Спад продаж недвижимости Турции: что происходит в Стамбуле, Анкаре и Измире

В сентябре в Турции был зафиксирован самый низкий уровень продаж за последние три месяца, рынок жилья переживает спад. Свою роль в замедлении темпов роста сыграло ужесточение властями кредитной политики, связанное с высокой инфляцией.

В начале осени 2023 года было продано 102 656 объектов жилой недвижимости — это на 9,5% меньше, чем годом ранее. Снижение продолжилось и в октябре, продажи снизились на 16,4% по сравнению с предыдущим месяцем.

Чтобы понять, как в дальнейшем будет развиваться ситуация, рассмотрим обстановку в крупных городах — Стамбуле, Анкаре и Измире, на которые приходится наибольшая доля продаж недвижимости в стране. Все три города имеют развитую инфраструктуру, живое бизнес-комьюнити и высокую культурную значимость для страны, что традиционно привлекает как местных, так и иностранных инвесторов.

Но для начала разберёмся, что стало причиной снижения уровня продаж на турецком рынке недвижимости.

• Меняющиеся перспективы в недвижимости
• Продажи жилья в Стамбуле: неизменное лидерство в трудные времена
• Продажи жилья в Анкаре: стабильность и государственное влияние
• Продажи недвижимости в Измире: восходящая звезда Турции
• Иностранные инвестиции и туризм

Новый тренд на рынке недвижимости

С января по сентябрь рынок упал на 15% по сравнению с предыдущим годом, при этом было продано чуть более 900 тыс. объектов. Ещё сильнее пострадали ипотечные продажи: в сентябре их количество снизилось на 50,2% (по сравнению с предыдущим годом), а за девять месяцев этого года — почти на 30%.

Одна из основных причин замедления темпов роста — усилия Центрального банка страны по борьбе с высокой инфляцией. Чтобы сдержать рост цен, в Турции уже четыре месяца подряд последовательно повышают ключевую ставку. Только в сентябре ставка была повышена на 500 базисных пунктов, в результате общее повышение с июня составило 2150 базисных пунктов.

То есть в сентябре процентная ставка была повышена на 5 процентных пунктов (один базисный пункт равен 0,01%), а всего с июня — на 21,5 процентных пункта. Таким способом Центральный банк повышает стоимость кредитов, чтобы сократить расходы и сдержать инфляцию, которая в сентябре достигла более 61%.

Стамбул продолжает лидировать, несмотря на трудные времена

В сентябре Стамбул, крупнейший город Турции, лидировал на рынке жилья с 15 247 сделками –– это 14,9% от общего количества продаж в стране.

Мегаполис притягивает покупателей недвижимости своим расположением; его считают своеобразным мостом между Европой и Азией. Не меньшее значение имеют богатое культурное наследие и широкие возможности для бизнеса. Когда дело касается недвижимости, Стамбул готов предложить массу вариантов под самые разные запросы: от роскошных люксовых апартаментов до элегантных старинных особняков. Растущая популярность Стамбула подталкивает рост цен на недвижимость. Средняя цена квадратного метра в центре составляет около $2850, на окраине — $1675.

Инвесторам, стремящимся получить прибыль, крайне важно понимать тонкости стамбульского рынка жилья. Объекты в разных районах имеют различный инвестиционный потенциал, который, в свою очередь, может отличаться в зависимости от выбранной стратегии.

Старые кварталы в центре подойдут тем, кто подыскивает «летнюю резиденцию» и любит городскую суету. Если же цель –– получать доход от аренды, лучше выбирать жильё в популярных туристических районах.

Инвесторам важно знать, что 2023 году турецкое правительство ввело лимит в 25% на повышение арендной платы, что затрудняет арендодателям возможность корректировать её под рыночные условия и максимизировать прибыль от инвестиций. Поэтому выбор объекта имеет такое значение.

Для краткосрочной аренды с рентабельностью 8–10% подходят районы Султанахмет и Фатих, поскольку туристы и бизнес-путешественники часто посещают именно их. Инвесторам, ориентированным на долгосрочную аренду, стоит присмотреться к районам Бебек, Левент, Шишли, Кадыкёй и Малтепе. Каждый из этих районов по-своему уникален, а средняя рентабельность аренды здесь составляет от 2% до 6,75%.

