Риски при покупке жилья в Дубае

Инвестиции в недвижимость Дубая считаются исключительно выгодными, поэтому местный рынок жилья привлекает так много инвесторов. Однако у него есть свои нюансы, и покупателям (особенно иностранным) нужно знать, какие риски могут быть связаны с приобретением жилья.  

• Риск недопонимания
• Надёжность застройщика
  
• Качество недвижимости
  
• Задержка сроков строительства
  
• Непредвиденные расходы
  
• Рассрочка и ипотека
  
• Выбор района
  
• Ещё несколько особенностей, о которых нужно знать

Риск недопонимания

Не вся недвижимость в эмирате может быть продана иностранцам в собственность. В эмирате существуют так называемые зоны Freehold, где граждане других государств могут приобрести объект недвижимости или землю в собственность, перепродавать её, сдавать в аренду, передавать по наследству и т.д.

Есть также зоны Leasehold, где покупка недвижимости иностранцам недоступна — приобрести её вправе только граждане ОАЭ и некоторых других арабских стран. Остальные иностранцы могут получить право пользования землёй или недвижимостью на правах длительной аренды сроком до 99 лет с правом продления.

Цена на недвижимость Leasehold ниже, чем на Freehold. Покупателю нужно внимательно изучить статус объекта, чтобы правильно оценить свои инвестиционные возможности.

Надёжность застройщика

Вне зависимости от того, какую недвижимость выбирает покупатель (готовую или на стадии строительства), нельзя покупать её «по картинке». Обязательно нужно съездить на место, встретиться с представителем застройщика или агентами. Для составления полной картины лучше сравнить выбранный объект с другими объектами аналогичного класса в этой локации.

Если покупатель присматривает объект на вторичном рынке, то имеет смысл поговорить с жителями комплекса, узнать, как работает управляющая компания, содержится ли комплекс в хорошем состоянии, нравится ли им там жить или что-то их не устраивает.

При обращении к брокерам и в офисы продаж застройщиков надо убедиться, что они зарегистрированы в Real Estate Regulatory Agency (RERA). Дубай ужесточил контроль за сделками с недвижимостью и игроками рынка, но всегда найдутся люди, которые попытаются обойти правила.

Качество недвижимости

Риск, что недвижимость, купленная на этапе строительства, окажется не такой красивой и удачной, какой выглядела в рекламных буклетах в офисе продаж, тоже есть. Чтобы этот риск минимизировать, стоит ознакомиться с историей застройщика и отзывами о его подрядчиках.

Важно также помнить, что у всех застройщиков есть своя специализация. Если выяснится, что строительная компания, продающая новый элитный комплекс, ранее строила только доступное жильё, — это должно вызвать сомнения, даже если цена кажется крайне привлекательной. Нужно изучить объект и деятельность застройщика внимательнее, навести дополнительные справки и проконсультироваться с экспертами. Если у компании нет опыта реализации люксовых проектов, качество жилья может значительно уступать другим проектам этой категории.

Внимание стоит обратить и на темпы строительства инфраструктуры жилого комплекса. Нередко её строят в последнюю очередь: дом уже сдан, а инфраструктуры ещё нет. Это может быть проблемой для тех, кто планирует сдавать квартиру: отсутствие инфраструктуры снижает ценность объекта для арендаторов.

Задержка сроков строительства 

Хотя при срыве сроков завершения объектов застройщики в ОАЭ платят крупные штрафы, большинство новостроек в Дубае сдаются с задержками. Это факт, и с ним ничего не поделаешь. Возможно, стоит обращать внимание на то, насколько значительные задержки допускал тот или иной застройщик в предыдущих проектах.

Непредвиденные расходы

Ошибка, которую совершают некоторые покупатели недвижимости, заключается в том, что они не учитывают все затраты перед покупкой.

Следует заложить в бюджет покупки дополнительные расходы. Стандартно в список дополнительных расходов входят:

• взнос DLD (Dubai Land Department transfer free — 4% от стоимости недвижимости);
• пошлина за выдачу свидетельства о праве собственности (Title Deed) — 500 AED ($136);
  
• пошлина за страхование процесса купли-продажи — 4,2 тыс. AED ($1,1 тыс.);
  
• комиссионные агента — 2% от стоимости недвижимости;
  
• пошлина за оформление Сертификата об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC) — 5 тыс. AED ($1,3 тыс.).
  

Список может дополняться или уменьшаться в зависимости от объекта и обстоятельств покупки (использовался ипотечный кредит или нет) и т.п.

