Правила ипотеки в ОАЭ

В Объединённых Арабских Эмиратах действует несколько способов покупки жилья без единовременной оплаты. Ипотека — самый популярный из них. Также граждане страны и иностранцы могут воспользоваться рассрочкой платежа или схемой rent-to-own (аренда с правом выкупа) от застройщика. Рассказываем о каждом способе подробно.

Ипотечные ставки в ОАЭ

Банки в ОАЭ стремятся устанавливать условия выдаваемого кредита не на весь его срок, а только на первые 3–5 лет, предусматривая, что в дальнейшем экономические реалии могут измениться. Одним из наиболее часто используемых инструментов для этого является межбанковская ставка кредитования EIBOR: по окончании периода действия фиксированной ставки (а он длится не более 5 лет) начинает действовать плавающая, привязанная к EIBOR. К ней прибавляется процент банковской маржи — обычно это одно и то же значение.

Также есть предложения по ипотечному кредитованию, которые изначально привязаны к EIBOR. Процентные ставки по таким кредитам обычно ниже, чем в тех, где применяются фиксированные ставки, но EIBOR пересматривается один раз в квартал. Соответственно, при подписании договора с банком заёмщик знает точную сумму платежа только на первые 1–3 ипотечных месяца.

Некоторые банки предлагают объединить ипотеку со сберегательным или расчётным счётом. Любой остаток наличных, находящийся на этом счёте, уменьшает размер кредита на соответствующую сумму. При этом проценты начисляются уже на снизившийся долг.

Например, Rakbank предлагает продукт Home in One, который позволяет снизить процентную ставку почти в полтора раза. Однако надо помнить, что самая существенная экономия придётся на финальные месяцы выплаты кредита. Кроме того, такой кредит не предусматривает досрочного погашения, а любой пропуск платежа влечёт за собой возврат к стандартным ипотечным ставкам и другие штрафные санкции.

Также в ОАЭ встречаются специальные ипотечные программы на объекты «зелёного строительства». Например, HSBC предлагает Green Home Loan с плавающей ставкой, где маржа банка на 0,25% меньше, чем в стандартных аналогичных кредитах, а комиссия за оформление кредита отсутствует.

Оформить такую ипотеку можно, если дом получил сертификат LEED уровня Gold или Platinum. Банк оговаривает возможность сертификации здания собственной командой экспертов, если заёмщик предоставит достаточно доказательств соответствия объекта международным стандартам устойчивости.

Ипотека для резидентов и нерезидентов

Если у покупателя уже есть резидентская виза, условия ипотечного кредита для него будут выгоднее, чем для нерезидентов.

Кроме того, банки часто предлагают специальные условия для резидентов: скидки на собственные комиссии за одобрение и оформление кредита, снижение фиксированных ставок, а также дисконты от страховых компаний-партнёров на программы по страхованию жизни.

Общие условия получения ипотеки в ОАЭ

• Возраст заёмщика от 21 до 65 лет.
• Срок кредита от 5 до 25 лет. Важно: чем старше заёмщик, тем короче срок кредита.
  
• Уровень подтверждённого дохода не менее 800 AED (около $3 тыс.) в месяц на каждого члена семьи после выплаты всех кредитных платежей. Важно: общая сумма выплат по всем кредитам заёмщика не должна превышать 50% от заработной платы.
  
• Местонахождение приобретаемого объекта: только земли категорий Freehold.
  
• Уровень готовности объекта: строительство должно завершиться не позднее чем через два года с момента выдачи кредита.
  

Как взять ипотечный кредит

1. Заёмщик подаёт в банк заявление на ипотеку по установленной форме банка и предоставляет следующие документы:

• справку о доходах за последние 6 месяцев;
• информацию о работодателе (для наёмных работников) или результаты аудита за последний год (для предпринимателей);
  
• банковскую выписку за последние 6 месяцев;
  
• информацию о составе семьи.
  

2. Банк проводит предварительную проверку, которая занимает около пяти дней, и в случае положительного решения заёмщик получает около двух месяцев для поиска желаемого объекта недвижимости.

3. После того, как квартира или дом найдены, заёмщик вносит первоначальный взнос и подписывает документ, подтверждающий его намерение приобрести эту недвижимость.

4. Затем банк назначает независимого эксперта для определения фактической стоимости имущества и принятия окончательного решения по кредиту.

Дополнительные расходы

За рассмотрение заявления на ипотеку, оценку стоимости объекта, а иногда и за оформление кредита банки взимают комиссии. Кроме того, для получения ипотеки должны быть застрахованы как приобретаемый объект, так и жизнь заёмщика. Наконец, надо будет уплатить регистрационный сбор, комиссию агентству недвижимости и сбор застройщика, если приобретается квартира в новом доме.

