Бангкок — яркий и динамичный город, пользующийся высокой популярностью у иностранных покупателей. За один век преображений и инноваций столица Таиланда, полная деревянных хижин, переродилась в процветающий мегаполис. Рынок недвижимости Бангкока изобилует разнообразием: от простых квартир в бюджетном сегменте до роскошных пентхаусов класса люкс.
Особую нишу заняли кондоминиумы или кондо — это многоквартирные здания с общей территорией, которой все собственники владеют совместно. Право собственности на квартиру в кондоминиуме неделимо и включает в себя совместное владение общим имуществом: например, придомовой территорией, подъездом или лифтами.
Рассказываем об особенностях рынка кондоминиумов Бангкока, текущей ситуации со спросом и предложением этого вида недвижимости, и тонкостях, которые помогут в нём ориентироваться.
Может ли иностранец владеть кондоминиумом?
С принятием в Таиланде «Закона о кондоминиумах» 1999 года иностранные граждане получили разрешение на владение апартаментами в них: раньше лица без тайского гражданства могли только их арендовать. Это изменение сыграло важную роль в привлечении иностранных инвестиций на местный рынок недвижимости.
В рамках системы безусловного владения гражданам других стран разрешается владеть до 49% от общей площади здания кондоминиума, а остальные 51% зарезервированы для граждан Таиланда. Это позволяет иностранцам безопасно и свободно инвестировать в кондоминиумы, поскольку на них теперь не распространяются сложности и ограничения договоров аренды.
Позже защита интересов зарубежных инвесторов усилилась: в 2008 году в «Закон о кондоминиумах» были внесены новые поправки. Теперь, когда покупатель заключает договор о покупке квартиры, любые двусмысленные положения в договоре будут истолкованы в пользу покупателя. Рекламные объявления от застройщиков кондо должны быть правдивыми, без скрытых уловок и подвоха.
Владение такой недвижимостью — самый простой способ инвестировать в быстро развивающийся рынок Таиланда. Всё благодаря закону, дающему полное право собственности на кондо лицам без тайского гражданства и отстаивающего права покупателя перед застройщиками.
Фото: Vitalijs Barilo (Unsplash)
Тенденции рынка кондоминиумов
Чтобы грамотно подобрать кондоминиум и инвестировать в недвижимость Бангкока, необходимо разбираться в текущих тенденциях на местном рынке. В мегаполисах он никогда не стоит на месте, постоянно развиваясь, поэтому для покупателей крайне важно быть в курсе последних событий и отслеживать изменения.
В третьем квартале 2023 года данный рынок Бангкока пошёл на спад, опустившись до самого низкого уровня спроса и предложения со времён третьего квартала 2021 года. Основной причиной стал рост процентных ставок на недвижимость.
Количество новых объектов, введённых в эксплуатацию за третий квартал 2023 года, составило 5367 единиц, что на 45% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом за данный период продали 2312 кондо, что на 30% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как спрос, так и предложение достигли минимума с третьего квартала 2021 года, когда было введено в эксплуатацию 2312 кондо и продано 879.
Вичай Вираткапан, исполняющий обязанности генерального директора Информационного центра недвижимости (REIC) отметил, что застройщики кондоминиумов сократили ввод новых объектов, особенно в бюджетных ценовых сегментах, поскольку его покупатели сильно пострадали от экономического кризиса, инфляции и других неблагоприятных факторов.
Какие кондо сейчас популярны
Кондоминиумы являются востребованной формой собственности в Таиланде как среди иностранных граждан, так и у местного населения. Но если раньше покупатели часто брали апартаменты, находящиеся в процессе строительства из-за быстрого роста такой недвижимости в цене после её ввода в эксплуатацию, то сейчас они чаще обращают внимание на уже готовые квартиры и вторичный рынок.
Продажи кондоминиумов на этапе строительства в Бангкоке, сданных в эксплуатацию на рынок во втором квартале 2023, оказались низкими, поскольку покупатели продолжали выбирать квартиры, готовые к заселению, чтобы избежать отказа в ипотеке.
