы недвижимости в Дубае

За последний год интерес к рынку недвижимости Дубая увеличился почти в четыре раза. Сейчас эмират входит в число самых популярных мировых локаций, где иностранцы приобретают недвижимость.

В основном иностранные граждане покупают объекты с целью дальнейшей выгодной перепродажи или сдачи в аренду, но есть и те, кто планирует задержаться в стране на долгий срок. В обоих случаях есть свои нюансы: рынок недвижимости Дубая, как и любой другой, обладает рядом особенностей, которые нужно знать.

• Способы владения недвижимостью в Дубае
• Какие типы недвижимости можно купить в Дубае
• Самые перспективные районы Дубая
• Цены на жильё

Способы владения недвижимостью в Дубае

Существует несколько вариантов владения недвижимостью в эмирате Дубай. Однако не все они доступны иностранцам. Разберёмся с основными.

• Leasehold – это форма владения (или, если точнее, пользования) недвижимостью, которая представляет собой вариант долгосрочной аренды: покупатель приобретает права на использование объекта в течение очень длительного времени – до 99 лет. При этом он имеет право ремонтировать и перестраивать объект, делать в нём перепланировку и вносить другие изменения, а также сдать в субаренду. 
• Freehold — самый распространённый тип имущественных прав для иностранцев. Он подразумевает полное владение объектами. То есть владелец недвижимости может её продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду; ему переходит также право собственности на земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, таунхаус и коттедж.

Плюс такого приобретения ещё и в том, что собственник может претендовать на статус резидента ОАЭ, если сумма покупки окажется достаточной для этого. Резидентскую визу на три года можно получить при покупке объекта стоимостью от 750 AED ($204 тыс.). Инвестор волен выбрать готовый объект или строящуюся недвижимость у аккредитованного застройщика. Заявители также имеют право получить ипотеку, если первоначальный взнос составит более 50%.

Покупка недвижимости может обеспечить и «золотую визу», которая выдаётся на 10 лет. Минимальные вложения собственных средств в недвижимость в этом случае должны составить не менее 2 млн AED ($545 тыс.).

Для приобретения недвижимости в рамках Freehold в Дубае выделены специальные зоны, их становится всё больше, но всё же пока число ограничено. Всего в эмирате более 70 свободных зон, в которых иностранные граждане могут владеть недвижимостью по праву полной собственности. В остальных районах экспатам доступна только аренда.

Приобретение объектов по Freehold дороже, чем по Leasehold, что во многом связано с месторасположением самих районов и их престижностью.

Для рядового покупателя жилья достаточно ознакомиться с формой Freehold, большинство иностранцев используют именно её при сделках с недвижимостью. Но вкратце расскажем ещё о двух типах имущественных прав, поскольку эти термины тоже нужно знать заинтересованному инвестору или покупателю.

• Musataha — это права на использование и развитие участка земли и получение с него прибыли в течение определённого периода времени. Эта форма в основном в ходу у застройщиков. Обычно срок пользования участком не превышает 50 лет, но при необходимости его можно продлить.
  После заключения договора на условиях Musataha застройщик получает право на возведение объекта в Дубае на конкретной территории. При этом все объекты, построенные на этом участке, принадлежат застройщику, и он может распоряжаться ими на своё усмотрение.
• Usufruct — с этим термином также можно столкнуться при изучении рынка. Эта форма схожа с Leasehold: объект сдаётся в долгосрочную аренду до 99 лет. При этом Usufruct разрешает свободно пользоваться недвижимым имуществом и получать с него доход, но запрещает как-либо изменять объект (делать капитальный ремонт и перепланировку, проводить реконструкции и перестройки).

Кроме того, покупателям недвижимости в ОАЭ (особенно будущим арендодателям) нужно знать о системе Ejari. Все договоры аренды подлежат онлайн-регистрации через эту систему. Она разработана специально для защиты интересов арендаторов и арендодателей, и сдать недвижимость по «серой» схеме — минуя Ejari — в Дубае нельзя.

Какие типы недвижимости можно купить в Дубае

Типы недвижимости в Дубае не слишком отличаются от европейских. На местном рынке жилья можно купить апартаменты, таунхаусы, пентхаусы и отдельно стоящие дома.

Наибольшей популярностью у иностранцев предсказуемо пользуются апартаменты как самые бюджетные и компактные варианты. Иностранцы нечасто переезжают в Дубай большими семьями, поэтому их интерес к виллам, пентхаусам и многокомнатным квартирам гораздо меньше, чем к компактным апартаментам. Кроме того, что небольшие квартиры удобнее для жизни, они лучше подходят для сдачи в аренду.

Апартаменты. Как правило, они представляют собой помещения с одной или несколькими спальнями, гостевой зоной, кухней (она может быть как отдельной, так и объединённой с гостиной) и одним или несколькими санузлами.

Соотношение апартаментов разных форматов на рынке Дубая приблизительно такое: около 17% составляют студии, 60% — помещения с одной спальней, 13% — с двумя спальнями, 5% — с тремя спальнями и 5% — с четырьмя и более спальнями.

Самыми бюджетными, как и везде в мире, являются студии. Наибольшим спросом в этой категории пользуются апартаменты площадью примерно 30 кв. метров.

