Рынок недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах стабильно растёт последние несколько лет. Страна привлекает всё больше инвесторов и экспатов со всего мира. Покупка жилья в Дубае может стать выгодным вложением или началом новой жизни, однако перед этим придётся разобраться в законодательстве ОАЭ. В стране есть несколько видов владения недвижимостью, самые распространённые из которых фрихолд (freehold) и лизхолд (leasehold). Рассказываем, чем они различаются, какой формат наиболее удобен для экспатов.
Виды владения недвижимостью в Дубае
Дубай известен как самый открытый для экспатов эмират в ОАЭ. Уже с 2001 года гражданам зарубежных стран разрешено покупать недвижимость в рамках лизхолд, а с 2002-го — в рамках фрихолд. На самом деле видов владения недвижимостью в стране больше, но основными стали эти два. Сразу заметим, что это разделение носит не только законодательный, но и территориальный характер: эмират поделен на фрихолд- и лизхолд-зоны, и находящаяся в них недвижимость может быть продана только с определённым правом собственности.
Новостройки в ОАЭ
Фрихолд
Фрихолд — это абсолютное право собственности. Покупатель может неограниченно пользоваться и распоряжаться приобретённой недвижимостью: продавать, дарить, сдавать в аренду или передавать по наследству. Фрихолд-объекты доступны для продажи экспатам из любой страны мира. Всего в Дубае насчитывается свыше 50 таких зон.
Список фрихолд-зон в Дубае:
- Аль-Фурджан;
- Арабиан Ранчес;
- Арджан;
- Бизнес-Бэй;
- Блуотерс;
- Дамак-Хиллс;
- Даунтаун Дубай;
- Джумейра;
- Джумейра Бич Резиденс (JBR);
- Джумейра Вилладж Сёркл;
- Джумейра Вилладж Триангл;
- Джумейра Гольф Эстейтс;
- Джумейра-Лэйк Тауэрс (JLT);
- Джумейра Парк;
- Дискавери Гарденс;
- Дубай-Крик Харбор;
- Дубай Марина;
- Дубай Продакшн Сити;
- Дубай Саус;
- Дубай Спорт Сити;
- Дубай Студио Сити;
- Дубайский Кремниевый Оазис;
- Интернешнл Сити;
- Мирдиф-Хиллс;
- Мотор-Сити;
- Палм-Джумейра;
- Эмирейтс-Хиллс;
- Аль Барари;
- Аль-Варсан;
- Барша Хайтс;
- Калчер Вилладж;
- Дубай Фестивал Сити;
- Дубай Хиллс Эстейт;
- Дубайский международный финансовый центр (DIFC);
- Дубай Инвестмент Парк (DIP);
- Дубай Резиденс Комплекс;
- Дубайский научный парк;
- Дубай Ватерфронт;
- Джумейра Хайтс;
- Джумейра Айлендс;
- Ливан;
- Мухаммед ибн Рашид Сити;
- Мидоуз;
- Мейдан Сити;
- Мудон;
- Даунтаун Дубай;
- Парк Гейт Резиденсес;
- Рим;
- Ремраам;
- Гринс;
- Вьюз;
- Вилла;
- Тилаль аль-гаф;
- Таун Сквер.
Chic Tower (Housearch)
Больше всего фрихолд-зон именно в Дубае, но некоторые эмираты начинают догонять его по количеству зон свободного владения. В 2019 году власти Абу-Даби разрешили иностранцам покупать недвижимость в полную собственность в специально отведённых районах (в этот список входят остров Яс, Аль-Раха-Бич, остров Аль-Рим, остров Саадият, район Масдар-Сити и др.).
Лизхолд
Лизхолд можно назвать долгосрочной арендой. Этот формат предполагает, по сути, выкуп у застройщика права распоряжения недвижимостью на срок до 99 лет. Спектр прав владельца при лизхолде ограничен, но его достаточно большинству покупателей. Можно перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку или сдать помещение третьим лицам по договору субаренды. Лизхолд предусматривает ещё два варианта права:
- Узуфрукт. Эта модификация лизхолда позволяет пользоваться недвижимостью, но запрещает как-либо изменять его первоначальное состояние: перестраивать, делать капитальный ремонт и т.п.
- Мусатаха. Такой тип владения распространён в более закрытом для экспатов Абу-Даби. Покупатель приобретает право владения землёй и возведённой на её территории недвижимостью на 50 лет. Контракт можно продлить, а также свободно распоряжаться недвижимым имуществом на участке.
