От Джакарты до Бали: выгодно ли инвестировать в недвижимость в Индонезии

Индонезия — четвёртое государство в мире по численности населения, страна фантастических закатов, райских пляжей и лучших волн для сёрфинга. Вместе с туристами и экспатами сюда стремятся и инвесторы. Острова Индонезии активно застраиваются — здесь можно найти апартаменты, виллы и отели на любой вкус. Рассказываем, как иностранцу заработать на покупке недвижимости в Индонезии, в какие проекты лучше вложиться и о каких подводных камнях нужно знать.

• Рынок недвижимости Индонезии сегодня
• Может ли иностранец купить недвижимость в Индонезии
• Ограничения на стоимость недвижимости для иностранцев
• Популярные регионы Индонезии для покупки недвижимости
• Процедура покупки недвижимости в Индонезии по шагам
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости
• Налоги на недвижимость
• Может ли иностранец купить недвижимость в Индонезии удалённо?
• Может ли иностранец взять ипотеку в Индонезии?
• Можно ли получить вид на жительство в Индонезии за покупку недвижимости?

Рынок недвижимости Индонезии сегодня

Индонезия — одна из самых стремительно развивающихся экономик. В 2022 году ВВП государства продемонстрировал рост на 5,3% за счёт небывалого спроса на природные ресурсы. При этом в Индонезии относительно невысокая инфляция — по данным за 2022 год, в который многие страны пережили экономическое волнение, всего 5%. Власти страны ожидают, что в ближайшие 20 лет Индонезия войдёт в пятёрку ведущих экономик мира.

Рынок недвижимости страны, как и рынки других государств, перенёс сложный период пандемии, но уже в 2021 году устремился в рост. Правда, для разных регионов — с разной интенсивностью. Индонезия — островное государство, поэтому рынок недвижимости здесь очень неоднородный: регионы сильно отличаются по темпу жизни, плотности населения и основным экономическим направлениям.

Так, в Джакарте цены на жильё в 2022 году выросли незначительно — до 0,6%, при этом наблюдался небольшое оживление спроса. Тем временем цены на недвижимость на Бали выросли на целых 15%. По данным агентства Rumah, общий индекс цен на недвижимость в Индонезии продемонстрировал рост в 7% на первый квартал 2023 года в отношении аналогичного периода. Такая ощутимая разница связана с тем, что цены на жильё в Джакарте выше, чем на курортах страны, поэтому и прирастают медленнее. С другой стороны, после снятия ковидных ограничений первыми оживились как раз курортные зоны. Но Бали всё ещё не восстановил допандемийные показатели по туризму: в 2022 году «остров мечты» посетили 2 миллиона человек против 6 миллионов в 2019 году. Инфраструктура восстанавливается, и перспектива заполняемости жилья очень высокая. На фоне ослабления индонезийской рупии в 2023 году и упрощения правил покупки недвижимости иностранцами инвесторы всё чаще обращают внимание на курорты островного государства.

Может ли иностранец купить недвижимость в Индонезии

Первое, что стоит знать инвестору: купить недвижимость в полную собственность (право владения Hak Milik, или HM) в Индонезии могут только граждане страны. Таким образом власти защищают рынок от крупных иностранных инвесторов, оставляя гражданам возможность зарабатывать на растущей экономике.

Иностранцы могут владеть недвижимостью в Индонезии несколькими способами, но все они не бессрочные. Например, чтобы получить разрешение на строительство (Hak Guna Bangunan или HGB), иностранцу нужно открыть компанию PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) или быть её соучредителем. Это специальный тип бизнес-лицензии в Индонезии. Её обладатели могут создавать компании с иностранным участием и правом брать землю под строительство в длительную аренду (до 40 лет с возможностью продления), а также управлять недвижимостью на ней. По истечении срока действия аренды, если она не была продлена или переоформлена на другую компанию, земля возвращается конечному владельцу со всеми постройками. 

Для создания компании PT PMA неважно, какую долю в компании имеют неграждане: в Индонезии любое предприятие даже с 1% зарубежных акционеров считается международным. Для создания компании PT PMA достаточно двух партнёров, одного назначенного представителя и одного директора. Минимальный уставной капитал –– 15 млрд индонезийских рупий ($650 000). 

Для иностранных покупателей, которые не собираются возводить здания, есть отдельные виды права собственности.

