Совместное владение недвижимостью в Дубае: права и возможности инвесторов

Инвестиции в недвижимость в Дубае могут приносить неплохой доход. Но наиболее рентабельные варианты обычно стоят недёшево. Выход есть — законы эмирата позволяют иностранцам совместное владение. Инвесторы могут покупать недвижимость долями и иметь равные права на объект. Рассказываем, как оформить совместное владение недвижимостью в Дубае, какой суммой при этом нужно располагать и какие возможности открывает покупка доли для инвестора.

• Закон о совместном владении недвижимостью
• Какую недвижимость в Дубае можно купить совместно
• Самые популярные фрихолд-районы Дубая
• Какие документы нужны для покупки недвижимости?
• Какие права имеют собственники доли недвижимости?
• Какую сумму нужно вложить для совместного владения
• Что такое краудфандинг в сфере недвижимости
• Долевые продажи в туристическом секторе

Закон о совместном владении недвижимостью

Право покупать недвижимость для совместного владения в Дубае появилось не так давно — его регулирует закон о совместной собственности, принятый в 2007 году. Согласно этому документу, владельцами одного объекта могут стать несколько человек. Они получают равные права на равноценные части жилья.

В 2019 году были изданы поправки к закону, согласно которым обязанность по техническому обслуживанию недвижимости, находящейся в долевой собственности, лежит на застройщике. Он несёт ответственность за состояние недвижимости в течение 10 лет с момента сдачи. Эти меры были приняты по инициативе Земельного департамента Дубая (DLD) и Агентства по регулированию рынка недвижимости (RERA) для устранения конфликтов сторон, а также повышения инвестиционной привлекательности жилья в эмирате.

Обновление закона во многом связано с растущим интересом зарубежных инвесторов к коммерческой и жилой недвижимости в Дубае. Право долевой собственности распространяется на строящиеся или только что сданные в эксплуатации объекты, но можно выбирать для инвестирования и вторичный рынок недвижимости. Однако долевая собственность должна быть зарегистрирована по всем правилам Агентства по урегулированию недвижимости и Земельного департамента. Список типов объектов, которые можно приобретать в долях, был расширен — в него добавились апартаменты с сервисным обслуживанием и гостиничные номера.

Какую недвижимость в Дубае можно купить совместно

Разрешение долевого владения стало прорывом и в то же время экспериментом для рынка недвижимости Дубая. До введения закона инвесторы могли приобретать интересующую их недвижимость только целиком. Если же инвесторы покупали объект совместно, свидетельство о праве собственности оформлялось только на одного из них. Это несло риски для партнёров и не обеспечивало их права должным образом.

Переход к практике долевого владения позволяет застройщикам ориентироваться на более широкую аудиторию инвесторов. При этом потенциальные покупатели с ограниченным бюджетом получили выбирать недвижимость в элитных районах, где легко сдать жильё в аренду по высокой цене с гарантированным ростом в стоимости квадратного метра для дальнейшей перепродажи.

Класс объекта для долевой покупки, как и его тип, больше не имеет значения. Это может быть вилла, таунхаус, квартира, а после вступления в силу новых поправок — и гостиничные номера, апартаменты с отельным обслуживанием. Право распространяется также на приобретение офисных или складских помещений. Для иностранцев, желающих купить недвижимость в Дубае в безусловную собственность, условие только одно: объект должен находиться во фрихолд-зоне, это так называемые зоны свободного владения в эмирате.

Самые популярные фрихолд-районы Дубая

Фрихолд-зоны — районы в Дубае, в которых иностранцам разрешено приобретать недвижимость в полную собственность. Купленные на этих территориях объекты можно сдавать, передавать по наследству, перепродавать и не только. Каких-либо ограничений с юридической точки зрения не предусмотрено, поэтому районы свободного владения отлично подходят иностранным инвесторам и экспатам.