Six Senses Residences (Housearch)
Список лизхолд-зон в Дубае:
- Умм-Сукейм;
- Джумейра;
- Аль-Барша;
- Мирдиф;
- Аль-Варка;
- Варсан 2;
- Умм-Хурэйр;
- Умм-Аль-Шеиф;
- Центр торговли 1 и 2;
- Галерея;
- Аль-Сатва;
- Ригга Аль-Бутин;
- Рас Аль-Хор (Самари Проджект);
- Порт Саид;
- Уд-Метха;
- Уд-Мутина;
- Наиф;
- Над-Шамма;
- Над Аль-Шеба;
- Над Аль-Хамар;
- Мадинат Дубай Аль-Мелахейя;
- Хор Аль-Анз;
- Эмирейтс Гольф Клаб;
- Дубай Крик Клаб;
- Дар Аль Васи;
- Айяль Насир;
- Аль-Васи;
- Аль-Вахеда;
- Аль-Твар и некоторые другие.
Фрихолд: за и против
Плюсы:
- Полное владение. Владелец фрихолд-недвижимости имеет право как угодно распоряжаться объектом: ремонтировать и видоизменять жильё, продавать его или сдавать в аренду. Более того, право владения недвижимостью передаётся по наследству после смерти владельца.
- Визы. Приобретение фрихолд-недвижимости — удобный способ получения долгосрочной визы для проживания в Дубае. Покупка апартаментов или виллы стоимостью выше 750 тыс. дирхамов ($204,2 тыс.) даёт право на получение резидентской визы от двух лет. Кроме того, экспаты, заинтересованные в покупке недвижимости с инвестиционной целью, могут инвестировать во фрихолд-недвижимость и получить визу инвестора в Дубае.
- Больше зон. В Дубае намного больше выбор именно фрихолд-недвижимости: в городе постоянно увеличивается количество свободных для покупки районов. На данный момент их уже больше 50, и с каждым годом становится всё больше, а лизхолд-зон всё меньше (в городе они занимают уже около 5%). Более того, подавляющая часть проектов крупнейших девелоперов возводится именно в районах свободного владения.
- Инвестиции. Фрихолд-недвижимость можно без ограничений перепродавать или сдавать в аренду, что делает покупку выгодной инвестицией.
Минусы:
- Ответственность. Абсолютное владение подразумевает и абсолютную ответственность за состояние жилья. Этот нюанс важен в тех случаях, когда собственник сдаёт недвижимость в аренду: расходы на техническое обслуживание и ремонт помещения ложатся именно на его плечи.
- Выше стоимость. В среднем фрихолд-объекты дороже, чем недвижимость лизхолд. Объясняется это не только тем, что они покупаются раз и навсегда, но и более выгодным расположением. Большая часть Дубая отведена именно под фрихолд-зоны, в том числе и самые престижные районы, вроде Даунтауна, Дубай Марины и Джумейры. Стоимость жилья в них будет закономерно выше.
Cavalli Couture (Housearch)
Лизхолд: за и против
Плюсы:
- Ниже стоимость. В случае с лизхолд-объектами речь идёт не о покупке, а о долгосрочной аренде, поэтому такая недвижимость будет заметно дешевле.
- Обслуживание. Владея имуществом в рамках лизхолд, пользователь несёт лишь ограниченную ответственность за его состояние — например, он должен сделать ремонт в случае порчи жилья. Но прочее техническое обслуживание дома осуществляет собственник.
- Возможность продлить контракт. Окончание срока аренды не означает выселение жильца. Даже по истечении 99 лет у арендатора есть возможность обновить контракт и продолжить пользоваться недвижимостью.
Минусы:
- Необходимость разрешения собственника на операции с недвижимостью. Главное отличие аренды от владения — невозможность распоряжаться недвижимостью в полной мере. Без согласия собственника (обычно им выступает девелоперская компания) не получится провести ремонт или сдать жильё в субаренду.
- Более строгие условия. В некоторых случаях ограничения могут коснуться не только распоряжения недвижимостью, но и жизни в ней. Например, в некоторые лизхолд-объекты запрещается заселяться с домашними животными.
В двух словах
Дубай может предложить потенциальным экспатам и зарубежным инвесторам самые разные варианты приобретения недвижимости, однако оптимальным остаётся фрихолд. Такая недвижимость будет стоить дороже, но это обусловлено её расположением в престижных районах Дубая. Лизхолд-объекты найти сложнее: таких зон намного меньше, и в них нет разнообразия апартаментов и вилл, какое предлагают фрихолд-зоны. Если речь идёт об инвестициях, то фрихолд становится единственным подходящим вариантом покупки недвижимости, ведь её можно сдавать в аренду или перепродать. Ещё один аргумент в пользу фрихолд-недвижимости — это возможность получения долгосрочной визы за покупку.
Фото на обложке: piqsels.com