Примерный список дополнительных расходов:

• Комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки — 0,5–1% от стоимости имущества. Важно: в случае отказа банк возвращает эти деньги заёмщику.
• Комиссия за оценку объекта — 2,5–5,5 тыс. AED ($700–1500).
  
• Оценка объекта недвижимости — около $1 тыс.
  
• Страхование объекта недвижимости — от 0,5 до 1% от его стоимости.
  
• Страхование жизни заёмщика — 0,3% от суммы кредита.
  
• Регистрация ипотечного кредита в земельном департаменте — 0,25% от суммы кредита.
  
• Регистрационный сбор муниципалитета — 2% от стоимости объекта.
  
• Комиссия агентства недвижимости — 2%.
  
• Сбор застройщика — 5 тыс. AED ($1,3 тыс.).
  

Другие способы покупки

Кроме ипотеки, в Дубае есть ещё два распространённых способа приобрести жильё без единовременной оплаты.

Рассрочка

У всех застройщиков в ОАЭ свои схемы рассрочки платежей. Ниже два примера таких предложений.  

Застройщик Nshama предлагает приобрести квартиру-студию площадью 29,8 м² в готовом жилом комплексе Town Square в Дубае на следующих условиях:

• цена 423,3 тыс. AED ($115,3 тыс.);
• авансовый взнос при бронировании — 10% от стоимости недвижимости;
  
• остальные 90% выплачиваются по беспроцентной рассрочке в течение трёх лет.
  

Другой застройщик, Jazeera Al Hamra, предоставляет возможность оплаты апартаментов с одной спальней площадью 55,3 м² в построенном на берегу Персидского залива курортном комплексе Al Hamra Village (Рас-аль-Хайм) по такой схеме:

• цена 483,9 тыс. AED ($131,8 тыс.);
• авансовый взнос — 15% от стоимости недвижимости (20%, если покупатель собирается оформить резидентскую визу);
  
• следующий взнос спустя 6 месяцев — 10%;
  
• остальные 70 или 75% вносятся равными платежами в течение 54 месяцев.
  

Rent-to-own

Схема rent-to-own (аренда с правом выкупа) позволяет одновременно платить за аренду жилья и постепенно выкупать его в собственность. Авансовый взнос при этом начинается от 5% от стоимости жилья.

Арендная ставка в rent-to-own всегда выше среднерыночной, но надо иметь в виду, что, в отличие от обычной аренды, платежи засчитываются в счёт покупки недвижимости, а не уходят в никуда.

Открытие счёта в банке ОАЭ

Для проведения любого указанного вида оплаты за выбранный объект недвижимости потребуется открыть счёт в местном банке. Для этого нерезидент должен предоставить в банк следующие документы, переведённые на арабский или английский язык:

• паспорт;
• действующая виза в ОАЭ;
  
• документ о собственности на жильё в ОАЭ либо договор аренды;
  
• справка от работодателя с подтверждением должности и зарплаты (не менее 15 тыс. AED или $4 тыс.) либо учредительные документы (для владельцев компаний);
  
• выписка со всех банковских счетов за предыдущие 6 месяцев с общим оборотом средств не менее 25 тыс. AED ($6,8 тыс.);
  
• сведения об источнике дохода.
  

Также банк может запросить подтверждение адреса основного места жительства заявителя — как правило, это квитанции за коммунальные услуги на имя заявителя, а также рекомендательное письмо из банка, который предоставил выписку со счетов заявителя.

Наконец, для открытия счёта нерезидент должен лично явиться в банк, в то время как в некоторых банках обладатель резидентской визы может открыть счёт через приложение.

Далеко не все банки страны соглашаются работать с нерезидентами. Среди тех, к кому стоит обратиться: Emirates NBD, RAK Bank, Abu Dhabi Islamic Bank, Emirates Islamic Bank, а также филиалы международных банков, например, HSBC или Citibank.

Ипотекой в ОАЭ могут воспользоваться как резиденты, так и иностранцы. Но для первых условия будут привлекательнее: меньше первый взнос, выгоднее условия. В то же время у ипотеки здесь есть свои особенности: как правило, банки устанавливают условия только на ближайшие 3–5 лет, после чего ставка, как правило, меняется. Также в процессе оформления кредита можно столкнуться с рядом комиссий: за рассмотрение заявления на ипотеку, оценку стоимости объекта, а иногда и за сам факт оформления кредита. 

Фотография на обложке: Kent Tupas (Unsplash)