Сколько стоит жильё в Турции в 2023 году: анализ рынка

Турция переживает сильнейшую гиперинфляцию национальной валюты — в конце лета-2023 она держалась на уровне 58,94%, а за год до этого достигала 85,51%, тогда как ранее в течение 20 лет не превышала 11%. Неустойчивость лиры заставляет людей обращаться к покупке недвижимости как к самому надёжному вложению денег. Рынок дополнительно подогревают возросшее число экспатов, устремившихся в Турцию, и нехватка дешёвого жилья, которая вызвана недавним землетрясением. Рассказываем, сколько стоит купить и арендовать жильё в Турции осенью 2023 года.

• Что происходит с ценами на жильё в Турции
• За сколько можно купить жильё в разных городах
• Сколько стоит снять жильё в Турции
• Выгодно ли инвестировать в жильё в Турции в 2023 году
• Как выбрать жильё для инвестиций в Турции

Что происходит с ценами на жильё в Турции

По данным ресурса Endeksa, собирающего и анализирующего информацию о ценах на турецкую недвижимость, с начала 2023 года прирост стоимости недвижимости составил 109%. Средняя сумма, необходимая на покупку своего жилья в Турции, к августу достигла 2 691 780 лир ($100 316). 

При этом год назад, в конце лета-2022, средняя стоимость жилого объекта в стране равнялась 1 488 500 лирам ($81 510 по курсу на 13 сентября 2022 года), зато цены росли  ещё более стремительно — 203% в годовом выражении. Это был один из самых резких скачков цен на жилую недвижимость, когда-либо зафиксированных в стране Центральным банком.

Средняя стоимость квадратного метра по стране держится на уровне 20 706 лир ($771). В 2022 году этот показатель составлял 11 450 лир ($627 по курсу на 13 сентября 2022 года).

Несмотря на удорожание, продажи жилья по всей Турции растут: в июле было продано 109 548 объектов, и это на 31% больше, чем в июне. Эксперты отмечают, что в Турции сложился рынок продавца: желающих купить недвижимость слишком много. Это и местные жители, которые приобретают жильё для проживания, и инвесторы, стремящиеся вложить деньги на растущем рынке, и экспаты, которые хотят закрепиться в Турции и получить здесь ВНЖ или гражданство. Поэтому самые ликвидные варианты уходят быстро, покупатели не могут торговаться и диктовать свои условия. 

За сколько можно купить жильё в разных городах 

Разброс цен в Турции очень большой: в крупных городах на побережье (Стамбул, Анталья, Мерсин, Измир), а также в курортных провинциях (Айдын, Мугла) недвижимость значительно дороже, чем в локациях в глубине материка. Так, в провинции Мугла, где расположен курортный полуостров Бодрум, средний чек на покупку фактически в три раза больше, чем в столице республики Анкаре или университетском городе Эскишехир: 6 261 948 лир ($233 084) против 2 145 130 лир ($79 847) и 2 068 430 лир ($76 992) соответственно.

Самым популярным у экспатов городом остаётся Анталья: в июле иностранцы купили здесь 996 объектов. На втором месте — Стамбул (832 объекта), на третьем — Мерсин (263 объекта). Кроме того, у иностранцев популярен портовый город Измир, а также курортные провинции на берегу Эгейского моря. 

Средняя стоимость жилья в этих локациях на конец августа 2023 года была следующей: 

Высокая стоимость жилья в курортных локациях нередко связана со спецификой рынка: здесь продаётся много частных резиденций — дуплексов, вилл и особняков, — а недвижимость люкс-сегмента всегда больше по площади и дороже в обслуживании за счёт клубной инфраструктуры. Так, в провинции Айдын квадратный метр жилья дешевле, чем в Стамбуле и Анталье, но средний бюджет на покупку объекта выше. 

Стоит также учитывать, что цена квадратного метра в новостройке может быть значительно выше среднего значения для региона. Так, в Стамбуле стоимость квадратного метра в комплексе высокого класса стартует примерно от $1700, а в Анталье –– от $1300.

Сколько стоит снять жильё в Турции

Цены на аренду квартир и домов в Турции тоже растут: аналитический ресурс Endeksa подсчитал, что к концу второго квартала годовая прибавка составила 138%. Средний чек на аренду квадратного метра жилья по стране сегодня 114 лир ($4,24). Однако картина по регионам очень неровная. Например, в Эскишехире, не туристическом, но достаточно развитом городе в 250 километрах от Анкары, в материковой части Турции, где находятся три рейтинговых международных университета и живёт порядка 900 тысяч человек, цены на аренду жилья в центре примерно соответствуют средним значениям. По данным ресурса Numbeo.com, собирающего данные о стоимости жизни в различных городах мира, снять здесь квартиру-студию стоит 5062 лиры ($188) в месяц, а квартиру с тремя спальнями — 10 500 лир ($391). Коммунальные расходы обойдутся примерно в 1369 лир ($51) в месяц.

В столице республики Анкаре небольшие апартаменты в центре сдаются за 11 049 лир ($411), квартиры с тремя спальнями — за 18 041 лиру ($671). Ежемесячный чек за коммунальные услуги составляет 1554 лиры ($57,84).

