Переход права собственности в Таиланде: какие пошлины и налоги учесть при сделках с недвижимостью

Покупка недвижимости — не только ответственное, но и довольно затратное мероприятие. Рассчитывая стоимость покупки очень важно не забыть о дополнительных расходах. В некоторых странах они могут достигать 10% от общей суммы сделки, для инвестора это не должно стать сюрпризом. Так, при сделках с недвижимостью в Таиланде придётся заплатить пошлину за переход права собственности и налоги. Если этого не сделать, сделка попросту не состоится. Рассказываем о том, какие расходы нужно учесть продавцу и покупателю недвижимости в Таиланде и кто именно должен их понести.

• Пошлины при сделках с недвижимостью
• Налоги при сдаче недвижимости при договорах лизхолд
  
• Передача недвижимости в Таиланде
  

Кратко о налогах и сборах при сделках с недвижимостью

Пошлина за передачу права собственности на недвижимость в Таиланде составляет 2% от стоимости объекта. Обычно её оплачивает покупатель. 

Остальные сборы, установленные при сделке, по закону, оплачивает продавец. В этот список входят: 

• налог с источника дохода (подоходный)
• налог на прибыль (бизнес-налог, начисляется в том случае, если недвижимость продаётся в первые пять лет владения)
• гербовый сбор (начисляется для недвижимости, пробывшей в собственности более пяти лет)

Подоходный налог при продаже недвижимости в Таиланде для юридических лиц составляет 1%, а для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале — от 5% до 37% от оценочной стоимости недвижимости.

Бизнес-налог при продаже недвижимости в Таиланде — 3,3% от заявленной в документах или оценочной стоимости недвижимости.

Гербовый сбор рассчитывается от суммы сделки или от оценочной стоимости недвижимости — смотря, какая из величин выше. В первом случае сбор составляет 1 тайский бат на каждые 200 тайских бат (примерно $0,03 на каждые $5,6). Во втором случае сбор равен 0,5% от стоимости недвижимости.

Важный момент: в расчёт для уплаты пошлин и налогов берётся та сумма, которая больше, поэтому занижать стоимость недвижимости в документах смыла нет.

Нецелесообразно это делать ещё и потому, что каждые четыре года Земельный департамент и Министерство финансов корректируют кадастровую стоимость недвижимости. При регистрации сделки проводят сверку с данными за прошедшие годы. Слишком низкая сумма в документах может вызвать сомнения. В этом случае регулирующие органы привлекают оценщиков, чтобы выяснить реальную стоимость недвижимости.

Оценка может понадобиться и в том случае, если недвижимость продаётся «ниже рынка». Например, если владельцу нужно срочно продать собственность, чтобы рассчитаться с долгами или поделить наследство.

Закон Таиланда устанавливает, что продавец оплачивает свои налоги и гербовый сбор, а пошлину за передачу права собственности оплачивает покупатель. Однако на практике трансферная пошлина нередко делится 50 на 50. 

Остальные налоги могут быть поделены пополам — этот вопрос решается в ходе переговоров перед выходом на сделку. Но стоит помнить, что по закону продавец оплачивает большую часть, и его персональные налоги порой могут доходить до 37% от оценочной стоимости недвижимости. Перед тем, как согласиться поделить все сборы и налоги пополам, стоит уточнить, какая ставка подоходного налога действует для продавца.

Налоги и пошлины при покупке в лизхолд (долгосрочная аренда)

В Таиланде действуют сложные процедуры и высокие налоги для покупки недвижимости в собственность. По этой причине иностранцы чаще предпочитают брать апартаменты и дома в долгосрочную аренду (лизхолд).

Пошлины и сборы за передачу такого права собственности в Таиланде также предусмотрены. В этом случае оплачивают: 

• Платёж за регистрацию договора лизхолд. Он составляет 1% от общей стоимости аренды или оценочной стоимости аренды — в зависимости от того, какая сумма выше. Как и в случае с продажей, занижать цифры искусственно нет смысла, так как власти могут привлечь независимых оценщиков или воспользоваться имеющимися у них сведениями о состоянии рынка.
   
• Муниципальный налог за передачу имущества в лизхолд. Он составляет 0,1% от суммы аренды.
  
  
• Комиссия за регистрацию ипотеки. При привлечении ипотеки покупатель должен заплатить 1% от суммы кредита, но не более 200 000 бат (около $5600).
  
  
• Гербовый сбор за оформление ипотечного договора. Составляет 0,05% от комиссии за регистрацию ипотеки. 

Кто оплачивает сборы и налоги при передаче имущества в Таиланде в лизхолд зависит от договоренностей сторон. Обычно муниципальный налог оплачивает собственник, так как он получает доход от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду. Платежи, связанные с ипотекой, берёт на себя покупатель, так как это он берёт ипотечный кредит. Платёж за регистрацию договора лизхолд стороны могут поделить, либо, по логике сделок с продажей, эту пошлину берёт на себя арендатор.

Передача права собственности в Таиланде

Передача права собственности на недвижимость при покупке в полную собственность в Таиланде обычно происходит в Земельном управлении. Если в момент покупки недвижимость ещё находится на стадии строительства, регистрация произойдёт только после завершения работ. При покупке готовой недвижимости, либо на вторичном рынке, сертификат о праве собственности можно получить непосредственно после заключения сделки.

При этом сотрудники Земельного управления ознакомятся с договором, документами продавца и покупателя, подтверждением полной оплаты суммы сделки, всех пошлин и сборов. Только после этого новый владелец недвижимости получит сертификат.

Пошлину за передачу права собственности — 2% —  и гербовый сбор обычно платят в день регистрации сделки в Земельном управлении.

Если ни одна из сторон не может лично явиться в управление для проведения сделки и подписания документов, их представители могут воспользоваться доверенностями. Для продажи апартаментов в кондоминиуме понадобится доверенность по форме Or Chor 21, а для передачи земли или дома — доверенность Tor Dor 21.

В двух словах

При расчёте общей стоимости передачи права собственности в Таиланде важно учитывать все налоги и сборы. В сумме они могут составлять от 7% до 8% от стоимости недвижимости. Обычно расходы делятся между покупателем и продавцом. 

По закону покупатель оплачивает налог за трансфер недвижимости, а продавец — подоходный налог и гербовый сбор, вместо которого может быть назначен бизнес-налог (если недвижимость продаётся в первые пять лет владения). В ходе переговоров стороны могут договориться о том, чтобы разделить платежи иначе. 

Подоходный налог у физического лица, продающего недвижимость в Таиланде, составляет от 5% до 37% от стоимости и рассчитывается по прогрессивной шкале. Пошлина за передачу права собственности составляет 2% от стоимости объекта. Ещё 3,3% добавляет бизнес-налог, а гербовый сбор — 0,5%.