Сервисы по управлению недвижимостью в Дубае

Покупка квартиры или дома в Дубае — всегда лишь начало долгого пути инвестора. Дальше ему предстоит заниматься сдачей жилья в аренду, чтобы получать инвестиционный доход. К счастью, разобраться с бытовыми хлопотами помогают компании, которые специализируются на управлении недвижимостью. 

• Что может управляющая компания
• Стоимость услуг управляющей компании
  
• Как оформить отношения с УК
  
• В каких случаях УК обращается к собственнику
  
• Чего не может сделать управляющая компания
  
• 10 лучших компаний по управлению недвижимостью в Дубае
  

Что может управляющая компания 

При передаче объекта в управление собственник наделяет различными полномочиями сертифицированную компанию: дальше она действует от его имени. В список задач такой компании входят:

• Оценка и реклама. Получив квартиру или дом в полное управление, управляющая компания выполняет исследование рынка объектов такого же уровня в ближайшем окружении, определяет ориентировочную цену аренды, проводит рекламную акцию — организует профессиональную фото- или видеосъёмку, размещает информацию в базах объявлений.
• Инвентаризация объекта. Это очень важная часть работы управляющей компании. Менеджеры определяют состояние и наполнение жилья, составляют полное описание объекта. Инвентаризация проводится при каждом заезде и выезде арендаторов и защищает владельца от ущерба его инвестициям, гарантирует наличие профессионального отчёта, на который могут ссылаться обе стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций. Если жильцы решили съехать, компания проводит осмотр помещения и принимает объект, затем при необходимости проводит ремонт и обслуживание квартиры перед заселением новых арендаторов.
  
• Подбор арендаторов. Представители компании проверяют соискателей и сопровождают их на просмотрах объекта. Менеджер даже может составить и подписать от имени собственника арендный договор. По окончании периода аренды управляющая компания продлевает договор аренды на следующий срок или занимается выселением арендаторов.
  
• Приём арендных платежей. Организационные вопросы во время заселения арендатора тоже решают управляющие. Затем в оговоренные договором сроки они принимают от жильцов арендные платежи, передают их собственнику или отправляют на его счёт в банке ОАЭ. Из арендных платежей управляющая компания вычитает комиссионное вознаграждение за свои услуги: эта сумма может списываться при каждой передаче платежей или раз в год.
  
• Обслуживание жилья. В список функций управляющей компании также входят подключение и отключение коммунальных услуг, устранение любых технических неполадок, обслуживание жилья (за дополнительную плату), оплата коммунальных платежей и годового обслуживания (Service Charge). Кстати, у некоторых крупных УК есть онлайн-приложения, которые позволяют арендаторам подавать заявки на техническое обслуживание с телефона, при этом владельцы могут одобрять запросы и осуществлять платежи через кошелёк в приложении.
  

• Юридические консультации. Компания консультирует собственника жилья по многим вопросам, включающим нюансы заключения арендного договора, его продления или расторжения, повышения арендной платы и так далее. 
• Взаимодействие с застройщиками. Даже если инвестор приобрёл объект на стадии строительства, его можно сразу передать в управление. В этом случае управляющая компания отвечает и за приёмку недвижимости от застройщика, а также проводит оплату от имени собственника. Она же проследит за устранением дефектов, если они будут обнаружены при сдаче объекта. Кстати, обнаруженные дефекты застройщик должен устранять совершенно бесплатно. Но провести проверку недвижимости нужно строго до истечения гарантийного срока.
  
• Страхование и регистрация. В полномочия компании входят также страхование объекта и регистрация арендных контрактов в системе Ejari — это обязательно для Дубая.
  

Список услуг по согласованию сторон можно сократить, если собственнику такой большой набор не нужен. 

Стоимость услуг управляющей компании 

Большинство компаний в Дубае взимают от 5 до 10% от арендной платы. Чаще всего они держат планку на верхней границе диапазона. В случае, если в управление передаётся несколько объектов, процент будет ниже. 

Как оформить отношения с УК 

Отношения собственника недвижимости и управляющей компании оформляются в виде договора — в нём прописываются объекты (квартиры, дома или другие помещения), которые передаются в управление, и полномочия, которыми собственник наделяет управляющую компанию. Также здесь отражается размер  вознаграждения УК.

Заниматься управлением недвижимостью по законам ОАЭ может только компания, имеющая действующую лицензию. Проверить наличие такой лицензии можно на сайте RERA (Управление по регулированию недвижимости в Дубае).

В каких случаях УК обращается к собственнику 

Управляющие компании не будут беспокоить собственника по любому поводу. Обычно они связываются с ним только в крайних случаях: например, когда нужно согласие владельца на ремонтные работы в квартире. В этом случае собственнику предоставляются договор с подрядчиком на проведение работ и смета для согласования.