А самый популярный тип жилья — апартаменты с одной спальней, гостевой зоной и двумя ванными комнатами (для жильцов и для гостей). Площадь таких помещений, как правило, около 70 кв. метров.

Ещё один распространённый тип — апартаменты с двумя спальнями и гостиной площадью около 150 кв. метров. В таком жилье обычно три санузла: по одному при спальнях и дополнительный гостевой. 

Многокомнатные апартаменты обыкновенно имеют большой метраж — примерно 230 кв. метров, причём количество санузлов в нём равно числу помещений.

Пентхаусы. Это одно- или двухэтажные апартаменты на верхних этажах высоток, они относятся к жилью премиум-класса. Пентхаусы имеют большую площадь (300 кв. метров и более), часто продаются с дизайнерским ремонтом и дорогой мебелью, но главное их преимущество — головокружительные виды из окон.

Виллы. Основные покупатели этого вида недвижимости — сами арабы, но иностранные покупатели в этом сегменте тоже встречаются. Эти объекты относятся к люксовому, представительскому сегменту. Они могут располагаться внутри престижных микрорайонов или на берегу моря и иметь собственный выход на пляж. На территории виллы почти всегда есть сад и бассейн, а в доме бывает от двух до 10 спален и помещений различного назначения.

Самый компактный формат вилл на рынке Дубая — дома площадью 150–170 кв. метров с двумя спальнями и тремя ванными комнатами. Дома с тремя-четырьмя спальнями имеют площадь 200–400 кв. метров. Есть и более масштабные объекты площадью до 500–600 кв. метров.

Таунхаусы. Это бюджетный вариант виллы и довольно распространённый тип недвижимости в ОАЭ. Таунхаус представляет собой двух- или трёхэтажный дом для нескольких владельцев, где все жильцы пользуются отдельным входом с улицы и собственным небольшим участком перед домом. Многие таунхаусы в Дубае, как и виллы, строят на берегу моря.

Самые перспективные районы Дубая

Как и везде в мире, цены на жильё в Дубае отличаются в зависимости от района.

Один из самых популярных среди крупных инвесторов — искусственный архипелаг Пальма Джумейра, где с начала пандемии и до сегодняшнего дня рост цен составил более 75%. Но ценник там и раньше был не для всех.

Более бюджетные вложения доступны в районе Джебель-Али, где, например, в комьюнити Discovery Gardens или в комьюнити International City можно найти квартиры от $100 тыс.

Популярностью у инвесторов с небольшим бюджетом пользуется сообщество Dubai Sports City на окраине Дубая, где сегодня активно строится жильё и можно приобрести новостройку. Это недавно созданное сообщество занимает громадную территорию с хорошим озеленением. Не менее популярно сообщество Dubai Silicon Oasis неподалёку от Академического городка Дубая, где расположены лучшие колледжи и университеты Дубая.

Дороже, но практически с гарантией арендного потока можно купить квартиру в районе Downtown Dubai — туристическом центре мегаполиса. Жильё в этом месте способно приносить от 7% прибыли ежегодно.

Удачной инвестицией может стать квартира в деловом центре Дубая — районе Business Bay, где преимущественно расположены офисные здания и только небольшая часть занята жилыми комплексами.

Популярностью пользуются апартаменты в районе MBR CIty. Помимо высотных комплексов апартаментов там активно развиваются проекты с жильём средней этажности. На территории жилых комплексов есть школы, детские центры и спортивные объекты. Dubai Marina, расположенный вдоль береговой линии, как и район Dubai Creek Harbour, тоже набирает популярность среди иностранных инвесторов и туристов.

Цены на жильё

Сейчас, в связи с европейскими событиями и притоком эмигрантов, цены на недвижимость в Дубае достаточно высоки. По информации Земельного комитета Дубая (Dubai Land Department), начиная с января иностранцы приобрели рекордное число объектов недвижимости в этом эмирате. Первые четыре строчки в списке интересующихся местным жильём занимают граждане Индии, Великобритании, Италии и России.

Вместе со спросом растут и цены на жильё. Найти что-то в рамках минимального бюджета ($65–85 тыс.) можно только при покупке студии в 30–60 кв. метров на стадии строительства и в пригородной зоне, а также если студии продаются без мебели и отделки.

Цены на другие объекты недвижимости выше, и они растут. По данным консалтинговой компании CBRE, рост цен в первом квартале 2022 года составил в среднем 11,3%. Стоимость небольших апартаментов, рассчитанных на средний бюджет, колеблется в пределах $200 тыс. Цена элитных квартир и вилл достигает нескольких миллионов долларов США.

По данным Земельного комитета Дубая за октябрь 2022 года, средняя стоимость 1 кв. метра в новостройках Дубая на стадии строительства составила $5,6 тыс.

Но есть хорошие прогнозы: аналитики уверяют, что скоро цены начнут стабилизироваться в связи с конечностью спроса и выходом на рынок большого числа новых объектов. Уже к концу 2023 года темп роста цен на квартиры и дома снизится до 3%.

Как и в Европе, в ОАЭ предлагается недвижимость на любой вкус и бюджет. Иностранцы наряду с резидентами страны могут покупать апартаменты, виллы, пентхаусы и таунхаусы, могут  брать ипотеку и выбирать комфортный район для жизни.  Главное — помнить, что все договоры необходимо регистрировать в системе Ejari. 

Фото на обложке: Noah Bikoro (Unsplash)