Рынок недвижимости в ОАЭ: тенденции, последствия COVID-19 и прогнозы

За 2022 год рынок недвижимости в ОАЭ показал положительную динамику в жилом, офисном, торговом и гостиничном секторах. Развитию способствовали бизнес-реформы и правительственные инициативы, вроде «золотой визы» сроком на десять лет для инвесторов, смягчение коронавирусных ограничений по всему миру, а также рост в сфере торговли после чемпионата мира по футболу FIFA в Катаре.

• Тенденции на рынке жилой недвижимости в Дубае и в Абу-Даби
• Офисная недвижимость в ОАЭ
  
• Развитие торгового сегмента недвижимости в ОАЭ
  
• Гостиничный бизнес в Эмиратах
  
• Прогноз для рынка недвижимости в ОАЭ на 2023 год

Тенденции на рынке жилой недвижимости в Дубае и в Абу-Даби

Средние цены на жильё в Дубае за 2022 год выросли на 4%, а ставки по аренде увеличились ещё сильнее: виллы подорожали на 22%, а средняя арендная цена за квартиру увеличилась на 15%. В 2023 году на рынке Дубая ожидается продолжение этой тенденции: вызывает беспокойство лишь риск переизбытка предложения. Общий объём жилищного фонда в эмирате почти достиг 700 000 единиц, при этом 6600 жилых объектов сдали только за третий квартал ушедшего года.

На рынке Абу-Даби отмечаются похожие тенденции: высокий спрос на базовые виллы и таунхаусы вызвал увеличение арендных ставок на 2%, и на 4% — в сегменте элитных вилл. В области жилой недвижимости наблюдается повышенный спрос на новостройки, расположенные в привлекательных для инвесторов зонах. Активнее всего покупатели интересуются местными коттеджными посёлками. Только за третий квартал 2022 года было построено около 1900 жилых помещений, благодаря чему рынок жилья в Абу-Даби вырос до 278 000 объектов.

Рынок недвижимости в ОАЭ процветает: рост цен подпитывается спросом инвесторов. Увеличивается интерес не только к новостройкам, но и ко вторичному жилью.

Офисная недвижимость в ОАЭ

Если в период пандемии отмечался заметный спад спроса на офисную недвижимость в ОАЭ, сейчас — диаметрально противоположная ситуация. За третий квартал 2022 года арендная плата за офисные помещения в Центральном деловом районе (CBD) Дубая возросла на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Значительному росту способствовала нехватка новых офисных площадей и дефицит качественных складских помещений.

На начало 2023 года к вводу эксплуатацию готовились 53 000 м² офисных помещений. Офисы, расположенные в центре города, почти заполнены, а уровень вакантных для аренды площадей составляет всего 13%, что на 8% меньше, чем в 2021 году.

В Абу-Даби арендная плата в офисном секторе за год выросла на 9%. При этом во втором квартале 2022 года на территории столицы ОАЭ прибавилось 63 000 м² новых офисов. Несмотря на ослабление ограничений из-за COVID-19, большая часть офисной недвижимости за третий квартал в офисном сегменте касалась коворкингов и обслуживаемых офисов, предвещая сохранение гибридных моделей и в мире постпандемии. Количество вакантных помещений в Абу-Даби в последнем квартале ушедшего года снизилось на 3 процента.

Привлекательной стала реконструкция старых зданий класса B из-за нехватки современных офисов. Инвесторов и арендаторов такие объекты интересуют: обветшавшие постройки часто расположены в популярных локациях с развитой инфраструктурой вокруг. Восстановление и обновление здания намного экологичнее сноса и последующей перестройки, что делает этот вариант интереснее для международных компаний с выраженной экологической повесткой.

Развитие торгового сегмента недвижимости в ОАЭ

Ослабление ограничений, связанных с коронавирусом, помогло восстановить посещаемость торговых объектов. И пускай за третий квартал 2022 года ни в Дубае, ни в Абу-Даби не было завершено строительство ни одного торгового центра, в четвёртом квартале объём сдачи новых торговых площадей составил 154 000 м² в Дубае и 197 000 м² — в столице. 

Из-за внушительного количества предложений, потенциальные арендаторы используют стратегический подход к выбору мест для открытия точек. Заметен умеренный рост арендной платы в торговом сегменте: 3% — в Дубае и 5% — в Абу-Даби.

Вероятно, в 2023 году всё больше девелоперов и арендодателей займутся внедрением своего национального колорита в бизнес, особенно в ресторанной сфере. Обновления должны соответствовать спросу и местных жителей, и туристов: страна продолжает привлекать таланты со всего мира.

Гостиничный бизнес в Эмиратах

Богатый на события в ОАЭ 2022 год стал успешным и для рынка гостиничной недвижимости. Чемпионат мира по футболу FIFA в Катаре, Формула-1, игры NBA и турнир UFC 280 вызывали небывалый приток туристов.

Только в третьем квартале в Дубае добавилась тысяча гостиничных номеров, благодаря чему общий гостиничный парк города достиг отметки в 146 000 номеров. В Абу-Даби же за аналогичный период новых номеров в гостиницах не прибавилось.

Постепенно рынок гостиничной недвижимости в ОАЭ оправляется от последствий коронавирусной пандемии. Разница между 2021 и 2022 годами ощутима даже летом — в самый низкий (из-за жары) сезон для туризма в Эмиратах. Количество проведённых туристами ночей в Дубае за аналогичный период с июня по август выросло в два с половиной раза, а в Абу-Даби — почти на четверть.

Благодаря увеличению туристического потока спросом пользуются как элитный гостиничный сегмент, так и номера эконом-класса. Уровень заполняемости гостиниц в Дубае превысил 70% в период с января по август 2022 года, что на 12% больше, чем в прошлом году. Уровень заполняемости гостиничных номеров в Абу-Даби увеличился на 5%.

Прогноз для рынка недвижимости в ОАЭ на 2023 год

Ведущие консалтинговые и строительные компании прогнозируют процветание рынка недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах на 2023 год. К примеру, по данным ZoomProperty Insights, цены на жилую недвижимость в Дубае возрастут в среднем на 20%. На 13,5% прогнозируется рост цен в элитных жилых районах, таких как Palm Jumeirah, Emirates Hills и Jumeirah Bay Island. В среднем сегменте подорожание составит 5-7%.

Исследовательский центр Knight Frank поставил Дубай на первое место в рейтинге роста цен на роскошное жильё в наступившем году: город обогнал Майами, Париж и Нью-Йорк. Запланированное для сдачи количество элитной недвижимости не поспевает за растущим спросом, из-за чего цены продолжат активно расти. Аналитики также прогнозируют возвращение китайских инвестиций в ОАЭ из-за изменения политики страны в отношении ограничений, связанных с COVID-19: богатые граждане стремятся инвестировать за границу.

В двух словах

Растущие во всём мире налоговые ограничения и глобальные кризисы последних лет приводят инвесторов в ОАЭ благодаря новым законам и «золотым визам». При сохранении дальновидной политики правительства, привлечении иностранного капитала и удачных условиях, рынок недвижимости в ОАЭ и особенно в Дубае будет расти на протяжении многих лет. Сейчас из-за глобальной экономической неопределённости Эмираты становятся безопасным убежищем для инвестиций со всего мира.

Фотография на обложке: jcomp (Freepik)