Чего не может сделать управляющая компания

• Повысить арендную плату в любой момент. Сделать это можно только получив разрешение от RERA. Земельный департамент Дубая регулирует все повышения цен в зависимости от текущих рыночных условий. Если разрешено повышение арендной платы, это можно сделать только за 90 дней до истечения срока действия договора. При этом нужно заранее уведомить арендатора, что договор будет продлеваться на других условиях.
• Выселить арендатора по требованию владельца. Если собственник хочет, чтобы жильцы освободили помещение, управляющая компания должна уведомить их об этом за 365 дней. И для этого должны быть веские причины. Например, если квартира будет продаваться, если арендатор задерживает платежи, а также если недвижимость теперь является единственным местом жительства владельца.

10 лучших компаний по управлению недвижимостью в Дубае

Рынок компаний, занимающихся управлением недвижимостью, в Дубае достаточно широк. Мы выбрали 10 самых опытных.

• The Property — компания, предлагающая полный спектр услуг «под ключ». Обладая более чем 10-летним опытом управления недвижимостью, The Property разработала концепцию управления, основанную на прозрачности работы и качественном предоставлении услуг, что гарантирует собственнику максимальную отдачу от владения недвижимостью. Кроме того, The Property предоставляет доступ к финансовым отчётам в режиме реального времени.
•  BSO — компания с многолетним опытом работы в сфере жилой и коммерческой недвижимости. В команде BSO лучшие юристы по недвижимости в Дубае. BSO предлагает различные услуги по управлению недвижимостью: проверку арендаторов, техническое обслуживание, управление арендой, сбор арендной платы и разрешение споров по аренде с минимальным участием арендодателя.
  
• Asteco — известная компания по управлению недвижимостью, которая предлагает услуги не только в Дубае, но и в Абу-Даби, Шардже, Иордании и Саудовской Аравии. Среди её известных клиентов — Alain Properties, Abu Dhabi Finance и Al Abba Group. Работа компании была отмечена несколькими наградами International Property Awards.
  
•  Provident Estate — агентство недвижимости, сертифицированное по стандарту ISO, которое предоставляет услуги в сфере недвижимости и оказывает консультации потенциальным покупателям. Международная команда компании говорит более чем на 20 языках. Provident Estate отмечен наградой «Лучший веб-сайт о недвижимости» от International Property Awards.
  
• Better Homes — компания, основанная в 1986 году. Сегодня она остаётся одной из ведущих компаний по управлению недвижимостью в Дубае. Компания предоставляет услуги в сфере недвижимости на всей территории ОАЭ. Офисы компании есть не только в Дубае, но и в Абу-Даби и Катаре. На сегодняшний день в управлении компании более 5000 объектов недвижимости. Список услуг включает проверку арендаторов, финансовое управление и техническое обслуживание.
  
•  Yallarent — сервис, который специализируется на краткосрочной аренде недвижимости, размещённой на известных сайтах-агрегаторах: Airbnb, Booking.com и Tripadvisor. У компании есть круглосуточная горячая линия экстренной помощи, доступная как для всех владельцев, у которых возникают вопросы или проблемы, так и для гостей.
  
• Key One Properties тоже специализируется на управлении арендной недвижимостью. В списке услуг — круглосуточная связь, бесплатные консультации на дому, онлайн-платежи. Некоторые услуги (фотосъёмка объекта, организация просмотров, передача ключей) оказываются бесплатно.
  
• Binayah существует с 2007 года и предоставляет полный спектр услуг по управлению недвижимостью. Сотрудники компании владеют многими иностранными языками, что облегчает работу с клиентами из других стран.
  
• Deluxe Holiday Homes лицензирована Департаментом туризма и коммерческого маркетинга (DTCM) в 2015 году. Она является одной из ведущих компаний по управлению краткосрочной арендой жилья для отдыха в Дубае. Компания управляет более чем 350 меблированными квартирами и роскошными виллами в аренду и пользуется доверием гостей и арендодателей, о чём свидетельствуют отзывы на их деятельность в Google и социальных сетях.
  
• West Gate Real Estate существует с 2005 года. Предлагает полный спектр услуг по управлению недвижимостью, в том числе поиск арендаторов, регистрацию в DEWA и EJARI, сбор арендной платы, разрешение имущественных споров и полный маркетинг недвижимости.
  

По сути, делегировать управляющей компании в Дубае можно практически все заботы по сопровождению недвижимости: от приёмки квартиры и до поиска жильцов. Главное — помнить, что по закону такая компания обязательно должна быть сертифицирована. 

Фотография на обложке: Clarissa Carbungco (Unsplash)