Правила ипотеки в Турции

Популярность ипотеки в Турции продолжает расти от года к году. По данным турецкого статистического института TÜİK, в феврале 2022 года более 20% всех жилых объектов было куплено при помощи ипотеки, что на 35% больше по сравнению с февралём 2021 года. Что касается иностранцев, то Турция ввела определённые ограничения, и недвижимость в ипотеку для них сейчас недоступна.

Рассказываем об ограничениях и других возможностях купить квартиру в Турции для граждан других стран, а также о банках, процентных ставках на недвижимость и условиях жилищного кредитования для обладателей турецкого паспорта.

• Ограничения выдачи ипотеки в Турции для иностранцев
• Условия получения ипотеки для граждан Турции
• Рассрочка — альтернатива для граждан других стран
• Ипотечные ставки в Турции
• Как взять ипотеку в Турции
• Дополнительные расходы

Ограничения выдачи ипотеки в Турции для иностранцев

Сегодня для граждан иностранных государств действует серьёзное ограничение на получение ипотеки — соответствующую директиву Центральный банк Турции выпустил 24 января 2022 года. Согласно ей, все иностранные граждане, которые хотят приобрести недвижимость в Турции в ипотеку, обязаны перевести валюту в лиры в одном из местных банков, а после конвертации предоставить сертификат о проведённой операции в Кадастровое управление страны. По этим правилам сумма перевода должна в полной мере соответствовать стоимости жилья, что противоречит задумке ипотечного кредитования, которое предполагает, что делается только первоначальный взнос. Таким образом, ипотека в Турции для иностранцев сейчас фактически недоступна.

Условия получения ипотеки для граждан Турции

Граждане Турции могут взять ипотеку на все виды недвижимости без каких-либо препятствий. В том числе её можно получить и на жильё, которое находится на стадии строительства (off-plan). Главное, чтобы у застройщика был заключён соответствующий договор с банком.

Условия по ипотеке могут отличаться в зависимости от конкретного банка. Некоторые из них предлагают варианты кредита на жильё с фиксированной или переменной процентной ставкой. Кроме того, отличаться может размер периодического платежа: он может быть фиксированным или постепенно увеличивающимся. Условия обычно дополнительно адаптируются под конкретного заёмщика или выбранный им объект недвижимости. 

Для подачи заявки к заёмщику предъявляются общие требования:

• возраст — не моложе 18 лет и не старше 70 лет;
• официальное трудоустройство, стабильный доход;
• ежемесячный платёж по ипотеке — не выше 40% от подтверждённого дохода заёмщика за этот период.

Покупка в рассрочку — альтернатива для граждан других стран

В отсутствие ипотеки одним из удобных вариантов приобретения жилья для иностранцев стала рассрочка от застройщика. Этот способ не попадает под ограничения и позволяет купить жильё в Турции не за полную сумму сразу.

Как правило, турецкие застройщики предоставляют возможность внести первоначальный взнос в размере 25–50% от стоимости объекта. Оставшуюся часть нужно выплатить в период до трёх лет. Бывает, что застройщики дают рассрочку и на пять лет, но это максимум. Погашать долг можно ежемесячно или раз в квартал. Если жилье уже построено, то заселиться можно будет сразу после уплаты первоначального взноса. 

Также для тех, кто берёт рассрочку, доступна система скидок: чем больше первоначальный взнос и размер последующих платежей, тем больше будет дисконт. Соответственно, чем меньше размер платежей, тем меньше и скидка.

Ипотечные ставки в Турции

Годовые процентные ставки в Турции достаточно нестабильны и колеблются от 17 до 22%. Причина — слабая национальная валюта, из-за которой банки дополнительно перестраховываются и закладывают в процент свои риски.

Среди банков, к которым можно обратиться с заявкой на кредит на недвижимость, Yapı Kredi, İşbank, Akbank, Türkiye Finans, Garanti BBVA, HSBC, DenizBank. Как и в случае с условиями ипотечного кредитования, у каждого из них будут свои ставки. К примеру, при расчёте суммы займа размером в 2 млн лир ($76 780) на 10 лет Akbank предлагает процентную ставку 2,9% со взносом каждый месяц 59 940 лир ($2300). При тех же вводных у Ziraat Bank — более выгодные условия: процентная ставка 1,36% с ежемесячным взносом 33 903 лиры ($1300). Поэтому стоит уточнить условия в разных организациях и выбрать подходящий вариант.

