Домик под пальмой на райском острове — не только роскошное место для отдыха, но и выгодное вложение. Сегодня у инвесторов в тренде Таиланд с его растущим после пандемии потоком туристов и стабильной экономикой. Курортная недвижимость может принести владельцу неплохой доход при правильном выборе локации и стратегии. Но что выбрать: динамичный Пхукет или необычайной красоты Самуи? Специально для Housearch эксперт международного агентства Tranio Ольга Левеля рассказала об особенностях инвестиций в островную недвижимость Таиланда, различиях стратегий, а также плюсах и минусах Пхукета и Самуи.
Ольга Левеля
Эксперт по недвижимости на Самуи международного брокера Tranio
Для инвестиций самое время
Для правильных инвестиций в курортную недвижимость важно понимать особенности локации, её потенциал и перспективность для развития туризма. Таиланду в этом плане гарантированно есть что предложить, потому что королевство ещё не в достаточной степени восстановило туристический поток после пандемии коронавируса. Это было особенно заметно прошлой зимой, когда Пхукет, на котором в годы изоляции закрылась значительная часть кафе и бизнесов сферы услуг, оказался немного «шокирован» количеством прибывших туристов. Так, резкий скачок числа отдыхающих спровоцировал дефицит арендных байков.
Статистика говорит сама за себя. В 2019 году страну посетили рекордные 40 млн туристов, в 2022 году — 11,8 млн, а в этом году мы уже перепрыгнули отметку в 25 млн, что явно говорит о стремительном восстановлении. Решения властей тоже способствуют улучшению ситуации: на время снят визовый режим для граждан Китая, введены скидки до 80% на туристические сервисы. Учитывая всё это, несложно предсказать, что цены на курортную недвижимость в Таиланде и её аренду будут расти. А значит сейчас хорошее время для инвестиций.
Если сравнивать популярность островов, то статистика посещения Пхукета всегда выше, чем у Самуи, — до него проще и дешевле добраться и разрекламирован он гораздо шире. Но и перегрева на Пхукете нет. На острове пока хватает самого ценного ресурса — земли, и районы активно застраиваются. Для Пхукета 2023 год вообще стал «золотым» в плане новых проектов.
Для Самуи год тоже удачный — очень много новых комплексов и домов — но Пхукетом он никогда не станет и не стремится стать. Самуи — совершенно иное место, не нацеленное на гостей с коротким сроком пребывания. Сюда в основном приезжают на срок от месяца и более, часто целыми семьями. Этот остров — излюбленное место экспатов, ищущих спокойствия вдали от туристов, иностранных пенсионеров с доходом и тех, кто предпочитает жить у моря и отдыхать на чистых незагруженных пляжах.
Климат Самуи способствует тому, чтобы остаться здесь надолго. Если на Пхукете сезон дождей продолжается с мая по октябрь, то здесь он приходится только на ноябрь и декабрь. И даже несмотря на это, туристы приезжают и на Рождество, и на Новый год.
Isola Palms, Пхукет (Housearch)
Кондо или вилла?
Разница в основных типах недвижимости на островах влияет на инвестиционный порог. Если апартаменты в кондоминиуме на Пхукете можно купить за $80 000 — $100 000, то вилла, конечно, стоит дороже. На Самуи порог входа составляет $250 000 — $300 000. При этом цена квадратного метра здесь в среднем ниже, чем на Пхукете, а дома с видом на море доступнее. Желающий стать обладателем такой резиденции на южном острове может столкнуться с особенностями местного рынка. Всё дело в плотной застройке и кондоминиумах, из-за которых вилла с видом на море очень вероятно окажется домом на горной возвышенности или в джунглях — вдали от инфраструктуры. При этом цены на видовые дома на Пхукете выше — от $700 000 против начальной цены в $500 000 на Самуи, где ещё и выбор будет шире: найти дом в 150 метрах от моря здесь не проблема.
Стандартный дом в обеих локациях будет выглядеть примерно одинаково: около 150-200 квадратных метров с небольшим двориком или мини-садом, две-три спальни, потолки высотой 3,5-4 метра (хотя бывают решения с особенно высокими потолками). Опционально на территории может быть частный бассейн, но в комьюнити он может быть и общим — на несколько вилл. Это удобно для тех, кто не хочет самостоятельно за ним ухаживать: общий бассейн обслуживает администрация комплекса, а жильцы платят сбор.
Для тех, кого интересуют апартаменты в кондо на Самуи, — они тоже есть, но находятся в несколько увядшем состоянии. Дело в том, что на острове с 2009 года действовал запрет на строительство подобных комплексов. Сейчас здесь строят первый подобный проект после долгого перерыва. Предполагается, что часть кондо будет принадлежать пятизвездочному отелю, другую часть оставят под самостоятельное управление. Уже сейчас кондо прогнозируют доходность в 10-12%, но в результате она может оказаться даже выше.
Кондотель Layan Green Park (Housearch)
Особенности строительства
При выборе острова для покупки недвижимости стоит понимать различия между локациями — и они не только в цене за квадратный метр. Самуи отличается от Пхукета кардинально — по формату застройки. Максимальная высота здания на Пхукете может достигать 23 метров, что позволяет девелоперам возводить кондоминиумы и комплексы в 8-9 этажей. На Самуи здание не должно превышать 12 метров, а в прибрежной зоне — 6 метров: то есть все дома здесь в буквальном смысле помещаются под пальмой. Расстояние между зданиями должно быть не менее двух метров. Такие ограничения позволяют строить в основном виллы — это и есть главный тип недвижимости на острове.
