Рынок недвижимости Абу-Даби: что будет с ценами

Долгие годы интерес иностранных покупателей недвижимости в ОАЭ был почти полностью сосредоточен на Дубае. Главным образом потому, что именно Дубай первым открыл свой рынок для иностранцев, разрешив им инвестировать в жильё на правах полной собственности во фрихолд-зонах. Постепенно аналогичные зоны стали появляться и в других эмиратах — в частности, с 2019 года иностранцы могут владеть недвижимостью в Абу-Даби, крупнейшем по площади и самом богатом регионе страны. Это уже оказало значительное влияние на местный рынок жилья, где ранее до 90% сделок приходилось на граждан и резидентов. С приходом зарубежного капитала активизировались девелоперы, вместе со спросом вверх идут и цены. Одновременно в Абу-Даби сохраняются некоторые тенденции, формировавшие рынок до прихода иностранцев.  

• Особенности рынка жилья в Абу-Даби
• Текущая ситуация
• Популярные районы Абу-Даби
• Перспективы и прогнозы

Особенности рынка жилья в Абу-Даби

Эмират Абу-Даби занимает 87% территории ОАЭ и является богатейшим в стране — там сосредоточено более 90% её нефтегазовых запасов. Население эмирата превышает 2,9 млн человек, из которых почти 1,5 млн проживают в столице — городе Абу-Даби. При этом доля экспатов здесь существенно ниже, чем в Дубае, да и в целом по стране.

До недавнего времени нерезиденты в Абу-Даби могли только брать недвижимость в долгосрочную аренду сроком до 99 лет. Первые фрихолд-зоны, где иностранцам доступно стопроцентное владение, власти утвердили в апреле 2019 года. В конце 2022 года Департамент муниципалитетов и транспорта (DMT) Абу-Даби объявил о семи новых областях для инвестиций в недвижимость, доступных для иностранцев, в результате чего их количество выросло до 25. Этот список включает острова Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Мария и Нурай, районы Аль-Раха-Бич, Аль-Риф, Аль-Шамха, Сады Аль-Раха, Масдар-Сити, Аль-Гадир, Халифа-Сити.

Но местные жители по-прежнему остаются основными участниками рынка жилья Абу-Даби. Например, как говорится в отчёте компании Knight Frank, в проекте Yas Park Gate застройщика Aldar Properties, включающем 508 вилл, 85% продаж пришлось на граждан ОАЭ, тогда как на покупателей-нерезидентов и экспатов — всего 15%.

С одной стороны, большая доля местных жителей обеспечивает высокую доходность для инвесторов (чистая прибыль в среднем 7–8% годовых), поскольку жильё пользуется стабильным спросом. В то же время сегмент краткосрочной аренды сейчас развит слабо, но способен сделаться сильным драйвером для всего рынка в будущем. То же самое можно сказать и о коммерческой недвижимости.

Текущая ситуация

Рынок недвижимости Абу-Даби достаточно уверенно возвращается к активной жизни после пандемии Covid-19. Отчасти это связано с принятием властями ОАЭ закона о «золотых визах» — десятилетнем виде на жительство для иностранцев. Правительство заинтересовано в привлечении высококвалифицированных специалистов и состоятельных граждан, для чего старается максимально облегчить условия проживания и работы в стране. Чтобы получить «золотую визу» в качестве инвестора в недвижимость, нужно приобрести объект дороже 2 млн дирхамов (около $544 тыс.).

В 2022 году рынок недвижимости Абу-Даби продемонстрировал стабильный рост. По информации DMT, за 12 месяцев в эмирате было оформлено 9010 сделок купли-продажи недвижимости на общую сумму 23,5 млрд дирхамов ($6,4 млрд) и 10 023 ипотечных сделки на 54,1 млрд дирхамов ($14,7 млрд).

Популярные районы Абу-Даби

Рейтинг районов по общей стоимости сделок с недвижимостью по итогам 2022 года выглядит следующим образом:

• Остров Яс — 4,2 млрд дирхамов ($1,1 млрд).
• Остров Аль-Рим — 3,4 млрд дирхамов ($926 млн).
• Остров Саадият — 3,1 млрд дирхамов ($844 млн).
•  Район Аль-Шамха — 2,1 млрд дирхамов ($572 млн).
• Район Мухаммед ибн Зайед Сити — 1 млрд дирхамов ($272,3 млн).

В сегменте доступной недвижимости инвесторы отдавали предпочтение сообществам Аль-Риф, Аль-Гадир, Халифа Сити А и Гидра Вилладж. У покупателей элитного жилья наибольшей популярностью пользовались Аль-Рим, Аль-Раха-Бич, а также острова Яс и Саадият.

По данным за последний квартал 2022 года, средняя цена квартиры в Абу-Даби составляла $3100 за 1 кв. м, виллы — $2100. Стоимость жилья по итогам года увеличилась в среднем на 8%, при этом быстрее всего дорожает элитное жильё, рост на некоторые объекты достиг 10–15%.