Кроме того, ипотечный процент зависит от трёх других ключевых факторов:

• Размер и срок займа. Чем больше сумма займа и дольше срок его погашения, тем выше процентная ставка.
• Платёжеспособность заёмщика. Заёмщики с высокими доходами, хорошей кредитной историей и низкими долговыми обязательствами имеют больше шансов получить более низкую процентную ставку. И наоборот, заёмщики с низкими доходами, плохой кредитной историей или крупными долгами могут столкнуться с более высокими ставками или отказом в кредите.
• Размер первоначального взноса. Обычно более крупный первоначальный взнос означает меньший риск для банка, поскольку заёмщик вносит большую сумму своих средств и более заинтересован в погашении кредита. В результате банки могут предложить более низкую процентную ставку для клиента с большим первоначальным взносом.

На процентную ставку по ипотеке могут повлиять и предоставляемые документы. Кредит, с точки зрения банка, — это в первую очередь инвестиция, поэтому следует помнить о том, что он принимает решение, опираясь исключительно на свою экономическую выгоду. Если юридическая чистота документов не вызывает сомнений и заёмщик предоставляет сведения о своей платёжеспособности в полном объёме, то банк с большей вероятностью предложит выгодные условия кредитования и согласится на сделку.

Как взять ипотеку в Турции

1. Заёмщик подаёт заявление на получение ипотечного кредита, а также пакет документов:
   - копию паспорта с указанием адреса регистрации;
   - налоговую декларацию за последние два года;
   - справку о зарплате за последний квартал, заверенную работодателем;
   - выписку о движении денежных средств на счету за последние полгода;
   - свидетельство о праве собственности (TAPU) на другие объекты недвижимости, если они есть;
   - кредитную историю.
2. Банк назначает независимого эксперта для оценки недвижимости, чтобы определить фактическую стоимость имущества. Средние сроки оценки — до одной недели.
3. Банк готовит окончательное предложение по условиям ипотеки. На его подписание даётся три недели. Если заёмщик согласен на ипотеку, ему в течение трёх следующих месяцев необходимо собрать ещё один пакет документов:
   - одобрение Министерства обороны Турции на сделку с выбранным объектом недвижимости;
   - страховку от землетрясений (DASK);
   - страховку недвижимости и жизни (опционально).
4. Заёмщик, представители продавца и банка подписывают трёхсторонний договор в Кадастровом управлении. Заёмщику выдаётся свидетельство о праве собственности (TAPU) приобретаемого объекта недвижимости. На выполнение этих действий обычно уходит до пяти дней.
5. Заёмщик открывает в банке ипотечный счёт для оплаты. Для начала заёмщику потребуется налоговый номер. Если он имеется, то счёт можно открыть в тот же день. Деньги будут списываться автоматически в соответствии с графиком платежей.

Дополнительные расходы

Заёмщики, оформляющие ипотеку в Турции, должны быть готовы к дополнительным тратам сверх суммы займа. За оценку объекта недвижимости банк взимает дополнительную плату в размере 400–8500 лир ($15–330) в зависимости от вида и размера жилья. Кроме того, нужно будет уплатить комиссию за выдачу кредита, в размере от 0,5 до 1,5% от суммы кредита. Наконец, ипотечное жильё должно быть застраховано — стоимость страховки составляет от 4200 до 7200 лир ($160–280).

Примерный список других дополнительных расходов:

• Услуги ипотечного брокера — некоторые агентства могут взимать плату.
• Страховки от землетрясений и страховка жизни заёмщика — 2600 — 13 000 лир в год ($100–500).
• Пошлина за оформление свидетельства о праве собственности (TAPU) — 1000–2000 лир ($40–80).
• Другие административные сборы — примерно от 1 до 1,5% от суммы займа.

В двух словах

Сегодня ипотека в Турции недоступна для иностранцев. Однако иностранные граждане могут рассмотреть вариант покупки недвижимости через рассрочку. Для обладателей турецкого паспорта никаких ограничений нет — можно спокойно определиться с жильём, ознакомиться с предложениями банков, собрать необходимые документы и получить кредит.

Фотография на обложке: Burak Karaduman (Pexels)