Средняя цена недвижимости в Стамбуле

С 2022 года в Турции наблюдается резкий рост стоимости жилья. Связано это прежде всего с гиперинфляцией, значительно влияющей на всю турецкую экономику. В отдельные месяцы уровень инфляции достигал более 60% и даже 80%, что сильно контрастирует с примерно 10 процентами в течение последних двадцати лет. В 2023 году, несмотря на все попытки властей сдержать рост цен, инфляция снова стремится пробить отметку в 60%. Естественно, это влияет на стоимость местной недвижимости, выраженной в турецких лирах.

Рассказываем, как менялись цены на жильё в Стамбуле за последние годы, о том, сколько средств нужно вложить сегодня, чтобы стать обладателем доходной недвижимости, а также о том, какой рентабельности стоит ожидать.

• Рост цен на жильё
• Выгода роста цен на жильё для иностранных инвесторов
• Кто покупает недвижимость в Турции
• Доходность от аренды и налоги
• Самые востребованные районы Стамбула
• Стоимость аренды в Стамбуле
• Городская миграция

Рост цен на жильё

Даже без учёта инфляции рост цен на жильё остаётся на высокой отметке — примерно 57% по сравнению с предыдущим годом. Стамбул — крупнейший город Турции и самый дорогой рынок недвижимости в стране, и в нём этот «чистый» показатель даже выше — 59%. Средняя стоимость квадратного метра в хороших районах мегаполиса достигла $2000 за квадратный метр. В наиболее востребованных локациях цена превышает $2500.

По данным аналитического сервиса Endeksa, годовой рост цен на жильё в Турции составил в сентябре 2023 года 109% — и это несмотря на все усилия, которые принимали власти для сдерживания темпов роста. Средняя цена объекта недвижимости в Стамбуле достигла $132 000. Однако на хороший инвестиционный объект придётся потратить больше: доходное жильё на этапе строительства в перспективном районе обойдётся в сумму от $200 000.

В целом, спрос на жилую недвижимость в Стамбуле после сентября снизился. Правда, эта ситуация достигнута властями искусственно — путём последовательного, но весьма быстрого повышения ключевой ставки. На конец 2023 года она составляет 35% — этот показатель входит в пятёрку самых высоких в мире. Такое повышение заморозило способность местного населения брать кредиты, а граждане Турции предпочитают покупать жильё в ипотеку. При этом, на рынке остались иностранные инвесторы, хоть они и составляют небольшой процент. Причина простая: иностранцам покупка в ипотеку в Турции и так давно недоступна.

Выгода роста цен на жильё для иностранных инвесторов 

За последние три года турецкая лира стремительно теряет стоимость: 5,85 турецких лир стоил 1 доллар США в конце 2019 года и 18,66 лир — в конце 2022-го, 29,45 — к концу 2023-го. Несмотря на рост инфляции, центральный банк методично снижал ключевую процентную ставку до конца 2022 года. Несмотря на жёсткое повышение ключевой ставки, остановить падение курса к доллару пока не удалось.

И хотя проблемы наблюдаются не первый год, экономика Турции неизменно демонстрирует рост. Турция получает инвестиции, расширяет экспорт и даёт много рабочих мест. В третьем квартале 2023 года рост ВВП страны ускорился до 5,9%.

Всё это в сочетании позволяет иностранцам купить недвижимость на этапе строительства сравнительно дёшево, учитывая курс, и продать по готовности, заработав до 30% прибыли. Правда, для продажи придётся переждать период неплатёжеспособности населения.

Кто покупает недвижимость в Турции

TurkStat подсчитал, что приобретение жилья иностранцами в Турции за 2022 год выросло на 20% до примерно 61 тысячи объектов в год. Хотя это и небольшая доля от общего объёма продаж, однако всё равно является рекордным числом подобных сделок за всю историю подсчётов. После такого бума, как и положено, произошла коррекция. 

