Сколько стоит обслуживание недвижимости в Дубае

Собираясь приобрести апартаменты либо дом с земельным участком, стоит подсчитать, во что будет обходиться содержание этого объекта. В ОАЭ нет налога на владение недвижимостью, но, конечно, необходимо платить за своевременную уборку здания и территории, за свежую воду в бассейне, за ровные газоны и вовремя отремонтированное оборудование. 

В ОАЭ существует понятие service charge — сервисный сбор, который оплачивает каждый владелец помещения в многоэтажном здании, а также любой собственник виллы, таунхауса или бунгало. Рассказываем, от чего зависит размер этого платежа в Дубае, какие затраты он покрывает и каким образом рассчитывается и взимается. 

• На что расходуется сервисный сбор
• Размер годового сервисного сбора
• Примеры расчета сервисного сбора
• Амортизационный фонд
• Что будет, если не оплачивать сервисный сбор?

На что расходуется сервисный сбор

Сервисный сбор — это ежегодный платёж, который покрывает такие расходы, как: 

• уборка здания и территории;
• вывоз мусора;
• озеленение внутри дома и вокруг него; 
• контроль и техническое обслуживание систем электро- и водоснабжения, а также лифтового оборудования; 
• оплата труда консьержей и сотрудников охраны, а также управляющего персонала; 
• содержание внутридомовых сервисов (лобби, подземный паркинг, фитнес-центр, спа-салон, парная);
• своевременный плановый ремонт и реновация здания и оборудования. 

В сумму сервисного сбора не входит оплата регулярно потребляемых ресурсов — электричества и воды. Счета за них выставляет Управление электроэнергии и водных ресурсов Дубая (DEWA).

Размер годового сервисного сбора

Сервисный сбор в Дубае в большинстве случаев составляет от 3 до 30 дирхамов ($0,82–$8,2) за квадратный фут в год. Все помещения в ОАЭ измеряются именно в квадратных футах (1 кв. фут = 0,093 кв. м), и все ставки платежей, привязанные к площади помещений, рассчитываются на футы. 

Что влияет на размер этого ежегодного платежа? Во-первых, тип недвижимости. Обслуживать виллы существенно дешевле, чем апартаменты в многоэтажных домах, поскольку владельцы частных домов сами заботятся о своих земельных участках, а кроме того, в подобных посёлках нет расходов на лифты. Нечасто встречаются и общественные бассейны, тренажёрные залы, крытые паркинги — как правило, они есть на каждом участке. 

Отсюда логично вытекает и второй вывод: чем богаче инфраструктура жилого комплекса и больше опций, которыми могут пользоваться собственники жилья, тем выше будет сервисный сбор. 

Третий существенный фактор — близость к центру города. Самые высокие ставки — в Даунтауне, а самым дорогим в обслуживании зданием Дубая является высочайший небоскрёб планеты Бурдж-Халифа: его жильцы платят сервисный сбор в среднем из расчёта 72 дирхама за кв. фут в год. 

Наконец, если мы говорим о жилье в многоэтажных зданиях (и тем более в небоскрёбах), то величина сервисного сбора будет отличаться в зависимости от этажа, на котором расположены те или иные апартаменты: чем выше — тем дороже. Это объяснимо. По мере повышения этажности затрачивается всё больше электроэнергии на подъём лифтов, а также возрастает стоимость подачи в квартиру воды. Поэтому наиболее дорогими в обслуживании всегда будут пентхаусы, занимающие верхний этаж (а иногда два или три этажа).

Примеры расчёта сервисного сбора

Посчитаем, во что обходится содержание разных типов недвижимого имущества в Дубае. Для примера возьмём виллу с четырьмя спальнями, выставленную на продажу в сообществе Al Reem 1 в районе Арабиан Ранчес. Её площадь — 2998 кв. футов (279 кв. м). Сервисный сбор в этом сообществе равен 2,81 дирхама за кв. фут в год. Считаем: 2998 х 2,81 = 8424 дирхама ($2294). Именно такой взнос будет оплачивать владелец этого дома. 

Другой пример: апартаменты с одной спальней, расположенные в малоэтажном жилом комплексе на бульваре Пантеон в районе Джумейра Вилладж Сёркл и также выставленные на продажу. Площадь апартаментов — 972 кв. фута (90 кв. м). Сервисный сбор в этом комплексе составляет 12,36 дирхама за кв. фут в год. 972 х 12,36 = 12 014 дирхамов ($3 271). 

Рассмотрим также апартаменты с одной спальней, которые продаются в жилой башне отеля The Address Fountain Views в Даунтауне. Их площадь — 839 кв. футов (78 кв. м). Сервисный сбор для владельцев резиденций — 23,9 дирхама за кв. фут в год. 839 х 23,9 = 20 052 дирхама ($5 460).

Амортизационный фонд

Помимо сервисного сбора, дубайские управляющие компании один раз в пять или десять лет взимают специальный взнос в амортизационный фонд здания (sinking fund). Этот фонд создаётся для того, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств — например, пожара или затопления — можно было оперативно выполнить ремонтные работы по  реконструкции или замене наружной облицовки, лифтов, систем пожарной безопасности или кондиционирования, восстановить целостность окон, балконов и так далее.

Конечно, здания практически всегда застрахованы, но страховые выплаты происходят не так быстро, как хотелось бы, могут возникнуть судебные разбирательства, поэтому и создаётся финансовый резерв. Кроме того, здания, как и люди, стареют, и, например, новая облицовка может понадобиться не только из-за пожара. 

Размер взноса в амортизационный фонд начинается от 500 дирхамов ($136), а для наиболее просторных и высоко расположенных апартаментов может доходить до 20 тыс. дирхамов ($5446).

Что будет, если не оплачивать сервисный сбор?

Сервисный сбор должен оплачиваться вовремя всеми собственниками помещений жилого комплекса, в противном случае управляющая компания не сможет эффективно работать. Поэтому первым последствием неуплаты этого взноса будет письмо от УК, где владельца апартаментов или виллы попросят внести оплату в ближайшее время. 

Следующим этапом станет обращение управляющей компании в агентство RERA, регулирующее взаимоотношения всех участников рынка недвижимости в Дубае. После выяснения обстоятельств, которое продлится максимум несколько дней, неплательщик получит уведомление от RERA, где будет уже не просьба, а требование внести оплату в течение 30 дней, а также будут изложены последствия, которые ожидают собственника недвижимости, если он этого не сделает. 

Последствия эти таковы: 

• Управляющая компания подаёт иск против неплательщика (к ней также могут присоединиться другие собственники помещений в комплексе).
• Судья накладывает арест на банковский счёт неплательщика и принудительно взыскивает средства для исполнения требования об оплате, а также для покрытия судебных издержек. 
• Если денег на счёте нет или их недостаточно, выносится постановление о продаже принадлежащего неплательщику помещения с аукциона.

В двух словах 

Сервисный сбор в Дубае взимается с владельцев домов и апартаментов ежегодно, его величина зависит от площади и типа недвижимости, этажа (если речь идёт о многоэтажном здании), а также расположения жилого комплекса и его насыщенности объектами инфраструктуры. Чем выше и ближе к центру, чем больше площадь бассейна, фитнес-зала, придомового парка — тем дороже. Желающим сэкономить на сервисном сборе можно посоветовать, во-первых, до подписания каких-либо документов уточнить в управляющей компании точную сумму этого взноса. Во-вторых, можно посмотреть другие предложения в интересующем районе Дубая, где сервисный сбор может быть намного меньше.

Фото на обложке: Ellington Villa Collection