Рынок жилья Бангкока сегодня не демонстрирует рост. Согласно докладу исследовательского центра Kasikornbank, по итогам 2023 года ожидается сокращение продаж на 7,8% по сравнению с прошлым годом. Эффект отложенного спроса из-за пандемии прошёл, и сейчас реализация недвижимости демонстрирует нисходящий тренд.
Это вынуждает банки и застройщиков искать способы оживления спроса на рынке недвижимости Бангкока. В том числе за счёт сокращения государственных сборов за ипотеку при цене недвижимости менее 3 000 000 батов ($84 5000). Это, а также некоторые позитивные прогнозы специалистов, ожидающие рост уже в 2024 году, стимулируют инвесторов и потребителей на приобретение бангкокской недвижимости. В конце концов, очевидно, что покупать выгоднее на спаде, чем на подъёме.
Рассказываем о ключевых особенностях этого рынка, трендах, а также о преимуществах и недостатках покупки жилья в таиландской столице.
Какие достоинства имеет недвижимость Бангкока
Будучи столицей, Бангкок уже сейчас отличается современной и развитой инфраструктурой. И, судя по всему, в будущем его ждёт ещё большее. Об этом свидетельствуют следующие факты:
- Наличие метро. Подземные железнодорожные линии BTS Skytrain и MRT соединяют развитые районы и делают путешествие по городу быстрым и лёгким. При этом строительство ведётся и дальше, что позволяет рассчитывать на ещё больший охват различных районов. Как следствие, это вызовет увеличение стоимости жилья в них.
- Постоянный рост стандартов строительства. Стремясь заинтересовать как можно больше иностранных покупателей, застройщики улучшают качество объектов. Поэтому новые проекты почти всегда предполагают наличие спортивных залов, бассейнов, саун и зон отдыха.
- Увеличение туристического потока. Бангкок — один из самых посещаемых городов не только в Таиланде, но и в целом в Юго-Восточной Азии. Это позволяет рассчитывать на стабильный спрос на местную недвижимость, включая арендную. Как следствие, это обеспечивает её инвестиционную привлекательность.
Фото: Stephen Cook (Unsplash)
Какие недостатки имеет недвижимость Бангкока
Как таковых минусов два. Первый — индивидуальный, характерный именно для этого города. Второй — общий для всей таиландской недвижимости.
Общим недостатком является ограниченный доступ иностранцев к местным объектам. Достаточно упомянуть, что экспаты практически не имеют возможности купить в Таиланде землю. Есть одно исключение, касающееся серьёзных инвестиций, но на практике оно почти не работает. Соответственно, это ведёт к трудностям при покупке домов, вилл и таунхаусов: ими граждане третьих стран владеть могут, но без земли, на которой они расположены. Её приходится арендовать отдельно.
Свои ограничения есть и для квартир. Купить апартаменты можно только в кондоминиумах, и только при условии, что те заполнены иностранцами не более чем на 49%. На практике это означает необходимость проверки:
- Юридического статуса многоквартирного дома. Визуально отличить обычный дом от кондо невозможно. Разница только на бумаге, но в одном случае покупка разрешена, а в другом нет.
- Соблюдения квоты на иностранцев. Проще всего экспатам покупать квартиры в строящихся домах. Потом придётся либо заключать сделку с иностранцами, либо искать дом, где общее количество приезжих жильцов меньше 49%.
Перечисленные выше правила общие для всей страны. Что касается именно бангкокской недвижимости, то её главным недостатком является более высокая, по сравнению с прочими городами, цена.
Город | Цена 1 кв. м в центре города | Цена 1 кв. м за пределами центра* |
Бангкок | 195 615 батов ($5425) | 89 472 ($2481) |
Чиангмай | 60 600 ($1681) | 33 259 ($922) |
Хуахин | 76 785 ($2129) | 44 667 ($1239) |
Накхонратчасима | 124 433 ($3451) | 68 296 ($1894) |
Паттайя | 70 750 ($1962) | 38 000 ($1054) |
Пхукет | 101 250 ($2808) | 67 000 ($1858) |
Удонтхани | 49 500 ($1373) | 21 850 ($606) |
*По данным сайта Numbeo.
И пусть приведённые в таблице данные не содержат цен по всем тайским городам, очевидно, что стоимость жилья в Бангкоке в среднем выше, чем в других районах. Зато дешевле, чем недвижимость в некоторых прочих развитых странах АСЕАН. Например, стоимость 1 кв. м в Сингапуре в центре города — 27 831 местный доллар ($20 461). А за пределами центра — 16 360 местных долларов ($12 026).
Фото: Tuan Nguyen (Unsplash)
Особенности бангкокской недвижимости
Рынок жилой недвижимости Таиланда имеет свои особенности. О главной из них — разнице в юридическом статусе многоквартирного дома и кондоминиума — упоминалось выше. Но есть и другие интересные нюансы:
- Большинство квартир и домов либо не имеют кухни вообще, либо имеют так называемую тайскую. Она сильно отличается от западных аналогов. Тайская кухня — это небольшой островок, расположенный на входе или даже на балконе. Она включает плиту, раковину и шкаф для хранения продуктов. Как правило, холодильник находится в отдельном помещении. Тайцы редко готовят дома из-за жары, поэтому не нуждаются ни в духовых, ни в микроволновых печах. Недвижимость в Таиланде не газифицирована, поэтому плиты работают от электричества или газового баллона. Однако сегодня многие строящиеся дома в Бангкоке имеют стандартную западную кухню. Новая недвижимость вообще более совершенна, чем та, что построена 15–20 лет назад, но духовка и морозильная камера всё ещё редкость даже в ней. Хотя за отдельную плату их, разумеется, можно установить.
- Изучая объявления, можно наткнуться на предложение купить так называемый домашний офис. Так в Бангкоке называют отдельно стоящий дом, который разрешено использовать в коммерческих целях. В домашнем офисе можно одновременно и жить, и работать.
- Отдельно стоящие частные дома в Бангкоке очень дороги, поэтому куда больше распространены таунхаусы. Их ещё называют «домами подряд» из-за того, что они представляют собой цепочку объектов, соединённых друг с другом одной или двумя стенами.
В двух словах
Спрос на жилую недвижимость Бангкока в 2023 году меньше, чем в 2022-м. Во многом это объясняется тем, что предыдущий период принял на себя отложенный спрос после пандемии, а сейчас ситуация стабилизировалась. В то же время некоторые эксперты прогнозируют изменение ситуации в следующих периодах, предсказывая увеличение продаж и, соответственно, цен уже в 2024 году.
Однако если инвестиционная привлекательность бангкокских объектов ещё может вызывать какие-то вопросы, то для покупки собственного жилья этот период считается благоприятным. Рынок не перегрет, а значит, на нём много предложений по вполне достойным ценам.
В то же время перед совершением сделки следует познакомиться с местными особенностями. В том числе с ограничениями тайского законодательства для иностранных покупателей местной недвижимости. В полную собственность им доступны исключительно кондоминиумы, и то при условии соблюдения квоты для проживания экспатов. Дома можно покупать, но без земли, на которой они стоят. Квартиры доступны только на условиях долгосрочной аренды.
Фото на обложке: Miltiadis Fragkidis (Unsplash)