В сентябре 2023 года было зафиксировано годовое падение продаж иностранцам на 44% (при общем снижении спроса на 9%). Общее число сделок с участием иностранцев по стране составило 3%. До этого доля поднималась до 4-5%. Причиной снижения, помимо коррекции рынка, стали всё то же повышение ключевой ставки и охлаждение спроса на фоне президентских выборов в стране — период, обозначившийся непредсказуемостью будущего.

Основной вклад в недвижимость Турции, в том числе в Стамбуле, делают представители стабильных стран Персидского залива. Среди лидеров последних лет — также граждане России, Ирана и Ирака.

Лишь с 2012 года покупка недвижимости в Турции стала доступна гражданам большинства стран мира. Дополнительно смягчили требования к иностранцам по получению турецкого гражданства, а также освободили их от НДС. С 2017 года Турция предоставляет гражданство иностранцам среди прочего при условии покупки недвижимости на определённую сумму.

Актуальные меры, которыми правительство Турции привлекает иностранных инвесторов, таковы:

• Сокращение различных государственных сборов до 0–3%.
• Освобождение от НДС тех, кто покупает турецкую недвижимость, но не проживает в Турции, при условии, что сделка совершается в иностранной валюте. При этом необходимо владеть недвижимостью в течение 12 месяцев после покупки. 
• За вклад не менее $400 000 в недвижимость Турции можно получить гражданство страны (альтернативные пути — инвестиции в фонды или предприятия).

Несмотря на снижение спроса осенью 2023 года, Стамбул — ожидаемый лидер среди иностранцев для покупки жилья: около 45% из числа зарубежных инвесторов останавливают свой выбор на нём. Другие популярные направления — Анталья, Анкара и Бурса.

Аналитики ожидают восстановления спроса в 2024 году со стабилизацией экономической ситуации в стране и снижением ключевой ставки.

Доходность от аренды и налоги

Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Турции варьируется от умеренной до хорошей. Согласно данным Global Property Guide 2022 года, в Стамбуле чистая доходность от аренды квартир (то есть относительно цены покупки до уплаты налогов и различных расходов) колеблется от 2,53% до 12,72% — в среднем около 6%. Из других крупных городов показатели выше этого только у Измира (8,6%) и столицы — Анкары (7,7%).

По данным Endeksa, средняя окупаемость инвестиций в турецкое жильё в 2023 году составляет 16 лет. Разумеется, она варьируется в зависимости от локации и выбора стратегии.

Так, в Стамбуле наиболее популярна стратегия с покупкой на этапе строительства и перепродажей, о которой мы говорили выше. При сдаче жилья в долгосрочную аренду можно получить около 6% годовых. 

Для краткосрочной аренды в туристических кварталах процент выше — доходит до 10%. Но новый закон о краткосрочной аренде делает такую деятельность весьма непростой для владельцев апартаментов жилых домах. Такое жильё, при желании сдавать его туристам, нужно передавать лицензированной управляющей компании, а кроме того, получать согласие всех жильцов дома на соседство с туристической квартирой.

С 2021 года в Турции действует налог на элитное жильё. Он взимается с жилых домов стоимостью более 5,25 миллиона турецких лир (280 тысяч долларов). Например:

• Жилая недвижимость стоимостью от $280 000 до $420 000 облагается налогом в размере 0,3% от суммы сверх базового уровня.
• От 420 тысяч до 560 тысяч долларов — 0,6% дополнительно.
• Наконец, за жильё дороже $560 000 нужно заплатить налог, эквивалентный $1120 плюс 1% от суммы сверх базового уровня.

Есть исключения. Те, кто владеет только одним жилым объектом недвижимости, указанным налогом не облагаются. Кроме того, владельцы более чем одного объекта могут не облагаться налогом на роскошное жильё в зависимости от того, какой из их объектов имеет наименьшую стоимость.