Тем, кого интересует только доходность, стоит обратить внимание на район Бейликдюзю — здесь самые высокие средние показатели, превышающие 7%, при средней рентабельности по Стамбулу в 5,58%. Каждый квартал мегаполиса по-своему очарователен и выгоден для вложений, но чтобы ориентироваться в местном рынке жилья, нужно разбираться в деталях.

Анкара: стабильность и государственное влияние

Столица Турции — Анкара — занимает значительное место в секторе недвижимости страны. В сентябре 2023 года здесь было зарегистрировано 9048 сделок по продаже жилья (это 8,8% от общего объёма рынка). Хотя этот показатель немного ниже, чем в Стамбуле, рынок недвижимости Анкары остаётся активным.

Город считается административным и политическим центром страны. Кроме того, Анкара — удобный хаб для внутренних и международных поездок, транспортная система здесь хорошо развита.

Цены в Анкаре ниже, чем в Стамбуле, столица предлагает высокое качество жизни по более доступной цене. Например, средняя арендная плата здесь — около $245 в месяц на человека. Прайс на недвижимость также доступней: почти в два раза ниже, чем в Стамбуле.

Государственная политика в значительной степени формирует обстановку на местном рынке недвижимости. На его привлекательность напрямую влияют инициативы, направленные на улучшение инфраструктуры, развитие города и экономический рост. В Анкаре расположились главные госучреждения страны и посольства — это важно для крупных иностранных инвесторов, а также полезно для развития деловой и дипломатической активности.

Кроме того, объекты в Анкаре прекрасно подходят для долгосрочного инвестирования. Владельцы могут сдавать их в аренду или продавать, получая значительный доход. А программа «Гражданство за инвестиции» позволяет собственникам получить турецкий паспорт при покупке недвижимости стоимостью не менее $400 000.

Рассмотрим все доводы в пользу покупки жилья в Анкаре:

• Доступная недвижимость: цены на жильё в Анкаре ниже, чем в Стамбуле.
• Тёплое жильё: здесь строят дома с отоплением, что отвечает запросам экспатов из северных стран.
• Удобная транспортная инфраструктура: из Анкары легко добраться до других регионов Турции. Аэропорт Стамбула признан во всем мире крупным международным хабом и занимает седьмое место по пассажиропотоку в мире; но аэропорт Анкары «Эсенбога» — главная воздушная гавань, обслуживающая внутренние рейсы, а также некоторые международные. Также в столице созданы транспортные развязки и функционирует железная дорога.
• Доступные госуслуги: столица Турции играет важнейшую роль в решении административных задач. Хотя бюрократия остаётся неотъемлемой частью государственных процессов в Турции, Анкара выигрывает в сравнении с некоторыми другими регионами за счёт относительно оптимизированной системы. Здесь владельцам недвижимости проще оформить необходимые документы и получить доступ к соцуслугам.
• Возможности для трудоустройства: в Анкаре проще найти работу, чем в других регионах страны.

Несмотря на ситуацию, которую переживает турецкий рынок недвижимости, Анкара остаётся перспективным городом для покупки жилья. Инвесторы ценят стабильность столицы и возможности для заработка, которые она даёт.

Измир: восходящая звезда Турции

Измир, расположенный на побережье Эгейского моря, –– восходящая звезда на рынке жилья. Местные и зарубежные покупатели ценят его за мягкий климат, развитую инфраструктуру и инвестиционный потенциал. В сентябре 2023 года здесь было зарегистрировано 5476 сделок с недвижимостью, что составляет 5,3% от общего объёма рынка.

Эти цифры меньше, чем в двух предыдущих городах, но жемчужина Эгейского моря только набирает обороты. Что же делает Измир особенным?