В крупных городах на побережье, популярных у экспатов, цены на аренду значительно выше среднего: 

В традиционно курортных локациях, например, в компактном городе Бодрум с населением в 175 тысяч человек, аренда апартаментов с одной спальней обходится в среднем в 11 579 лир ($431), с тремя спальнями — в 18 832 лиры ($701). Чек за коммунальные услуги — 3358 лир ($125) в месяц. Но в курортных городах цена аренды сильно зависит от сезона. Летом при большом спросе она может быть в разы выше.

Выгодно ли инвестировать в жильё в Турции в 2023 году

Несмотря на активный рост цен на покупку жилья, инвестиционная привлекательность недвижимости в Турции остаётся высокой. В первую очередь для иностранцев, которые получают доход не в лирах: если в национальной валюте в период с лета 2022 по лето 2023 года стоимость жилья выросла в 1,8 раза, то в долларах — только в 1,23 раза. 

При этом тенденция роста сохраняется — да, удорожание не такое высокое, как в 2021 и 2022 годах, но тем не менее значительное: по 6–7% ежемесячно. Одновременно из-за гиперинфляции растут затраты девелоперов на строительство, и на рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения в пользу продавцов: жилья мало, в страну устремилось множество экспатов, а последствия землетрясения не преодолены до сих пор. То есть в ближайшее время нет никаких предпосылок для замедления динамики и тем более для снижения цен на покупку жилья. 

Средний срок окупаемости жилья в Турции — 16 лет. Меньше всего он в Анкаре: купив здесь апартаменты со средним бюджетом в 2 145 130 лир ($79 847), инвестор может сдавать их в среднем за 13 750 лир ($511) в месяц и окупит вложения за 13 лет. 

В Стамбуле срок возврата инвестиций составит 17 лет: объект стоимостью 3 831 240 лир ($142 607) можно сдавать в аренду в среднем за 18 780 лир ($700).

В Анталье инвестиции вернутся примерно за 19 лет: при вложениях 3 654 240 лир ($136 019) среднемесячная плата за аренду, на которую может рассчитывать инвестор, составит 16 027 лир ($596).

Наиболее долгий срок возврата инвестиций в курортной провинции Айдын: при среднем бюджете 4 114 665 лир за объект ($153 157) стоимость долгосрочной аренды составляет 13 188 лир ($490) в месяц. Таким образом, инвестор начнёт получать чистую прибыль через 26 лет.

Инвесторы, купившие жильё в самых популярных туристических кварталах Стамбула или вблизи пляжей Антальи, Аланьи и Муглы, могут выгодно сдавать его не только на длительный, но и на короткий срок –– и получать до 12% дохода с аренды в год. Такой высокой окупаемости можно достичь при правильном выборе объекта. Стратегия особенно актуальна для Стамбула, куда туристы приезжают вне зависимости от времени года.

Как выбрать жильё для инвестиций в Турции 

Для этой цели подойдёт не любое жильё: в Турции очень неровное качество строительства, особенно если речь идёт о массовой застройке 20–30-летней давности. Февральское землетрясение 2023 года выявило огромный пласт проблем с сейсмоустойчивостью и надёжностью конструкций жилых домов — оно разрушило частично и полностью как минимум четыре миллиона зданий в девяти провинциях, а число погибших людей превысило 50 тысяч. 

Независимая техническая экспертиза показала, что основными причинами трагедии стали плохие конструктивные решения, низкое качество материалов и возраст зданий. Кроме того, из-за специфики климата (влажные ветреные зимы, жаркое лето) практически все дома старше двадцати лет требуют капитальных вложений в ремонт — например, на стенах может появиться грибок. 

Поэтому инвесторы предпочитают вкладываться в новостройки, которые возводятся проверенными девелоперами — они готовы предоставить сертификаты качества на материалы и конструктивные решения, а дома дополнительно страхуются на случай землетрясения. Кроме того, вкладываясь в новый дом, инвестор может быть уверен, что через 16 лет, после возврата инвестиций, его объект будет оставаться всё ещё ликвидным вариантом на рынке. В листинге Houseаrch можно посмотреть апартаменты, таунхаусы, дуплексы и виллы от надёжных турецких застройщиков. Их продажу сопровождают лицензированные риелторы. 

При инвестициях от $400 000 иностранец и его семья могут претендовать на получение гражданства Турции, а при покупке жилья на $75 000 в «открытом» для иностранцев районе — на получение вида на жительство. 

В двух словах

Средний чек покупки жилья в Турции в 2023 году составляет $100 000. На эти деньги можно купить новую однокомнатную квартиру в одном из популярных туристических городов. Недвижимость в Турции бурно дорожала в 2021–2022 годах, но и сейчас динамика цен остаётся положительной — 6–7% ежемесячно. Жильё в этой стране выгодно покупать как для собственного проживания, так и для инвестиций — средний срок окупаемости вложений составит 16 лет, а при вложениях от $400 000 экспат и его семья имеют право на получение гражданства Турции.

Фотография на обложке: Ahmet Çığşar (Pexels)