Чтобы рассчитать окупаемость инвестиций в недвижимость, обычно используют простые и доступные формулы. И хотя реальность способна внести свои коррективы, грамотно проведённый на начальном этапе расчёт сведёт риски к минимуму. Рассказываем, что нужно учесть перед покупкой того или иного объекта и как определить точный срок окупаемости недвижимости.
Как заработать на инвестировании в недвижимость
Инвестиции в недвижимость приносят прибыль в виде пассивного дохода от сдачи объекта в аренду или от перепродажи. У каждого из видов есть преимущества и недостатки.
Для пассивного дохода от сдачи в аренду плюсом является возможность регулярно извлекать небольшую по сравнению со стоимостью объекта, но стабильную прибыль в течение долгого срока. При этом у собственника сохраняется возможность в любой момент продать объект, получив назад ранее вложенные деньги с процентами. Минусом же является необходимость постоянной работы с имуществом: инвестору придётся самостоятельно или через посредника заниматься поиском арендатора, нести ответственность за его действия перед соседями, делать ремонт и так далее.
Что касается дохода от перепродажи недвижимости, точаще всего для этой цели инвесторы выбирают недостроенные или неотремонтированные объекты. Они доводят их до надлежащего состояния и быстро перепродают. Плюсом этого подхода можно назвать относительно короткий срок окупаемости (если не было каких-то форс-мажоров), а также возможность реинвестирования. К минусам относятся возможные ошибки в оценке ликвидности, а также риск изменения рынка и инфляции за время строительства или ремонта. Расчёты инвестора могут не оправдаться, а цены — упасть. Тогда либо придётся продавать объект по заниженной цене, либо ждать изменений в течение неопределённого времени.
Фото: R Achitecture (Unsplash)
Как определить срок окупаемости инвестиций в недвижимость при сдаче в аренду
Для определения доходности от инвестиций в недвижимость с последующей сдачей её в аренду обычно используют следующую формулу:
Инвестиционная прибыль ÷ Сумма вложений × 100 = Доходность в процентах.
Под инвестиционной прибылью понимается предполагаемый доход, а сумма вложений включает все затраты на приобретение объекта.
Эта формула подходит не только для оценки инвестиционной привлекательности конкретного имущества, но и для сравнения объектов. Покажем, как это работает, на конкретном примере.
Допустим, покупатель решил получать пассивный доход от владения недвижимостью и теперь выбирает между покупкой апартаментов за $285 000 и квартирой за $500 000. Оба объекта он планирует сдавать в аренду. Годовая прибыль от апартаментов по его расчётам составит $14 285. В то время как квартира должна принести $21 430 в год.
Воспользовавшись универсальной формулой, определим доходность апартаментов:
14 285 ÷ 285 000 × 100 = 5%.
В свою очередь, доходность более дорогой квартиры составит:
21 430 ÷ 500 000 × 100 = 4%.
Сравнив показатели, потенциальный покупатель поймёт, что, хотя в фактическом выражении квартира за год принесёт больше, вложить деньги в апартаменты будет выгоднее. Полученные данные позволяют также определить срок окупаемости недвижимости. Очевидно, что в первом случае 100% вложений вернётся через 20 лет, во втором — через 25.
Разумеется, эти расчёты нельзя назвать максимально точными, ведь жизнь вносит свои коррективы. Арендатор может съехать, а пока не найдётся новый, квартира будет простаивать. Не исключены просрочки платежей и необходимость ремонта. Соответственно, предполагаемая доходность в любой момент может оказаться меньше ожидаемой.
С другой стороны, справедлива и обратная ситуация: помимо рисков, инвестиции в недвижимость могут принести и внезапную прибыль. Так, нельзя исключать смену арендатора на более платежеспособного, рост цен из-за постепенного заселения района (актуально для новостроек), повышение спроса на конкретные виды объектов и так далее. Эти моменты трудно прогнозировать, но по возможности желательно их учитывать при расчёте окупаемости.
Обратите внимание, что в данном примере с целью упрощения не были учтены прочие расходы, сопровождающие владение недвижимостью. Мы допустили, что квартира и апартаменты находятся в одном регионе, поэтому их привлекательность сопоставима. Но если покупателю нужно выбрать между двумя совершенно разными объектами, сумма вложений должна в числе прочего учитывать:
- затраты на юриста при оформлении сделки купли-продажи и аренды;
- предполагаемые расходы на ремонт и/или обустройство недвижимости — покупку мебели, техники, хозяйственного инвентаря и прочее;
- затраты на содержание имущества — коммунальные платежи, услуги клининга, охраны и так далее;
- налоги как за само имущество, так и подоходный с доходов от сдачи в аренду.