На сегодняшний день в Дубае несколько десятков фрихолд-зон. Право распространяется не только на жилую недвижимость — неграждане могут свободно приобретать коммерческие помещения. Особой популярностью у иностранцев и местных жителей пользуются:

• Бизнес-Бэй — фешенебельный деловой район на берегу Дубайского канала, в котором расположено множество отелей, торговых центров, представительств международных корпораций. Стоимость апартаментов в этой зоне в среднем начинаются от 815 000 дирхамов ($230 000).
• Даунтаун — сердце Дубая, район с удобной транспортной развязкой и многочисленными небоскрёбами. Здесь расположены известнейшие достопримечательности — Бурдж Халифа, торговый центр Dubai Mall, танцующие фонтаны и Дубайская опера. Цены на студии стартуют от 950 000 дирхамов ($260 000).
• Дубай Студио-Сити — район с максимально высокой доходностью от сдачи жилья в аренду, она примерно — 10–11% годовых. В этой фрихолд-зоне много жилых комплексов с развитой инфраструктурой, в районе есть клиники и школы. Цены на недвижимость здесь сравнительно невысокие: студии стоят от 340 000 дирхамов ($92 500).
• Дубай Марина — элитный жилой район на побережье, где инвесторы могут выбрать для покупки виллы, пентхаусы, апартаменты или студии. Цены на студии в престижных комплексах Дубай Марины стартуют от 670 000 дирхамов ($180 000) для вариантов без вида на Персидский залив, виллы стоят намного дороже — от 3 миллионов дирхамов и выше.
• Damac Hills — престижный жилой район, в котором сконцентрированы особняки, виллы, таунхаусы и комплексы апартаментов. В этой фрихолд-зоне можно недорого приобрести студии с высокой доходностью — цена на них начинается от 330 000 дирхамов ($90 000).

При выборе района для инвестирования можно остановиться как на деловых объектах, так и на престижных прибрежных жилых комплексах. Однако документы о полном праве собственности иностранец получит, только если покупка была совершена во фрихолд-районе. В других районах конечным владельцем недвижимости может быть только гражданин ОАЭ или стран-членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива. В таких районах иностранцы могут покупать недвижимость в долгосрочную аренду на срок до 99 лет.

Подобрать инвестиционное жильё можно в каталоге Housearch, где собраны актуальные предложения по многим районам города.

Какие документы нужны для покупки недвижимости

Дубай остаётся безопасной и стабильной инвестиционной зоной. Во многом это возможно благодаря действиям правительства по укреплению экономики и внедрению новых идей для привлечения инвесторов. В эмирате растут темпы строительства туристических, коммерческих и жилых объектов недвижимости. Каждый из перечисленных фрихолд-районов пользуется спросом у арендаторов, благодаря чему доходность жилья в них — в среднем 7–10% в год.

Люди, не имеющие гражданства ОАЭ, могут приобрести недвижимость во фрихолд-зоне, собрав необходимые документы. Изначально понадобятся только загранпаспорт, деньги и действующая виза (получать визу не обязательно, но желательно для тех, кто хочет лично участвовать во всех этапах покупки).

Процедура покупки считается несложной. Она не меняется в зависимости от того, будет ли у недвижимости один хозяин или несколько. Обычно покупатели нанимают агента по недвижимости или риелтора и вместе со специалистом подбирают подходящий вариант для вложений. С продавцом составляют меморандум о взаимопонимании (договор F — предварительный договор, фиксирующий нюансы сделки) и уплачивают задаток, обычно 10% от суммы сделки.

После этого надо убедиться в том, что на недвижимости не «висят» долги и обременения. В Дубае для этого получают специальный документ, который запрашивает и выдаёт застройщик, — сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, сокращённо NOC). Если всё в порядке, остаётся уплатить пошлину (4% от кадастровой стоимости) и завершить сделку.

Обычно агентские комиссионные составляют 2% от суммы сделки, но иногда при покупке у застройщика сделку можно провести напрямую.