Самые востребованные районы Стамбула

Итак, несмотря на экономические проблемы, оживлённый спрос помогает ценам на жильё в Турции продолжать повышаться. Исследователи отмечают, что намечается всё больший разрыв между этими ценами и финансовыми возможностями низкого и среднего класса.

Районы Стамбула с самым высоким годовым ростом стоимости жилых объектов — Шишли, Бейоглу и Аташехир. Средняя цена продажи квадратного метра в Шишли составляла 1290 долларов, а средняя цена продажи целого жилья — $146 300.

В Бейоглу средняя цена за квадратный метр — $1135 долларов, средняя сумма сделки — $114 200. В Аташехире квадратный метр в среднем стоит $970, а целый жилой объект — $111 900.

По средней стоимости квадратного метра лидеры среди районов другие: $2370 платили за квадратный метр в среднем в Сариёре, $2280 — в Бешикташе, $1690 — в Кадыкее и $1660 — в Бакыркёе.

Стоимость аренды в Стамбуле

Важный фактор при инвестировании — не только фактическая стоимость недвижимости, но и сложившийся рынок аренды в регионе. В такой разнообразной стране, как Турция, эти особенности варьируются от региона к региону, и важно обратить внимание, курорт это или деловой город, а также где живут, работают и учатся местные жители и иностранцы. Даже в случае Стамбула картина может быть разной в разных районах.

Gyoder опросил 5000 респондентов молодого и среднего возраста и выяснил, что 28% стамбульцев не владеют недвижимостью и арендуют её. По данным Zingat.com, районы Стамбула вокруг школ и университетов логично демонстрируют самый высокий спрос на аренду со стороны студентов и семей с детьми.

Рейтинг арендной платы — по сути, топ районов, в которых состоятельные стамбульцы хотели бы жить прямо сейчас и готовы за это платить. Его возглавляет Сариер — примерно 920 долларов за апартаменты. В Бейоглу квадратный метр сдаётся в среднем за $6,4, средняя арендная плата — $640. Квадратный метр жилья в аренду в Бешикташе оценивают так же, а жильё целиком — в среднем в $765 в месяц.

Городская миграция

Как уже отмечалось, разрыв между предложением и возможностями жителей Стамбула растёт. Поэтому многие, даже представители среднего и выше среднего класса всё активнее присматриваются к районам вне центра города. Но в первую очередь темпы роста элитности центра не устраивает рабочих, студентов и молодых специалистов.

Государственные инвестиции, особенно в транспортную инфраструктуру, существенно влияют на эту ситуацию: центр Стамбула может быть удобно доступен и при проживании в достаточном отдалении от него. Расширяется сеть метрополитена, что естественным образом вызывает рост стоимости недвижимости вдоль линий.

Наиболее активно заселяются районы Кучукчекмедже, Авджилар, Бахчелиэвлер, Башакшехир и Умрание. В них цены на жильё остаются относительно низкими, и даже их рост в процентном выражении заметно уступает показателям центра.

Пока менее состоятельное население покидает центр и отправляется в провинцию, более состоятельное — наоборот, приезжает в Стамбул из других городов и даже стран. 

В качестве направлений для покупки инвестор может рассматривать не только сложившиеся районы, но и достаточно свежие варианты — например, рядом с новым аэропортом.

В двух словах

На данный момент жилая недвижимость в Турции и её крупнейшем городе — Стамбуле — демонстрирует значительную привлекательность по сравнению с другими европейскими странами того же географического пояса.

Несмотря на временную стагнацию, связанную со стремлением властей страны сдержать рост цен, рынок недвижимости Стамбула остаётся в центре внимания иностранных инвесторов, благодаря возможности заработать на последствиях гиперинфляции.

Средняя стоимость объекта жилья в мегаполисе составляет $132 000, но за успешный инвестиционный вариант придётся отдать от $200 000.

_{Фото на обложке: Hunanuk (Сommons.Wikimedia)}