Если планируется поручить управление недвижимостью третьим лицам, оплату их услуг тоже следует включить в сумму вложений. Для удобства постоянные платежи нужно учитывать из расчёта за год.
Как рассчитать доходность от инвестиций в недвижимость при перепродаже
В данном случае используется другая формула:
(Предполагаемая выручка от продажи − Сумма вложений) ÷ Сумма вложений × 100.
Посмотрим на примере. Допустим, покупатель подумывает купить недвижимость в строящемся доме в Дубае. Изучив рынок, он выяснил, что можно приобрести небольшую студию в 41 кв. м за $225 000. Почитав аналитику, инвестор понял, что рынок ОАЭ демонстрирует устойчивый рост: в частности, в 2022 году цены на квартиры увеличились в среднем на 8,5%. Он также узнал стоимость аналогичных апартаментов в том же районе, но уже в заселённом доме. Оказалось, что она составляет $270 000. Срок сдачи выбранного им дома — третий квартал 2024 года, то есть через 12 месяцев. Исходя из предполагаемого роста стоимости недвижимости, покупатель вполне может рассчитывать на продажу своих апартаментов не за $270 000, а уже за $292 950 (270 000 × 108,5%).
Фото: Spacejoy (Unsplash)
Осталось рассчитать сопутствующие расходы. Инвестор грамотно выбрал страну, так как в ОАЭ нет налогов на прирост капитала, наследство и дарение. Подоходный сбор там также отсутствует. Но кое-что всё же заплатить придётся:
- Dubai Land Department transfer fee — налог на квартиру, который составляет 4%. Обычно его оплачивает покупатель;
- Registration fees — регистрационный сбор, примерно $545;
- административный сбор, примерно $150;
- пошлину за свидетельство о праве собственности — около $70.
Также по законодательству ОАЭ покупка недвижимости обязательно сопровождается услугами квалифицированного риелтора, чья работа обычно стоит 2% от суммы сделки. На первичном рынке её оплачивает продавец, а на вторичном — стороны делят поровну. Таким образом, сумма вложений увеличится на $9765 и составит $234 765.
Используя формулу для расчёта доходности инвестирования, нетрудно узнать предстоящую выгоду:
(292 950 − 234 765) ÷ 234 765 × 100 = 25%
Таким образом, предполагаемая доходность от инвестиций в апартаменты в Дубае составит 25% годовых. Безусловно, это очень приблизительный расчёт, поскольку купить объект можно дешевле, а продать дороже. И наоборот. Кроме того, в данном примере мы исходили из того, что покупатель действовал самостоятельно, без посредников. В противном случае сумма вложений увеличится на размер их вознаграждения.
Что учесть при расчете доходности инвестиций в недвижимости
В первую очередь это особенности налогообложения. Сумма инвестиций при покупке недвижимости включает расходы на уплату налогов. При этом следует учитывать, что в большинстве стран ставка для нерезидентов всегда выше, чем для местных. Кроме того, платежи в бюджет зарубежного государства не избавляют от налогообложения на родине. Исключение — страны, с которыми у вашего государства заключен договор об избежании двойного налогообложения. При этом практически в каждом случае существуют способы снижения налоговой нагрузки, но их использование предполагает участие в деле специалистов.
Далее — уровень инфляции. Она влияет как на стоимость объектов, так и на затраты на ремонт и прочие расходы. Для её анализа по конкретному государству можно воспользоваться официальными источниками или специализированными сервисами.
И последнее — это ликвидность объекта. Чтобы понять, насколько недвижимость привлекательна для потенциальных покупателей и арендаторов, как минимум нужно понаблюдать за продажей или сдачей в аренду аналогичного имущества в понравившемся районе и убедиться, что оно пользуется спросом. В идеале следует провести более тщательный анализ рынка, принимая во внимание расположение объекта, окружающую его инфраструктуру и перспективы развития выбранного места.
В двух словах
Инвестировать в недвижимость можно как с целью сдачи её в аренду, так и для получения прибыли при перепродаже. Рассчитывая предполагаемый доход, следует принимать во внимание все расходы, сопровождающие покупку имущества и его владение вплоть до окончательного распоряжения. Чем подробнее вы изучите объект, тем выше шанс избежать нежелательных рисков.
Фотография на обложке: pressfoto (Freepik)