В 2022 году в эмирате был запущен ряд крупных проектов, в том числе Saadiyat Lagoons от Aldar Properties, Yas Park Gate и Grove District на острове Саадият, Reem Hills на острове Аль-Рим, Bloom Living недалеко от международного аэропорта Абу-Даби, вторая очередь комплекса Imkan's Riviera на побережье между Абу-Даби и Дубаем. На данный момент на разных стадиях готовности — свыше 3000 объектов недвижимости.

При этом из-за высокого спроса уже сейчас наблюдается дефицит на готовые виллы и квартиры с видом на море, который в ближайшее время может усугубиться. Реализация текущих проектов, многие из которых распроданы на стадии строительства, займет от трёх до пяти лет, поэтому аналитики предупреждают о дальнейшем сокращении предложения готовых к заселению объектов.

Перспективы и прогнозы

Эксперты считают, что в этом году на сектор недвижимости Абу-Даби будут влиять несколько тенденций.

Рост цен и приток инвестиций

Во-первых, ожидается дальнейшее повышение ипотечных ставок, следствием которого станет снижение спроса и, соответственно, цен. Вместе с тем эксперты рассчитывают на большой приток прямых иностранных инвестиций, особенно из Восточной Европы и Восточной Азии. Зарубежных покупателей по-прежнему будут привлекать «золотые визы» и стабильная экономика Абу-Даби, которая в условиях высоких цен на энергоносители и наличия дополнительных статей дохода (НДС и вводимого с июня корпоративного налога на прибыль) обещает оставаться надёжной даже в случае экономических потрясений.

Конкуренция среди застройщиков и новые проекты

Ещё одна тенденция — усиление конкуренции между девелоперами Абу-Даби. Развитие рынка побудило многие строительные компании к активным действиям и запуску новых проектов. У девелоперов есть возможности бросить вызов крупнейшему в регионе застройщику — компании Aldar. Например, в скором времени конкуренцию ему может составить Q Holdings, поглотившая более мелких игроков Tamouh, Reem Investments и Al Qudra. В 2023 году крупные проекты планируют запустить также компании Bloom Holding, Reportage Properties, Webridge Properties и Barakah.

В свою очередь консолидация и улучшение финансового состояния девелоперов приведут к увеличению доли проектов, реализуемых по схеме офф-план — то есть продающихся на стадии строительства. Новые очереди анонсированы или уже возводятся во многих крупных проектах: например, Grove Saadiyat, Reem Hills и Yas Golf Views. Также вышел на рынок The Sustainable City Yas Island — масштабный совместный проект компаний Aldar Properties и Diamond Developers.

Как отмечают аналитики, на темпы и объёмы реализации новостроек влияет инфляция. С одной стороны, она приводит к удорожанию строительства, что в сочетании с ростом ипотечных ставок может оттолкнуть потенциальных покупателей. Вместе с этим инфляция «съедает» сбережения, что побуждает людей делать инвестиции в реальные активы, одним из которых является недвижимость.  

Эксперты также отмечают, что растущая конкуренция будет подталкивать девелоперов к улучшению проектов — повышению экологичности строительства и применению «зелёных» технологий. Росту энергоэффективности зданий способствуют и дорожающие коммунальные услуги.

Рост спроса на квартиры

Ещё один глобальный тренд, который, по мнению специалистов, будет заметен в Абу-Даби, касается последствий пандемии Covid-19. В период изоляции в Абу-Даби, как и почти во всём мире, подорожали главным образом обособленные объекты недвижимости (виллы и таунхаусы), поскольку у покупателей был запрос на большое персональное пространство. Со снятием ограничений интерес возвращается к апартаментам, в связи с чем можно ожидать более существенного роста цен на такие объекты.

По мнению специалистов, самыми востребованными районами Абу-Даби для покупки недвижимости останутся острова Яс и Саадият. 

Учитывая всё вышесказанное, прогноз для рынка недвижимости Абу-Даби на 2023 год можно назвать умеренно оптимистичным. Ожидается, что он продолжит постепенно расти благодаря устойчивому экономическому росту и притоку иностранных инвесторов. При этом его будет сдерживать ряд экономических факторов, как всегда не исключены и колебания цен в зависимости от геополитической обстановки в мире. Эксперты считают, что наиболее реалистичный сценарий — рост стоимости недвижимости и арендной платы, который при этом не превысит 10%.

В двух словах

Рынок недвижимости Абу-Даби привлекателен для инвесторов благодаря доступным ценам и высокой доходности от аренды. Пережив пандемию коронавируса, он демонстрирует стабильный рост за счёт притока иностранных покупателей, получивших право становиться полноправными собственниками жилья после законодательных изменений в 2019 году. Пытаясь поспеть за растущим спросом, девелоперы активно запускают новые проекты, однако нехватка готового качественного жилья уже даёт о себе знать.

Фото на обложке: PxHere