RERA: кто контролирует рынок жилья в ОАЭ

О Дубае часто говорят, что это одна большая стройка. Действительно, в эмирате идёт масштабное строительство, в эксплуатацию каждый месяц сдаются новые здания, а рынок недвижимости постоянно пополняется новыми лотами. И всем этим необходимо эффективно управлять: разрабатывать, внедрять и контролировать соблюдение правил и документооборота, разрешать споры, возникающие между участниками рынка. Такие функции в Дубае выполняет Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA).

• Что такое RERA
• RERA для арендаторов и арендодателей
  
• RERA для застройщиков
  
• RERA для брокеров
  
• Формы RERA
  

Что такое RERA 

RERA (The Real Estate Regulatory Agency) — это агентство, которое было создано в 2007 году при Земельном департаменте Дубая и сейчас является его подразделением. Именно RERA устанавливает политику и разрабатывает планы по стимулированию иностранных инвестиций в сектор недвижимости. Агентство регулирует деятельность брокеров и застройщиков, а также помогает разрешать споры между арендаторами и арендодателями. При этом RERA имеет административную независимость и обладает всеми юридическими полномочиями по регулированию сектора недвижимости Дубая.

В 2019 году правитель Дубая шейх Мухаммед бен Рашид Аль Мактум расширил сферу полномочий агентства: теперь эта организация отвечает за надзор в сфере управления, эксплуатации и обслуживания недвижимости, а также регистрирует и выдаёт удостоверения личности специалистам рынка недвижимости. Кроме того, RERA рассматривает жалобы, поданные на таких специалистов, выносит решения по ним и принимает соответствующие меры в этом отношении. 

Дубайские девелоперские проекты теперь тоже в компетенции RERA — агентство контролирует их выполнение и выносит необходимые решения и рекомендации. Также были расширены прежние полномочия по контролю рекламы недвижимости, и сейчас агентство имеет право выдавать разрешения на размещение такой рекламы в Дубае.

RERA для арендаторов и арендодателей 

Именно RERA организовало и упорядочило рынок аренды в Дубае. Сейчас любая компания по управлению недвижимостью, а также все брокеры и арендодатели, сдающие свою недвижимость на короткие сроки, обязаны зарегистрироваться в агентстве и получить лицензию — без неё последующие сделки будут считаться незаконными. Таким образом, RERA не только обеспечивает безопасность арендаторов, но и становится для них основным, а главное, надёжным источником информации.

Этому органу правительство Дубая передало право на разработку законов, регулирующих отношения между арендодателем и арендатором. В результате договоры аренды стали более понятными и обе стороны знают свои права и обязанности. Перед подписанием договора все условия обсуждаются и только потом вносятся в договор.

Договор аренды содержит немало обязательных пунктов. В нём прописываются практически все условия аренды помещения; указывается, какие коммунальные счета должен оплачивать арендатор, а какие — собственник; при каких условиях возможно досрочное выселение; также вносится информация о перезаключении договора и возможном повышении стоимости жилья и многие другие аспекты. Наконец, в договоре прописывается, что, в соответствии с разделом 4 Закона №33 от 2008 года, и арендатор, и арендодатель обязаны зарегистрироваться в RERA через систему Ejari. 

Ejari (в переводе с арабского — «моя аренда») — это электронная система регистрации, разработанная по инициативе RERA для исполнения требований законодательства, а также для регулирования рынка аренды в Дубае и защиты прав всех участников сделок. Без регистрации или продления в Ejari договор аренды недействителен и ни одна из сторон не сможет защитить свои права в суде в случае возникновения спора. 

После регистрации в этой системе договор становится юридически обязывающим документом и арендатор получает возможность подключить все необходимые коммунальные услуги от государственной организации DEWA, а также интернет и телефон.

В статье 7 Закона об аренде в Дубае указано, что действующий договор аренды не может быть расторгнут в одностороннем порядке, без согласования обеих сторон. Если арендатор намерен разорвать договор раньше срока, то он должен соблюдать условия пункта о досрочном расторжении, прописанные в договоре. В случае отсутствия такого пункта домовладелец имеет право потребовать компенсацию.

RERA для застройщиков

RERA также регулирует деятельность застройщиков Дубая. В декабре 2020 года власти Дубая издали указ, касающийся аннулированных и незавершённых строительных проектов. Этот документ наделяет Специальный трибунал RERA полномочиями рассматривать и разрешать все споры и жалобы, по которым существовавший ранее комитет не вынес окончательных решений.

Если проект переходит от одного девелопера к другому, трибунал уполномочен определять права и обязанности каждого из застройщиков. Если RERA аннулирует проект, Специальный трибунал отвечает за его ликвидацию и обеспечивает урегулирование всех связанных с ним прав. Принятие этого постановления защищает права инвесторов и покупателей недвижимости.

Сегодня RERA разрешает работать в эмирате только тем застройщикам, кто зарегистрирован в Департаменте экономического развития Дубая (Dubai DED) и имеет лицензию, где указана его строительная деятельность. Любая строительная компания должна на 100% принадлежать гражданам ОАЭ либо быть в собственности компаний, которыми владеют граждане ОАЭ.

RERA получает основную часть доходов от регистрационных сборов строительных компаний, которые взимает Департамент экономики и туризма Дубая (Dubai DED). Сумма такого сбора составляет 37 тыс. AED (10,1 тыс. USD) плюс 5% от годовой арендной платы за офис в Дубае. Из этой суммы 25 тыс. AED (6,8 тыс. USD) выплачиваются RERA в качестве регистрационного сбора застройщика.

