Рекордный рост рынка недвижимости Дубая: лопнет ли «мыльный пузырь»

Рынок недвижимости Дубая третий раз за 20 лет демонстрирует стремительный рост: растёт и число сделок, и цены на покупку и аренду жилья. В прошлом Дубай уже переживал обвалы рынка в 2009 и 2015 годах. Рассказываем, с чем связан новый покупательский ажиотаж и стоит ли ожидать, что «жилищный пузырь» лопнет.

• Ситуация на рынке недвижимости Дубая в 2022 году
• Спады на рынке недвижимости Дубая
• Какие меры приняли в ОАЭ для защиты от «мыльных пузырей»
• Почему цены на недвижимость в Дубае быстро растут
• Место Дубая в рейтинге риска возникновения «пузырей»
• Что ждет рынок недвижимости Дубая в 2023 году

Ситуация на рынке недвижимости Дубая в 2022 году

Прошлый год стал рекордным для рынка недвижимости Дубая и продемонстрировал самые высокие результаты за 12 лет. По данным брокерской компании Betterhomes, за 2022 год в Дубае было заключено более 86 000 сделок, что на 61% превышает показатель 2021 года. 

Всего в прошлом году продано недвижимости на сумму 208 млрд дирхамов ($56 млрд), что почти на 80% выше цифр 2021 года. Особенно активный спрос наблюдается на квартиры и апартаменты. Но и виллы тоже ставили рекорды: общая стоимость трёх самых дорогих продаж на Палм-Джумейра составила почти 1,2 млрд дирхамов ($320 000 000).

Растут цены на аренду жилья: снять апартаменты стало дороже на 27%, а виллу — на 61%. Такие условия привлекают инвесторов: доходность оценивается в 6–7% годовых. Подробнее о ценах на недвижимость в Дубае можно прочитать здесь.

Спады на рынке недвижимости Дубая

В 2002 году наследный принц Дубая Му­хам­мед ибн Ра­шид аль-Мак­тум издал указ, разрешающий иностранцам приобретать недвижимость в Дубае в полное владение. Однако даже после этого ещё несколько лет законы эмирата оставались неизменными: Земельный департамент Дубая оформлял сделки только на граждан ОАЭ и стран Персидского залива. В 2006 году закон окончательно закрепил за иностранцами право приобретать жилплощадь в специальных фрихолд-зонах, и рынок пошёл в рост. С конца 2007 по октябрь 2008 года жильё в Дубае подорожало на 59%. Но грянувший мировой кризис резко обвалил спрос на недвижимость, число сделок упало почти вполовину, а цены рухнули: квартиры и офисы подешевели на 50%, виллы — на 8%.

Остановить массовый исход покупателей, уже заключивших контракты, помогли законы 2008 года. Покупатель облагался большим штрафом и терял контракт, если срывал сроки оплаты или отказывался платить. Также законы предписывали регистрировать сделки со строящейся недвижимостью в Земельном департаменте, а крупнейшие застройщики запретили переуступку контрактов на несданное жильё при оплате менее 30% его стоимости.

Дубаю на восстановление спроса потребовалось пять лет, что немного в условиях мирового кризиса. К 2015 году цены и продажи вновь достигли пика. На этот раз рынок перегрелся: цены необоснованно выросли и вышли из-под контроля. Между тем мировые цены на нефть упали, что заставило страны Персидского залива и их граждан сокращать расходы и откладывать инвестиции на потом. Уже строящихся проектов оказалось так много, что предложение превзошло спрос. Цены снова пошли на снижение и к 2019 году упали на 25%. Пандемия Covid-19 и локдауны, которые она принесла, не способствовали улучшению. Ситуация изменилась в 2021 году с открытием границ и смягчением коронавирусных ограничений.

Какие меры приняли в ОАЭ для защиты от «мыльных пузырей»

Перегрев в 2015 году заставил власти принять антикризисные меры. Чтобы защитить рынок от спекулянтов, в ОАЭ повысили сумму взноса за передачу права собственности с 2 до 4% и ограничили размеры ипотечных кредитов. С этими нововведениями скупать и сразу продавать недостроенные объекты стало не так просто. Добросовестные покупатели тоже получили гарантии от властей страны:

• На девелоперов возложили ответственность за соблюдение сроков строительства. За срыв сроков более чем на полгода им грозит штраф. Если проект превращается в долгострой, власти могут изъять его и передать другому застройщику.
• Застройщик обязан зачислить все средства, собранные с покупателей и спонсоров, на гарантийный счёт. Средства с этого счёта можно использовать только на возведение проекта.
• Застройщик может продавать недвижимость на этапе строительства, только если владеет землей, на которой возводится здание.
• Застройщик должен обеспечить эксплуатационную гарантию: 10% от стоимости проекта должны храниться на эскроу-счёте не менее года после завершения строительства. Если за это время в здании обнаружат недочёты, эти деньги пойдут на их устранение.