Тритеча Тангматитхам, управляющий директор девелоперской компании Supalai, отмечает, что в 2023 году 70 процентов проданных кондо были введёнными в эксплуатацию и готовыми к передаче владельцам. Благосклонность покупателей к уже готовым кондоминиумам остаётся тенденцией со времен пандемии.
В 2022 году уже готовые к заселению кондо составили порядка 80% от общего объема продаж кондоминиумов. До пандемии этот показатель составлял всего 20-30%. Восстановление спроса отстаёт от предложения из-за вялого спроса в эконом-сегменте. В кризисное время после пандемии и из-за нестабильной экономической ситуации в мире покупатели со средним уровнем дохода стали реже получать одобрение от банков на получение ипотеки.
Еще одной причиной, способствовавшей спаду продаж на кондоминиумы в процессе строительства, стало то, что спрос переключился на вторичный рынок. Интерес стали представлять апартаменты, расположенные в востребованных местах вдоль транспортных магистралей, с подходящими размерами и конкурентоспособными ценами.
Фото: Tuan Nguyen (Unsplash)
Будущее рынка кондоминиумов в Бангкоке
После спада на рынке кондоминиумов, вызванного экономической ситуацией в Таиланде, последует постепенная стабилизация. Этому способствует и интерес иностранных граждан. Исследовательский центр Kasikornbank ожидает, что рынок недвижимости в Бангкоке нормализуется в 2024 году и уровень продаж кондоминиумов и других форм собственности в столице Таиланда и её окрестностях может вырасти на 4,6% по сравнению с показателями 2023 года. Тем не менее, основные экономические трудности на рынке кондо в Таиланде касаются местного населения.
Правительство страны разрабатывает программы жилищной поддержки населения с низким и средним уровнем дохода. В случае эффективной реализации эти меры стимулирования рынка недвижимости, вероятно, приведут к увеличению продаж и способствуют стабилизации рынка жилья в следующем году, как считают в исследовательском центре.
Иностранцы же после пандемии стали активнее приобретать кондо в Бангкоке. По данным информационного центра недвижимости, список зарубежных покупателей кондоминиумов в Таиланде за 2023 год возглавили китайцы и россияне. Китайские покупатели приобрели 4991 кондо, совершив почти 47% от общего числа сделок. Россияне заняли второе место с 962 кондо, а на третьем и четвёртом месте оказались граждане США и Тайваня. При этом на Бангкок пришлось 37,5% от таких покупок.
Тайские кондоминиумы пользуются спросом и у иностранных инвесторов, и у желающих сделать страну своим вторым домом или переехать в неё насовсем. Премьер-министр и министр финансов Сеттха Тхависин рассчитывает, что туристическая отрасль будет стимулировать экономический рост страны, поскольку на этот сектор приходится около 12% ВВП и почти пятая часть рабочих мест в Таиланде. Он временно отменил визы для путешественников из Китая, России и нескольких других стран, приказал авиакомпаниям добавить больше маршрутов и оптимизировал работу аэропортов, чтобы сократить время ожидания посетителей.
Отмена визового режима может еще больше подстегнуть спрос на тайские кондоминиумы. Пока нет риска, что процент владения иностранными гражданами в кондо превысит допустимые законом 49%: уровень владения апартаментами среди иностранцев намного ниже установленного властями лимита.
В двух словах
Отложенные последствия пандемии и экономические трудности ударили по платежеспособности покупателей недвижимости в Таиланде, в том числе и заинтересованных кондоминиумами. Последний год по уровню спада спроса и предложения в Бангкоке почти сравнялся с уровнем 2021 года. Несмотря на это, эксперты прогнозируют рынку недвижимости постепенную стабилизацию уже в 2024 году..
Среди иностранных граждан спрос на кондоминиумы в Таиланде растет. Всё благодаря лояльной политике государства к зарубежным инвесторам, заинтересованности в притоке туристов, а также закону, позволяющему иност
Фото на обложке: Norbert Braun (Unsplash)