• Перспективы роста: Измир — космополитический город с населением около трёх миллионов человек, растущим примерно на 1% в год. Это третий по величине экономический центр Турции после Стамбула и Анкары. В отличие от мест, сильно зависящих от туризма (например, Антальи и Бодрума), Измир может похвастаться диверсифицированной экономикой: развитой промышленностью, торговлей, удобной транспортной системой и эффективным сельским хозяйством.
• Привлекательность для туристов: из Измира можно легко добраться до известных достопримечательностей — Чешме, древнего города Эфес и храма Девы Марии. А богатая история, культурное наследие и природная красота города лишь подогревают интерес путешественников.
• Сюда приезжают не только в сезон: если Анталья держится на иностранном туризме, то Измир стал центром притяжения местных путешественников, командированных сотрудников и цифровых кочевников, ищущих необычных впечатлений. Также Измир является центром медицинского туризма.
• Соотношение цены и качества: при одинаковом бюджете инвестор может позволить себе в Измире недвижимость уровня А, а в Стамбуле ему хватит денег только на уровень В. Кроме того, Измир стабильнее Антальи: регион испытывает сложности из-за изменения предпочтений туристов, политических событий, региональных конфликтов, приводящих к колебаниям цен и спроса на недвижимость. Рынок недвижимости Измира довольно устойчив: это обусловлено диверсифицированной экономикой города, которая основана не только на туризме.
  Строительные нормы и правила зонирования в городе также более строгие,  поэтому здания соответствуют более высоким стандартам — они сейсмостойкие, безопасные и экологичные.
  
• Идеален для Airbnb: долгосрочная сдача жилья в аренду в Измире невыгодна, но рынок краткосрочной аренды ещё не слишком насыщен, что открывает возможности для инвесторов. Внутренний и международный туризм, круглогодичная деловая активность, растущее сообщество цифровых кочевников и медицинские туры способствуют росту доходов инвестора.

Однако есть и минусы: Измир, как и другие регионы Турции, подвержен землетрясениям. Последнее произошло в 2020 году, в результате было разрушено или сильно повреждено около 700 зданий. При строительстве новых зданий соблюдаются строгие нормы, а страхование от землетрясений является обязательным.

Однако, новые здания в городе и Турции в целом соответствуют строгим правилам, а страхование от землетрясений является обязательным. Экономические проблемы, включая инфляцию и геополитическое давление, также присутствуют в Турции. Несмотря на эти недостатки, рынок недвижимости в Измире остается активным, поскольку люди ищут материальные активы для инвестиций.

Иностранные инвестиции и туризм

Иностранные инвестиции и туризм существенно влияют на рынки недвижимости Стамбула, Анкары, Измира и в целом Турции. В последние годы продажи жилья иностранцам отметились всплесками в связи с геополитической напряженностью в мире и экономической неопределенностью. В сентябре 2023 года число продаж снизилось на 42% по сравнению с прошлым годом — всего 2930 сделок.

В 2022 году иностранцы покупали недвижимость в рекордных объёмах — 67 490 сделок за год. В лидерах по покупкам оказались граждане России, которые в сентябре приобрели 722 объекта. Инвесторы из Ирана, Ирака и Германии также в числе основных покупателей; они приобрели 327, 191 и 148 объектов соответственно. Динамика турецкого рынка тесно связана с политическими и экономическими факторами, поскольку инвесторы всегда ищут «тихие гавани» и возможности для заработка.

Несмотря на спад после всплеска, эксперты отрасли прогнозируют ежегодный рост турецкого рынка недвижимости на 8% до 2027 года. Потенциальные инвесторы по-прежнему могут рассчитывать на хороший доход.

В двух словах

Стамбул, Анкара и Измир имеют свои достоинства и недостатки, которые стоит проанализировать и учесть инвестору. На динамику рынка в турецких городах оказывает влияние множество факторов: это и активность туристов, и изменения в мировой политике и экономике. Тем не менее, рекордно высокие объёмы продаж в предыдущие годы свидетельствуют об общей привлекательности турецкой недвижимости, как для местных, так и для иностранцев.

Перспективы развития сферы недвижимости в городах, которые мы рассмотрели, остаются позитивными. Но прежде чем заключить сделку, инвестору стоит хорошо изучить рынок, проследить за его динамикой и трендами и подобрать стратегию, исходя из ситуации.

Фото на обложке: Стамбул. Ümit Yıldırım (Unsplash)