• Hak Pakai. Этот вид подходит тем, кто собирается остаться в Индонезии на ПМЖ. Покупатель должен пользоваться недвижимостью самостоятельно –– она не для сдачи в аренду. Поэтому для сделки понадобится долгосрочная рабочая виза (KITAS). Недвижимость оформляется в аренду на срок до 25 лет с возможностью продления в сумме до 100 лет. Приобрести в Hak Pakai можно только один объект недвижимости. При этом, если покупатель покидает страну, он должен передать право на землю или жильё другому владельцу, иначе власти получают право изъять недвижимость без компенсации.
• Hak Sewa. Это классический лизхолд — наиболее популярная форма собственности у иностранцев в Индонезии. Право пользования оформляется на 30 лет с возможностью продления в сумме до 80 лет. При этом недвижимость можно сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду, а также переуступать право собственности на неё.
• Владение через представителя. До 2015 года эта форма владения была единственной в стране, доступной для иностранцев. Её суть в том, что хозяином земли или недвижимости в итоге остаётся гражданин Индонезии. Он заключает с покупателем договор, по которому признаёт иностранца фактическим владельцем. Вероятные риски в таком случае снимаются дополнительными соглашениями, но полностью обезопасить сделку практически невозможно. Известны случаи, когда конечные владельцы-индонезийцы залезали в долги — и недвижимость изымали. Либо иностранцы попросту становились жертвами мошенников.

Для граждан многих стран лизхолд — непривычная форма владения. Однако если рассматривать недвижимость как инвестицию, а не как жильё для передачи по наследству через поколения, 30 лет владения может быть более чем достаточно.

Так как система сертификатов о праве собственности в Индонезии не самая простая, инвесторы обычно нанимают консультантов или брокеров. На индонезийском направлении работает много специалистов, способных профессионально провести сделку. На сайте Housearch все объекты в листинге островного государства сопровождаются опытными риелторами.

Ограничения на стоимость недвижимости для иностранцев

Отсутствие полного права собственности — не единственное ограничение на владение недвижимостью для иностранцев в Индонезии. Так, власти не позволяют нерезидентам покупать дешёвую недвижимость — она предназначена для местного населения. Минимальная стоимость варьируется в зависимости от региона и вида недвижимости.

Власти страны постоянно пересматривают минимальные ценовые пороги для иностранцев. Указанные в таблице цены были опубликованы в августе 2023 года.

Популярные регионы Индонезии для покупки недвижимости

Выбирая регион для покупки недвижимости в Индонезии, стоит определиться с целями. Обычно это перепродажа на росте цен, долгосрочная или краткосрочная аренда. Регионы Индонезии отличаются по составу населения, темпу жизни и стоимости проживания.

Джакарта

Столица государства, расположившаяся на северо-западном побережье острова Ява. Население агломерации –– более 34 млн человек. Формально Джакарта даже не город, а целая провинция, состоящая из пяти муниципалитетов и одного округа. Первая линия метро в Джакарте открылась в 2019 году, основным видом транспорта здесь остаются автобусы. Поэтому жителям важна инфраструктура района, в котором они планируют жить: магазины, школы, больницы и удалённость от работы. Подавляющая часть населения Джакарты — мусульмане (85%), и в городе соблюдаются все религиозные традиции.

Джакарта, особенно северная и западная части, подвержена наводнениям. Проблема ухода мегаполиса под воду настолько серьёзная, что власти даже подумывают перенести столицу в другое место. И хотя аэропорт расположен в западной части, инвесторы чаще обращают внимание на деловые и респектабельные кварталы центра и юга. Здесь можно найти многоуровневые квартиры, таунхаусы и роскошные виллы. 

Доходность аренды — примерно 5%. Выше всего этот показатель на юге столицы — до 7%. Но и цены на недвижимость там тоже значительно выше, чем в других муниципалитетах. Цены на квадратный метр в Джакарте стартуют от $1300 за квадратный метр, но в респектабельных районах сложно найти варианты дешевле $2600. Заработать на перепродаже жилья в Джакарте довольно сложно: чтобы выгодно вложиться в проект, нужно хорошо изучить рынок мегаполиса.

Западная Нуса-Тенгара

Живописная провинция в составе архипелага Малые Зондские острова, самые известные из которых — Ломбок и Сумбава. Административный центр — город Матарам на острове Ломбок. Западная Нуса-Тенгара — это, по сути, курорт. Инфраструктура здесь развита не сильно, зато вовсю строятся отели: острова известны как пляжным отдыхом, так и местами для сёрфинга и природными достопримечательностями. Именно в отельную инфраструктуру и вкладываются инвесторы. Здесь можно найти виллы и просторные апартаменты класса люкс в Cocana Resort с отделкой и мебелью под ключ и полным обслуживанием комплекса (что важно для Азии). Или же вложиться в роскошный бутик-курорт Kuara с просторными домами на берегу океана, спа-комплексом, своей конюшней и фермерской кухней.

Предсказать доходность проектов в регионе не всегда просто, так как успех пока зависит от наполняемости Бали, с которым Ломбок соседствует. Многие сёрферы выбирают Ломбок в качестве альтернативы густонаселённому Бали, и именно на сёрфинг и природные красоты власти делают ставку в стратегии развития Западной Нуса-Тенгары.