Форма документа, которую получит собственник после завершения процесса, зависит от типа объекта. На готовое жильё можно зарегистрировать конечное право собственности и получить сертификат (Title Deed). Если здание находится на этапе строительства, право собственности регистрируют в системе Oqood. После завершения строительства Oqood заменяют на Title Deed. Даже если объект ещё только строится, владелец может продать свою долю или завещать её, подарить. Подробнее о процедуре покупки недвижимости в Дубае можно прочитать в этой статье.

Какие права имеют собственники доли недвижимости

Долевое владение недвижимостью означает, что каждый собственник может по своему усмотрению распоряжаться своей частью объекта — например, жить на этих квадратных метрах или сдавать их. Обычно задачу по сдаче жилья в аренду владельцы поручают компании по управлению недвижимостью. 

Новый закон делает покупку жилья высокого класса доступной для многих. Вложив даже сравнительно небольшую сумму, можно рассчитывать на рост купленного объекта в цене и получать доходы от его сдачи в аренду. При этом вопросы, связанные с поиском арендаторов, текущим ремонтом и другими хлопотами, будут лежать на управляющей фирме. 

Совместное владение недвижимостью в Дубае наделяет каждого собственника широкими правами, которые подтверждает документ о собственности — его получает каждый покупатель. Инвестор может продать свою долю, передать третьим лицам или, например, заложить для получения кредита. Сделать это он вправе в любое время после оформления документов, и получать согласие других владельцев ему не требуется.

Объекты, приобретённые совместно несколькими владельцами, должны вноситься в специальный реестр Земельного департамента. В документах указывают характер распределения долей, описание общих помещений и правила их использования. Доли в местах общего пользования, например парковочные места, могут закрепляться за каждым конкретным собственником. Остальные зоны делятся пропорционально размеру доли — такое распределение необходимо для расчёта расходов на обслуживание помещений.

Какую сумму нужно вложить для совместного владения

Для получения резидентской визы через инвестирование минимальная сумма вложений в недвижимость в Дубае должна составлять 750 000 дирхамов — около $204 000. В других эмиратах эта сумма выше — от 1 000 000 дирхамов. Помимо самого собственника, визу резидента могут получить члены его семьи. Срок её действия — два года. Чтобы получить визу на срок от пяти до 10 лет, нужно вложить в недвижимость не менее 2 млн дирхамов ($545 000). Однако стоит помнить, что при покупке недвижимости долями инвестор получит визу только в том случае, если его доля вложений превысит пороговый уровень.

Если иностранец хочет вложить средства в недвижимость в Дубае не с целью получения резидентской визы, то необязательно покупать дорогостоящий объект. Стать владельцем жилых или коммерческих помещений в самом густонаселённом эмирате государства можно с минимальными затратами. Для этого нет необходимости лично посещать Эмираты — сделка совершается дистанционно при участии консалтинговых компаний-посредников.

По схеме долевого владения можно приобрести квартиру в престижном районе на четверых, например, за $600 000. Тогда доля каждого участника будет стоить $150 000. Вложить можно и гораздо меньшую сумму — для поиска привлекательных объектов для инвестирования иностранцы используют специализированные аукционы и краудфандинговые платформы. По оценкам организаторов, примерно треть сделок по продаже лотов через аукционы происходит путём распределения долей между несколькими покупателями. 

Что такое краудфандинг в сфере недвижимости

Краудфандинговые платформы помогают инвесторам вкладывать капитал в недвижимость за рубежом, самостоятельно определяя сумму вложений. Минимальный размер инвестиций через краудфандинг составляет около 500 дирхамов — такую ставку предложила в 2021 году крупнейшая в странах Ближнего Востока платформа SmartCrowd. Стать собственником доли в выбранном объекте может каждый участник, а начальный уровень инвестирования зависит только от его финансовых возможностей.