Кроме того, нужно поинтересоваться, в какую сумму будут обходиться коммунальные услуги. Например, плата за электроэнергию может оказаться неожиданно высокой.

Есть ещё такой пункт расходов, как обслуживание объекта. Плата за обслуживание вилл и таунхаусов обычно небольшая, но для квартир она может быть довольно высокой. Некоторым не новым комплексам уже требуется серьёзное техническое обслуживание лифтов, систем кондиционирования воздуха и т.п. Поэтому нужно внимательно изучить, что включает плата за обслуживание в конкретном комплексе, входят ли в неё будущие затраты на капитальный ремонт.

Рассрочка и ипотека

Часто застройщики предлагают крайне привлекательные условия покупки, такие как 20/80 или 30/70. Но это рискованный план. Покупатель, рассчитывающий заплатить 20 или 30% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса, а за время строительства проекта заработать остальные средства или взять ипотеку, может оказаться в худшем финансовом положении через 2–3 года или не получить от банка кредит. Тогда объект придётся срочно продавать и, скорее всего, со значительным дисконтом. Кстати, юридическая система Дубая рассматривает наличие долга как уголовное, а не как административное преступление.

Выбор района

Перед покупкой недвижимости нужно определиться, для чего она будет нужна: для себя или для сдачи в аренду. От этого зависит выбор объекта, и здесь главное — не ошибиться.

Если вы хотите жить в Дубае, то можно присмотреться к частному дому в тихом районе с небольшим количеством жителей. Но если вы планируете получать доход от аренды, то вилла на окраине — не лучший выбор.

Вилла при сдаче в аренду принесёт своему владельцу около 7% годовых, а за квартиру можно получить до 12%. Разница довольно существенная. Небольшая, но дорогая квартира в центре Дубая может окупиться в течение нескольких лет, а более дешёвая вилла в Dubai Marina будет отбиваться гораздо дольше, хотя жить там приятнее.

Чтобы достигнуть хорошей доходности, нужно очень тщательно выбирать район. Хорошие локации для покупки квартир, которые можно быстро сдать в аренду, — Dubai Marina, Downtown Dubai, City Walk, Dubai Festival City, Dubai Creek Harbour.  Инвестировать в виллы с целью получения рентного дохода выгоднее всего в Palm Jumeirah, Jumeirah Island, Jumeirah Golf Estates, Emirates Living.

Ещё несколько особенностей, о которых нужно знать

Перед заключением договора купли-продажи квартиры в строящемся комплексе желательно получить юридическую консультацию. В частности, нужно проверить, включает ли договор ограничения на продажу недвижимости до её сдачи в эксплуатацию. Дело в том, что некоторые договоры содержат пункт, по которому покупатель должен выплатить определённую сумму от общей стоимости покупки (например, 40%), прежде чем застройщик одобрит перепродажу.

Кроме того, некоторые застройщики устанавливают ценовой барьер и не позволяют первичным покупателям перепродавать недостроенные квартиры дешевле определённой цены (minimum selling price, MSP), чтобы не снижать темпы собственных продаж.

Если покупка совершается с целью получения пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду, необходимо убедиться, что будущая арендная плата, которую декларирует застройщик, соответствует рыночным значениям. Иногда застройщики «субсидируют» арендную плату в течение первых двух лет. Но как только этот период заканчивается и квартира попадает на открытый рынок, владелец может быть неприятно удивлён падением её арендной ценности и стоимости. Особенно неприятна такая ситуация, если недвижимость покупалась в ипотеку и ипотечный взнос покрывается именно из арендных платежей.

И немного о налогах. Дубай — «безналоговая» страна, где нет подоходного налога и налога на прирост капитала для физических лиц. Но если покупатель не живёт в Дубае, а является законопослушным налоговым резидентом другой страны, то платить оба этих налога от сдачи недвижимости в аренду придётся в стране постоянного проживания. И нужно быть уверенным, что сумма налога не будет больше дохода, который владелец получит от аренды.

В двух словах

Чтобы не допустить ошибок и минимизировать риски при покупке жилья, нужно заранее внимательно изучить рынок. Важно понимать, где и какую недвижимость вы хотите купить, к каким застройщикам безопасно обращаться, на каких условиях банки выдают кредиты. Нужно также выяснить все тонкости заключения сделок с жильём и просчитать все возможные дополнительные расходы. Разобраться во всём этом можно самостоятельно, но покупателям жилья на незнакомом рынке лучше обратиться к грамотным консультантам.

Фотография на обложке: Denys Gromov (Pexels)