Бали

Самый известный, не нуждающийся в представлении остров-курорт Индонезии –– мекка для сёрферов и последователей различных практик духовного развития со всего мира. Для инвесторов Бали –– стабильные 10–15% годовой доходности недвижимости и прирост цены до 25% за время строительства. Хотя официально сезон на острове длится с мая по октябрь, в действительности туристы отдыхают здесь круглый год — с той разницей, что зимой меньше подходящих дней для купания и занятия водными видами спорта. Поэтому на Бали наиболее востребованы комплексы и виллы на побережье. Цена за квадратный метр в популярных районах острова стартует от $1300.

На Бали работают опытные застройщики и известные управляющие компании. Здесь можно найти яркие проекты: например, Magnum Residence Berawa с безбрежным бассейном на крыше и панорамными окнами с видом на океан или же комплекс Amali в восточном стиле, расположившийся на скалах Улувату. Тем, кто предпочитает виллы и таунхаусы, стоит присмотреться к проекту Nila Residence –– тоже на курорте в Куте.

Процедура покупки недвижимости в Индонезии по шагам

Когда основные условия известны и выбор объекта сделан, пора приступать к самой процедуре покупки. В случае с лизхолдом она довольна простая. Из документов покупателя потребуются только паспорт и виза.

1. Проверка продавца. На этом этапе риелтор запрашивает у продавца документы о его благонадёжности. В Индонезии не применяется гарантия в виде эскроу-счетов, поэтому риелтор тщательно знакомится с лицензиями компании, разрешением на строительство, квитанциями об оплате налога на землю и счетов за воду и электричество, с разрешением на продажу (если продавец — компания).
2. Резервирование недвижимости. За эту услугу нужно внести авансовый платёж в размере 5–10% от стоимости (депозит может быть меньше, его устанавливает продавец). Выбранный объект бронируется до выполнения всех этапов сделки.
3. Подписание меморандума о взаимопонимании. В документе фиксируются все детали сделки, данные, а также права и обязанности сторон, стоимость недвижимости, сроки владения, приоритет в продлении долгосрочной аренды и прочее.
4. Зачисление первоначального платежа (в случае рассрочки) или полной оплаты.
5. Регистрация договора у нотариуса. Производится после полной оплаты недвижимости.
6. Выдача сертификата о праве собственности.

Вся процедура обычно занимает не более месяца.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Дополнительные расходы при сделке в Индонезии распределяются между покупателем и продавцом. При этом оба платят по 5% трансферного сбора (пошлина на передачу права собственности). Полный список сборов и пошлин выглядит так:

• Трансферный сбор — 5% здесь и далее от стоимости недвижимости (платят и продавец, и покупатель).
• Нотариальный сбор — 1% за регистрацию договора (платит покупатель).
• Оплата услуг агента по недвижимости — 5% (платит продавец).
• Регистрационный сбор — 0,2% (платит продавец).
• Оплата услуг юриста — до 1,5% (платит покупатель).

Налоги на недвижимость

В Индонезии взимают налоги на недвижимость, и инвестору стоит об этом знать, чтобы правильно рассчитать свой доход. При покупке апартаментов или виллы придётся заплатить НДС в размере 11% от суммы. Подоходный налог для нерезидентов Индонезии составляет 20%. А ежегодный налог на недвижимость — 0,1–0,2% от оценочной стоимости.

На покупку особо дорогих резиденций стоимостью свыше 30 млрд рупий ($2 млн) применяется налог на роскошь — 20% от суммы сделки при уступке права собственности.

Налоговые ставки в Индонезии пересматриваются каждые три года, а в стремительно развивающихся регионах — раз в год.

Может ли иностранец купить недвижимость в Индонезии удалённо?

Да, может. Для этого нужно оформить доверенность на представителя (как правило, им выступает риелтор). Оплатить покупку недвижимости можно со счёта через систему SWIFT или криптовалютой.

Может ли иностранец взять ипотеку в Индонезии?

Так как иностранцам в Индонезии недоступна покупка недвижимости в собственность, получить ипотечный кредит нерезиденты также не могут.

Можно ли получить вид на жительство в Индонезии за покупку недвижимости?

В Индонезии нет института получения ВНЖ за покупку недвижимости, но инвесторам доступна виза Second Home (второй дом). Чтобы стать её обладателем, нужно купить недвижимость в категории «роскошь» на сумму не менее 2 миллиардов индонезийских рупий ($130 000). Виза выдаётся на пять или десять лет.

В двух словах

Индонезия –– быстро развивающаяся страна, которая предоставляет большие возможности инвесторам. Наиболее выгодно вложиться в индонезийскую недвижимость можно на Бали. Благодаря круглогодичному туристическому сезону доходность жилья на острове сёрферов достигает 15%. Иностранцы не имеют права купить недвижимость в Индонезии в полную собственность, но могут приобрести её в длительную аренду (лизхолд) или основать компанию с правом строительства. Так как Индонезия ещё не в достаточной степени восстановила туристический поток после пандемии, у рынка курортной недвижимости на островах большой потенциал роста.

Фото на обложке: Сетиабуди, Индонезия, Afif Ramdhasuma (Unsplash)