Краудфандинг называют альтернативным способом покупки недвижимости в одном из наиболее процветающих эмиратов государства. Учитывая рост цен на рынке жилья и аренды, интерес микроинвесторов к онлайн-платформам увеличивается. Краудфандинг позволяет получить право собственности на недвижимость в Дубае и доступ к высокодоходным активам. Микроинвесторы могут участвовать в покупке десятков объектов — в этом нет ограничений, а краудфандинговые платформы предлагают клиентам проверенные варианты, отвечающие требованиям.

Собственники, купившие недвижимое имущество через краудфандинговые платформы, получают акции пропорционально своим вложениям. Их совокупный размер может быть даже меньше 1% от общей стоимости объекта. Поскольку указать большое количество имён владельцев активов в документах о праве собственности нельзя, юридически собственником будет проектная компания. А инвесторы — владельцами акций этой фирмы. Также сами онлайн-платформы взимают комиссию при организации сделок.

Особенности покупки жилья через краудфандинг

Продать купленные через краудфандинговые платформы акции инвесторы могут путём реализации другим участникам аукционов. Важно учитывать, что такой способ совершения сделок ограничивает максимальную долю каждого акционера. Как правило, она составляет не более 25%. Размер ограничивается для того, чтобы ни один человек не мог стать владельцем контрольного пакета акций. 

Краудфандинг абсолютно легален, этот способ инвестирования регулируется в Дубае DFSA — Управлением финансовых услуг эмирата. Первый краудфандинговый проект был реализован в этой части ОАЭ в 2020 году. Акционерами-инвесторами стали физические лица, которые приобрели квартиру в долях в жилом комплексе. 

На правах собственников покупатели долей могут сдавать жильё в аренду. В таком случае их доход тоже будет определяться с учётом размера акций. Микроинвесторы с помощью краудфандинга могут избегать изучения всех юридических тонкостей по совершению любых сделок с недвижимостью на территории Объединённых Арабских Эмиратов. 

Долевые продажи в туристическом секторе 

Несмотря на привлекательность участия в краудфандинговых проектах для инвесторов с небольшим капиталом, покупка доли напрямую у застройщика или владельца объекта недвижимости гарантирует собственнику более высокий доход и больше прав. Совместное владение подразумевает получение отдельного и полноценного документа о праве собственности. 

Эмират заинтересован в привлечении инвесторов во все сектора экономики, в том числе — в туристическую отрасль. Поэтому крупные корпорации в сфере недвижимости адаптируют решения по долевой продаже к современным реалиям. Отельные апартаменты разрешено приобретать на стадии строительства.

Преимущества покупки отельных апартаментов для инвесторов легко определить — более высокая доходность по сравнению с другими видами объектов, отсутствие сложностей с обслуживанием и гарантия устойчивого дохода. Владельцу доли не нужно волноваться о ремонте, покупке мебели, поиске и заселении жильцов, оплате коммунальных расходов — все эти вопросы решает управляющая компания. Проживать в апартаментах может и сам инвестор, но сроки самостоятельного размещения обычно ограничены по времени. 

По оценкам экспертов, ежегодный доход от инвестиций в сервисных апартаментах при сдаче в аренду может достигать 12% в год. Тогда как обычные квартиры приносят не более 8–10% прибыли. Однако нужно учитывать наличие дополнительных расходов — к ним относится комиссия оператора сервисного обслуживания, а при покупке — комиссия агенту и налог в пользу Земельного департамента Дубая.

В двух словах

Совместное приобретение жилья позволяет собственникам приумножить капитал даже при небольших вложениях. Иностранцы, купившие недвижимость в Дубае в совместное владение, получают документ о праве собственности и могут распоряжаться долей по своему усмотрению.

Оформить покупку можно в равных долях — максимальное число владельцев для одного объекта в таком случае составит четыре человека. Также инвесторам доступно приобретение недвижимости через краудфандинговые платформы — тогда они не получают документа о праве собственности, а становятся акционерами проектной компании. Именно она управляет активами и решает вопросы, связанные с проведением сделок, последующей сдачей недвижимости в аренду.

Фотография на обложке: Mikhail Nilov (Pexels)