Почему цены на недвижимость в Дубае быстро растут

Новый этап роста стартовал во время мировой пандемии коронавируса и продолжается до сих пор. Подъёму способствовало несколько факторов:

• Массовая вакцинация и открытие границ для туристов в 2021 году.
• Снижение темпов строительства во время пандемии. Спрос значительно превышает предложение, поэтому цены на недвижимость растут.
• Возможность получения резидентской визы для семьи. О видах виз и преимуществах резидента можно почитать здесь.
• Повышение спроса на аренду и жильё «для себя» среди иностранцев из-за общей ситуации в мире. Экспатов в Дубай привлекают стабильность и безопасность.

По этим же причинам повышается доходность сдачи жилья в аренду, что привлекает в Дубай всё больше инвесторов.

Место Дубая в рейтинге риска возникновения «пузырей»

Швейцарский банк UBS следит за ситуацией с рынками недвижимости в мире и составляет рейтинги рисков Global Real Estate Bubble Index с 2015 года. Города в этом рейтинге занимают места в зависимости от следующих факторов:

• риска возникновения «пузыря»;
• переоценённости рынка;
• наличия рынка со справедливыми ценами.

По результатам рекордного 2022 года Дубай находится на 24-м месте из 25 в «зелёной зоне» справедливых цен с коэффициентом 0,16. То есть, по мнению UBS, в Дубае нет признаков образования «жилищного пузыря». Для сравнения: первое, самое тревожное место рейтинга занимает Торонто с коэффициентом 2,24. Также в «красной зоне» оказались Гонконг, Амстердам, Тель-Авив и Токио. Недвижимость в этих городах переоценена, а риск обрушения рынка велик.

В пояснении эксперты банка указывают, что рынок недвижимости Дубая восстановился, а цены на жильё сейчас на 25% ниже пика 2014 года.

Что ждёт рынок недвижимости Дубая в 2023 году

По результатам первых месяцев года рост цен продолжается. Спрос на жильё не падает: покупают и квартиры, и виллы. А в феврале эксперты аналитического сервиса Property Monitor сообщили о рекордной продаже пентхауса с девятью спальнями за $112 млн в элитной башне Bulgari Lighthouse на острове Джумейра-Бэй. Здание ещё строят и планируют сдать в 2027 году. Стандартные апартаменты в нём включают четыре или пять спален, а самый дорогой  — трёхэтажный — пентхаус с собственными спа-центром и тренажёрным залом расположился на крыше.

Аналитики Forbes полагают, что рынку недвижимости Дубая в ближайшие годы ничего не грозит, кроме замедления роста цен до 4,5%. Такая ситуация характерна для стабилизации рынка. Эксперты Zoom Property Insights, наоборот, ожидают роста цен до 20%. По их мнению, экономическая ситуация в мире и рост налогового бремени заставит европейцев искать более комфортное место для жизни. Ещё одним благоприятным условием для роста рынка может стать поток туристов, жителей и инвесторов из Китая, где коронавирусные ограничения сняли лишь в январе 2023 года.

В двух словах

Рынок недвижимости Дубая нельзя назвать перегретым: цены на жильё на 25% ниже пика 2014 года. Рост цен и числа сделок с недвижимостью связан со своевременным проведением вакцинации от коронавируса и новыми визовыми правилами для желающих жить и работать в ОАЭ. По мнению экспертов, Дубаю не грозит возникновение «жилищного пузыря», ситуация в ближайшие годы будет благоприятной для инвестиций в недвижимость. При этом одни исследователи прогнозируют замедление роста цен, другие — увеличение цен к концу 2023 года на 20%. Ситуацию подогревает снятие коронавирусного карантина в Китае, откуда может хлынуть поток покупателей.

Фото на обложке: Sketchepedia (Freepik)