Как продать квартиру в Дубае: виды собственности, особенности сделки и расходы

Объединённые Арабские Эмираты стали магнитом для иностранных инвесторов. Одни хотят просто сохранить сбережения при помощи недвижимости, другие настроены заработать на небывалом росте цен на апартаменты в самых популярных районах: купить жильё на этапе строительства и потом перепродать с доходом в 30–50%. 

Рассказываем, как продать квартиру в Дубае, какие документы нужно оформить и какие пошлины оплатить.

• Виды прав собственности на недвижимость в Дубае
• Специфика сделок купли-продажи квартиры в Дубае
  
• Расходы на оформление квартиры в Дубае
  
• Как продать квартиру в Дубае. Пошаговая инструкция
  
• Помощь риелторов при продаже квартиры в ОАЭ

Виды прав собственности на недвижимость в Дубае

В ОАЭ доступны два вида права собственности: лизхолд (leasehold) и фрихолд (freehold).

Лизхолд — это термин, произошедший от слова «лизинг». Человек на время получает квартиру в пользование. Он может здесь не просто жить сам, но и сдавать жильё в аренду. При этом изначальный собственник остаётся владельцем недвижимости и земли, на которой расположен объект. 

Фрихолд — это обычное владение недвижимостью. В этом случае собственность уже полностью принадлежит владельцу (как сами квадратные метры, так и земля, на которой находится объект).

Владеть апартаментами или виллами на правах фрихолда можно только в некоторых районах Дубая. Сейчас в городе таких локаций более 60. Но постепенно их число увеличивается, так как ОАЭ заинтересованы в притоке иностранных инвестиций.

Специфика сделок купли-продажи квартиры в Дубае

Легко ли продать квартиру в Дубае? В целом, ничего сложного нет, так как сделки купли-продажи недвижимости чётко регламентированы, их контролирует государство. Как правило, продать квартиру в Дубае можно за месяц от начала оформления до выдачи нового свидетельства о собственности.

Процесс так хорошо отрегулирован, что все участники сделки защищены. Но в процессе оформления понадобится подписать множество документов. Формы документов утверждены Управлением по регулированию недвижимости (RERA). В число бумаг, которые потребуются, могут в зависимости от специфики сделки входить:

• предварительное согласие между покупателем и продавцом;
• форма A (предварительный договор с агентством недвижимости на маркетинг и брокеридж — может заключаться с тремя агентствами), форма B (договор с агентством, на которое пал финальный выбор);
  
• форма F для меморандума о взаимопонимании, где прописываются все ключевые параметры будущей сделки (по сути, это договор купли-продажи);
  
• договор NOC в офисе застройщика или управляющей компании (его электронный вариант — eNOC). Этот документ подтверждает, что у застройщика или УК нет возражений против продажи квартиры на вторичном рынке.
  

Могут возникнуть нюансы если продавать недвижимость в Дубае нужно из другой страны. Или, скажем, собственник находится в Дубае, но потенциальные покупатели не планируют приезжать на сделку, а хотят оформить всё удалённо. Государство ввело дополнительные правила для таких сделок.

Например, после подготовки всех вышеперечисленных форм и документов нужно обратиться в Земельный департамент Дубая по видеосвязи. Это нужно, чтобы представители департамента удостоверили личности сторон и подтвердили подлинность подписей в договоре и других документах. Если все участники сделки находятся в ОАЭ, то можно провести процедуру очно. 

Если привлекается ипотечный кредит, на встречу с Земельным департаментом нужно пригласить ещё и представителя банка, выдавшего этот кредит.

Расходы на оформление квартиры в Дубае

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Дубае придётся уплатить несколько пошлин. Как правило, это:

• пошлина за оформление договора NOC, которую продавец квартиры выплачивает застройщику (сумма может варьироваться от 130 до 1360 долларов США в зависимости от цены на недвижимость);
• 4% от стоимости квартиры — пошлина за транзакцию при расчётах за недвижимость;
  
• ещё 2% от той же стоимости квартиры — средняя комиссия агентства недвижимости;
  
• 0,25% от суммы кредита, если используется ипотека.
  

Как продать квартиру в Дубае. Пошаговая инструкция

• Определитесь с агентством недвижимости и заключите с ним соглашение (если требуется помощь; продавать квартиру можно и самостоятельно).
• Проведите оценку недвижимости и назначьте цену.
  
• Сделайте красивые фотографии и начните рекламировать квартиру.
  
• Найдите покупателя и заключите с ним предварительное соглашение. Это может потребоваться, если покупатель ещё не получил одобрение на ипотеку и ему нужно время.
  
• Получите от застройщика сертификат NOC (если сделка идёт до ввода в эксплуатацию).
  
• Заключите меморандум по форме F с покупателем, где будут прописаны все условия сделки.
  
• Проведите расчёты с участием Земельного департамента Дубая.
  

Помощь риелторов при продаже квартиры в ОАЭ

Если вы задаётесь вопросом, как продать квартиру в Дубае самостоятельно, и вас пугает необходимость вникать в юридические особенности страны, лучше заручиться поддержкой профессионалов. В ОАЭ есть как частные брокеры, так и компании, которые работают с продажей недвижимости. С хорошим риелтором можно рассчитывать не только на поиск покупателя, но и на помощь команды юристов, оценщиков и на представление ваших интересов на сделке.

Как правило, у брокера есть своя специфика — где и с чем он работает. Агенты обычно разделяются по типам недвижимости или районам. Преимущество компании в том, что можно найти агентов, хорошо знающих конкретные локации и их особенности.

Не лишней будет услуга юридического департамента. Как продавать недвижимость в Дубае, лучше всего знают юристы, которые сопровождают такие сделки ежедневно.

Специалист поможет:

• разобраться в местных законодательных нюансах;
• собрать пакеты документов от всех сторон (в зависимости от особенностей сделки);
  
• убедиться, что правильно решены финансовые вопросы (пошлины, налоги, оплата самой квартиры);
  
• определить сроки завершения строительства (если дом ещё не введён в эксплуатацию);
  
• зарегистрировать сделку и проконтролировать, что процесс передачи прав завершён.
  

В двух словах

Продать квартиру в Дубае можно самостоятельно, ведь процесс хорошо регулируется местным законодательством, а Департамент земельных ресурсов тщательно контролирует подобные сделки. Вникнуть в особенности помогут специализированные агентства, но за свои услуги они возьмут комиссию (в среднем 2% от стоимости недвижимости). Сделку можно провести и удалённо, но тогда участников ждёт видеозвонок, во время которого нужно будет подтвердить личности продавца и покупателя.

Фотография на обложке: diana.grytsku (Freepik)