Согласно требованиям RERA, землю, на которой девелопер планирует реализовать свой проект, необходимо полностью оплатить, а документ на право собственности должен быть оформлен на имя владельца. В отдельных случаях агентство позволяет собственнику земельного участка заключить договор о строительстве объекта недвижимости с одним из зарегистрированных девелоперов. Но такой договор вступает в силу только после одобрения старшего юрисконсульта DLD и утверждения RERA.

Для продажи недвижимости off-plan, помимо регистрации, застройщик должен подать заявку в RERA на открытие счёта эскроу. Как только девелопер представит все необходимые документы в агентство, он получит сертификат об отсутствии возражений (NOC), после чего сможет открыть счёт эскроу в авторизованном банке в ОАЭ. Эти меры гарантируют, что все средства, поступившие на эскроу-счёт от покупателей, будут потрачены исключительно на строительство объекта.

RERA также ввело правило о том, что в течение 5 лет каждый застройщик Дубая несёт ответственность за дефекты строительства, выявленные покупателями, и обязан устранять эти дефекты за свой счёт либо выплачивать адекватные компенсации.

RERA для брокеров

Не менее строго RERA регулирует деятельность брокеров, занимающихся продажей и арендой квартир, домов, земельных участков, а также коммерческой недвижимости.

Во-первых, для того, чтобы вести брокерскую практику, нужно получить лицензию. А до этого надо пройти курс профессиональной подготовки в учебном центре RERA Agent Registration Training Center либо онлайн.

Эта учебная программа разработана Институтом недвижимости Дубая (DREI) в сотрудничестве с Департаментом лицензирования недвижимости RERA. DREI, в свою очередь, является образовательным подразделением Земельного департамента Дубая (DLD). Во время обучения слушателям преподают законодательство, этику, документооборот, знакомят с процедурами передачи собственности. 

Прохождение курса и сдача экзаменов с проходным баллом не менее 70% — обязательное требование для получения или продления лицензии брокера. Тех, чей балл ниже, могут обязать пройти курс повторно. 

Кроме того, RERA обязывает брокеров регистрировать все новые объявления о продаже или аренде недвижимости в Дубае в электронной системе Trakheesi. Обработка документов занимает всего пять минут, поскольку всё происходит в режиме онлайн. С помощью Trakheesi агенты или резиденты могут подать документы на получение лицензий и карт резидента, а также разрешения на услуги по управлению недвижимостью.

Формы RERA

Для обеспечения прозрачности сделок с недвижимостью RERA разработало систему документации, куда входят следующие формы:

• Form A. Соглашение между агентом и продавцом.
• Form B. Соглашение между покупателем недвижимости и агентом.
  
• Form F. Соглашение между покупателем и продавцом недвижимости.
  
• Form I. Соглашение между двумя агентами.
  
• Form U. Уведомление о расторжении соглашения.
  

Form А применяется в случае, если собственник желает продать свою собственность. Без подписания этого соглашения продажа недвижимости считается незаконной.

Этот документ включает в себя детальное описание объекта недвижимости, финансовые аспекты (плата за обслуживание, статус ипотеки, схема выплат). Также оговариваются все подробности относительно процесса рекламирования объекта и его продажи. 

После согласования всех нюансов соглашение, составленное по форме А, должно быть зарегистрировано и одобрено системой Trakheesi, которая выдаёт разрешение на продажу объекта и присваивает объявлению о недвижимости уникальный номер. 

Согласно закону RERA, продавец может одновременно заключить не более трёх соглашений по форме А, что позволяет иметь максимум трёх агентов, работающих одновременно для рекламы одного и того же объекта недвижимости.

Form B применяется непосредственно для покупки недвижимости, когда покупатель уже определился с выбором брокерского агентства или частным агентом. После заключения этого соглашения агент будет заниматься подбором недвижимости, подходящей под требования и бюджет покупателя, сбором всех документов, необходимых для завершения сделки, а также вести переговоры с агентом продавца — но при условии, что это оговорено в соответствующем договоре (Form I). 

Form F, также известная как Меморандум о взаимопонимании, является одной из самых важных форм в сфере недвижимости в Дубае. По сути, это договор купли-продажи, который нужно подписать после того, как выбор недвижимости и её стоимость были согласованы между покупателем и продавцом. В этом документе указываются все важные детали сделки, включая описание собственности, сроки и условия платежей, финансирование (если применимо), условия комиссии для агента.

Меморандум о взаимопонимании становится действительным только после того, как его подписали обе стороны (покупатель и продавец), а их агенты засвидетельствовали обе эти подписи. 

Form I применяется, если два агента участвуют в совместной работе по продаже или аренде объекта недвижимости. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами и даёт гарантию, что все операции ведутся открыто, интересы каждого агента защищены. В этом документе чётко указано распределение обязанностей и комиссионных. 

Form U используют в том случае, если покупатель или продавец желает прекратить своё сотрудничество с агентом. Для этого необходимо уведомить агента за семь дней с указанием причины расторжения договора и выплатить ему компенсацию, предусмотренную в соглашении. Процесс будет завершён формой U, которая официально прекратит действие соглашения, составленного по форме А или В.

Подытожим

За годы своего существования RERA разработало и отладило механизмы регулирования рынка недвижимости Дубая так, что риски всех его участников свелись к минимуму. Приняты правила, защищающие интересы как покупателя и арендатора, так и продавца и арендодателя.