Стандарты строительства на островах зависят от застройщика — и в этом смысле выбор довольно широк, много местных и иностранных девелоперов. К примеру, на Пхукете есть даже российские застройщики, а на Самуи дома возводят англичане, немцы, французы и канадцы. Но подбирать проект и девелопера в Таиланде самостоятельно, не зная рынок, не стоит. Лучше довериться профессиональному агенту, который проведёт проверку и убедиться в наличии у застройщика всех необходимых документов.
Важная особенность строительства в Таиланде заключается в том, что застройщики здесь часто получают лицензии уже в процессе строительства. Процедура получения разрешительных документов в Таиланде сложная и может растянуться на несколько лет. Бывает и такое, что в процессе строительства здания меняется статус земли под ним — в этом случае постройка считается незаконной. Только опыт агента, хорошо знающего локацию и разбирающегося в многообразии девелоперов, может быть гарантией верно сделанного выбора.
Wing Samui Condo, Самуи (Housearch)
Основные стратегии
На Пхукете инвестору доступны две основные стратегии. Первая или краткосрочная заключается в том, что инвестор заходит на этапе котлована и переуступает право собственности к окончанию строительства. За время стройки цена на недвижимость вырастает примерно на 30%, благодаря чему инвестор получает хорошую прибыль.
Вторая стратегия или «игра вдолгую» подразумевает сдачу в аренду. Рынок Пхукета заточен под туристов, на острове много компаний по управлению недвижимостью — иногда такие услуги предоставляет сразу застройщик. Благодаря такому сервису инвестор может получать фиксированный пассивный доход в 8-10% на протяжении нескольких лет, пока не решит продать недвижимость.
Максимальную выгоду от инвестиций на Пхукете можно получить при покупке на самом раннем этапе — пресейл или на закрытой распродаже. Но надо понимать, что самые перспективные проекты на острове «уходят» буквально в момент. Один из таких комплексов был распродан полностью на этапе пресейла за 23 минуты от старта продаж.
Те, кто выбирает Самуи, играют вдолгую и сдают жильё на 5-10 лет. На Самуи нет пресейлов, как на Пхукете, и краткосрочные инвестиции здесь не работают. За время строительства цена дома здесь может вырасти на 15-20%, но в некоторых случаях застройщики начинают и заканчивают работу примерно с одной и той же ценой.
Многие рассматривают покупку виллы на Самуи в том числе для себя. Владельцы проводят в доме отпуск, а на время отсутствия сдают. Часто аренда используется хотя бы для того, чтобы за домом кто-то присматривал — экзотический климат не позволяет оставлять здание пустовать.
Понятия гарантированной аренды на Самуи нет, но есть понятие прогнозируемой — то есть сумма выручки устанавливается примерная. По сравнению с Пхукетом, здесь сложнее найти застройщика, который бы предлагал услуги поступравления. Однако такую компанию можно нанять, в спектр услуг входят продвижение, управление и сдача в аренду.
Какой остров выбрать?
Всё зависит от цели инвестора и его личных предпочтений. Несмотря на то, как сегодня развит сервис покупки недвижимости онлайн, я всё же всегда советую приезжать и смотреть дома лично. Инвестиция всегда будет успешнее, если инвестор готов вникнуть в детали, посмотреть локацию и лично оценить её перспективы и ход строительства.
Если на Пхукете районность не выражена чётко, то на Самуи от грамотного выбора локации зависит многое: есть места для жизни, для инвестиций и такие, где лучше вообще ничего не покупать. Особый успех — купить недвижимость в таком районе, который впоследствии разрастётся. В таком месте недвижимость можно не только выгодно сдавать, но и через 10 лет перепродать подороже.
При выборе любой стратегии, кроме покупки на пресейле для перепродажи, лучше осмотреть всё своими глазами и прочувствовать атмосферу острова. Особенно это важно для тех, кто в конечном итоге собирается жить в доме сам. Любителям тишины, уединенного отдыха и пустых белоснежных пляжей больше подойдёт «скрытая жемчужина» Самуи; а Пхукет понравится тем, кто предпочитает бурную жизнь с большим выбором развлечений на любой вкус.
И в том, и в ином случае инвестор получит объект на острове с хорошо развитой инфраструктурой, аэропортом, международными школами и больницами, торговыми и развлекательными центрами. Но разница между островами всё же есть. Так, из плюсов Пхукета можно выделить большой выбор типов недвижимости — кондо, виллы и отельные комплексы — более низкий порог входа и возможности для краткосрочных инвестиций. В то же время Самуи больше подходит для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду или самостоятельного проживания — отдыха с семьёй и спокойной пенсии в безопасной бухте, где никогда не бывает природных катаклизмов. На Самуи инвестор может проще и дешевле приобрести дом с видом на море или вблизи пляжа, а при правильном выборе района не только выгодно сдавать виллу, но и успешно перепродать её спустя несколько лет.
Фотография на обложке: Пхукет. Abhishek Revis on Unsplash
