Рынок недвижимости в Дубае: что сейчас происходит?

Молодой рынок недвижимости Дубая за свою недолгую историю пережил несколько взлётов и падений. За это время из тени вышли зарубежные инвесторы, на рынке выработались понятные правила игры, появились дополнительные гарантии для покупателей и продавцов, а вложения в дубайскую недвижимость стали тихой гаванью для иностранных капиталов. 

• Взлёты и падения молодого рынка
• Рост спроса и увеличение продаж
  
• Правила, защищающие покупателей жилья
  
• Рынок недвижимости Дубая в 2022 году
  
• Каким будет 2023 год для рынка жилья в Дубае
  

Взлёты и падения молодого рынка 

Рынку недвижимости Дубая в этом году исполнилось ровно 20 лет. В 2002 году власти эмирата разрешили иностранцам приобретать объекты в собственность. На тот момент численность населения Дубая составляла около 1 млн человек, причём большинство из них были гражданами других государств. В марте 2006 года был принят закон, окончательно утвердивший право собственности на недвижимость для иностранцев. После этого рынок пошёл в рост. Пик бума в Дубае пришёлся на 2007 год. С 2002 по 2008 год цены на недвижимость в эмирате выросли почти в четыре раза. 

Миллиарды долларов в то время были потрачены на мегапроекты в сфере строительства, включая Jumeirah Garden City (оценочная стоимость — $95 млрд), Dubailand ($64 млрд), The Lagoons ($25 млрд), Palm Jumeirah ($14 млрд) и The World ($14 млрд).

Однако кризис 2009 года сильно ударил по дубайскому рынку недвижимости: за год цены на виллы и таунхаусы упали более чем на 8%, а на квартиры — почти на 50%. Около половины строительных проектов в ОАЭ на сумму около 1,1 трлн дирхамов ($582 млрд) были либо приостановлены, либо отменены. 

Когда экономика вернулась к росту, возобновились и остановленные стройки. С января 2012-го и до конца 2014 года в Дубае наблюдался стремительный рост цен на жильё, в среднем на 21,5% в год. Однако к концу 2014 года рост замедлился. К концу 2016-го уже отмечалось падение, которое продолжалось до 2020 года. В 2015-м индекс цен на жилую недвижимость в Дубае (RPPI) упал на 11%. В 2016-м цены на жильё потеряли 0,4%, в 2017 году — 3,9%; в 2018-м — 8,6%, в 2019-м — 6%. 

В 2020 году из-за мировой эпидемиологической ситуации общее количество сделок с недвижимостью в Дубае сократилось на 8,8% по сравнению с 2019 годом, цены упали на 7,1%.

Рост спроса и увеличение продаж 

В 2021 году спрос на жильё в Дубае вернулся. В июне сделки по продаже недвижимости в эмирате выросли на рекордные 173,5% в годовом исчислении и достигли 6388 единиц. По данным Property Finder, это самый высокий месячный показатель за последние восемь лет.

Покупатели интересовались как готовыми, так и строящимися объектами. На вторичный рынок пришлось 62% всех сделок, на новостройки на стадии возведения — оставшиеся 38%. В июне 2021 года в эмирате было продано 2418 незавершённых объектов недвижимости на сумму 3,5 млрд дирхамов ОАЭ ($950 млн) и 3970 вторичных и готовых объектов на сумму 11,29 млрд дирхамов ОАЭ ($3,1 млрд). 

Росту продаж во многом способствовало улучшение экономических условий и введение новой государственной политики по выдаче долгосрочных виз для инвесторов и высококвалифицированных специалистов.

Правила, защищающие покупателей жилья 

В 2021 году власти эмиратов ввели законодательные изменения, защищающие покупателей недвижимости. Цель нововведений — сделать рынок ещё более привлекательным для вложений.

Как законы ОАЭ защищают тех, кто покупает недвижимость:

• Девелоперам разрешено взимать только утверждённые муниципалитетом административные сборы с инвесторов.
• Застройщики могут продавать объекты на стадии строительства только в том случае, если владеют правом собственности на землю проекта.
  
• При задержке заявленных сроков строительства более чем на полгода девелоперы попадают под штрафные санкции. А в случае значительной задержки сроков закон допускает изъятие объекта и привлечение в проект нового застройщика.
  
• На строительство предоставляется 10-летняя гарантия.
  
• Созданы правила для создания ассоциаций собственников недвижимости.
  
• При нанесении покупателю существенного ущерба он может выйти из сделки и получить свои деньги обратно.

В 2019 году была введена в действие новая система выдачи долгосрочных виз для иностранных инвесторов (в том числе в недвижимость) и высококвалифицированных специалистов (врачей, учёных, специалистов, изобретателей, а также творческих личностей в области культуры и искусства). Визы, в зависимости от суммы инвестиций, выдаются на 5 или 10 лет и будут продлеваться автоматически.

Результат 2021 года стал рекордным: согласно отчету CNBC, за год объём сделок с недвижимостью в денежном выражении составил $35 млрд. Это крупнейший годовой итог после финансового кризиса 2008 года.

Рынок недвижимости Дубая в 2022 году

Европейский геополитический кризис и экономический рост ОАЭ подняли рынок дубайской недвижимости до невиданных высот.

Согласно отчету Bloomberg, за последние 12 месяцев цены на элитную недвижимость в Дубае выросли на 89%. А в популярных районах, таких как Palm Jumeirah, Jumeirah Bay и Emirates Hills, — более чем на 100%. Например, в июле одна из вилл на Palm Jumeirah была продана за рекордные $82 млн. По данным Arabian Business, в сентябре выручка Дубая от недвижимости превысила $325 млн буквально за два дня, когда было продано 386 объектов, 341 из которых — квартиры и виллы в роскошных закрытых комплексах в разных частях столицы эмирата.

Стоимость элитного жилья в Дубае продолжает расти: только в третьем квартале 2022 года цены взлетели на 29%. Этому способствует постоянный приток состоятельных иностранцев, которые сосредотачиваются в лучших районах. Особую роль в этом процессе сыграли россияне, которые стекаются в Дубай, чтобы сохранить свои активы (ОАЭ, в отличие от многих западных стран, не вводили санкций против граждан России).

Каким будет 2023 год для рынка жилья в Дубае

Прогнозы на 2023 год разнятся. Есть мнение, что бум скоро закончится. Согласно опросу экспертов Reuters, цены на жильё в Дубае могут снизиться в 2023 году на 3%. Другие исследователи считают, что рынок просто замедлится, его состояние станет более спокойным. Рост цен продолжится, но замедлится до 4,5 и 3,0% соответственно в 2023 и 2024 годах. Ожидается, что рынок придёт к стабильности и предоставит инвесторам хорошую защиту от инфляции.

В любом случае предпосылок для резкого падения дубайского рынка жилья сейчас нет. Снижение темпов роста цен и даже их небольшое снижение значительно не повлияют на ситуацию. Стабильный спрос и усилия властей по привлечению интереса покупателей к местной недвижимости будут способствовать сохранению благоприятного инвестиционного климата в эмирате.

Фотография на обложке: Aleksandar Pasaric (Pexels)