Недвижимость ОАЭ для россиян: этапы покупки и цены

Большинство жителей ОАЭ — иностранцы. Экспаты составляют 90% населения страны, причём русскоговорящее комьюнити занимает не последнее место и уверенно растёт. За 2022 год россияне вышли на пятую позицию в рейтинге самых активных инвесторов в дубайский рынок недвижимости. Росту интереса способствуют удобная процедура купли-продажи и быстрая окупаемость жилья. Рассказываем, как купить недвижимость в ОАЭ гражданину России, сколько стоит квартира в Дубае и на какие районы обратить внимание.

• Зачем россияне покупают недвижимость в ОАЭ
• Где россиянину купить квартиру в ОАЭ
  
• Недвижимость в Дубае: у кого покупать и сколько стоит
  
• У кого покупать и сколько стоят квартиры в Абу-Даби
  
• Покупка квартиры в ОАЭ: этапы и документы
  
• Можно ли купить квартиру в ОАЭ в ипотеку
  
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ОАЭ
  
• Может ли россиянин купить квартиру в ОАЭ удалённо
  
• Получение резидентства при покупке квартиры в ОАЭ
  

Зачем россияне покупают недвижимость в ОАЭ

Россияне, как и другие иностранцы, покупают недвижимость в ОАЭ с тремя основными целями:

• переезд и получение резидентства в ОАЭ;
• сдача квартиры в аренду для получения пассивного дохода;
  
• перепродажа квартиры с получением прибыли.
  

От цели покупки зависят нюансы подбора жилья: будут ли это готовые апартаменты от застройщика, вторичка или же выгоднее вложиться в котлован. В любом случае число сделок с недвижимостью в ОАЭ бьёт рекорды каждый год с начала пандемии: результаты за 2022 год — самые высокие за 12 лет. Растут цены на аренду жилья как в Дубае, так и в Абу-Даби. В 2022 году средняя цена аренды апартаментов в Дубае поднялась до $24 500, продемонстрировав рост на 27%.

Сдавать квартиру в Дубае выгоднее, чем в Москве или Европе. На аренде апартаментов можно получить до 10% годовых пассивного дохода. А при покупке квартиры на этапе строительства застройщик может дать вам беспроцентную рассрочку.

Но иностранцы покупают квартиры в ОАЭ не только для сдачи в аренду и перепродажи. В прошлом году заметно увеличилось число покупок «для себя». Во многом это связано со вступлением в силу 3 октября 2022 года визовых поправок, упрощающих процедуру получения резидентства в стране. Кроме того, с 2019 года иностранцам стала доступна покупка недвижимости в столице страны Абу-Даби, более привлекательной для тихой семейной жизни.

Где россиянину купить квартиру в ОАЭ

В ОАЭ есть два вида собственности: лизхолд (аренда на 99 лет) и бессрочное владение — фрихолд. По этому признаку города в ОАЭ разделены на условные зоны. Любой объект в ОАЭ могут приобрести только граждане государств Персидского залива. Для остальных, в том числе для россиян, в стране есть ограничения на покупку жилья: выбрать недвижимость можно во фрихолд-зонах. 

Впрочем, в Дубае это не проблема: здесь фрихолд-зон очень много и в них входит до 90% всей недвижимости города, в том числе в самых престижных районах. Инвесторов особенно привлекают в Дубае несколько таких районов: Дубай Марина, Даунтаун, Бизнес-Бэй, Джумейра и Палм-Джумейра.

Фрихолд-зоны доступны иностранцам также в Рас-эль-Хайме, Умм-эль-Кайвайне, Аджмане. А с 2019 года такие зоны открылись в Абу-Даби, почти таком же привлекательном для русскоязычного комьюнити, как Дубай. Особенно популярны у инвесторов острова Аль-Рим, Яс, Саадият, Аль-Мария и район Масдар-сити. Фрихолд-зоны в Абу-Даби развиваются, поэтому иностранцев, проживающих в столице ОАЭ, уже около 20% населения.

Квартиру, купленную во фрихолд-зоне, можно сдавать, дарить, завещать или перепродать.

Недвижимость в Дубае: у кого покупать и сколько стоит

Только в Дубае работает около 1300 застройщиков. Контроль за их деятельностью осуществляет Земельный департамент города. Хотя требования к качеству строительства в ОАЭ в принципе высокие, более крупные и опытные застройщики пользуются большим доверием инвесторов.

Emaar Properties. Компания, получившая мировую известность за возведение самого высокого здания — Бурдж-Халифа. Она же построила знаменитый торговый центр Dubai Mall. Сейчас Emaar возводит ЖК Creek Edge на острове Дубай-Крик Харбор. Цены на квартиры здесь начинаются от $348 500.

Ещё один проект Emaar — Dubai Creek Tower. Супербашня должна превзойти Бурдж-Халифа на 100 метров. Новый ЖК будет построен на том же острове, что и башня. Комплекс расположится на берегу канала Хор-Дубай.

Nakheel Properties. Ещё один легендарный застройщик ОАЭ. Эта компания застроила Палм-Джумейра — искусственный остров в Персидском заливе в форме пальмы, который виден каждому, кто прилетает в Дубай на самолёте. На «пальме» есть и виллы, и многоквартирные элитные дома.

Nakheel возводит и более бюджетные объекты, например, в районе Джумейра Вилладж.

Dubai Properties. Компания известна проектом Джумейра Бич Резиденс, который расположился на побережье Персидского залива в районе Дубай Марина. Там же находится 43-этажный дом 1/JBR. Он был сдан ещё в 2019 году, но квартиры в нём можно купить и сейчас. Цены на апартаменты стартуют от $1 906 000.

Meraas. Один из самых знаковых проектов компании — комплекс Port De La Mer, расположенный на полуострове в центре Дубая. Сейчас застройщик занят новым амбициозным проектом — совместно с ювелирным брендом Bulgari Meraas возводит ЖК Bulgari Lighthouse. Сдать здание планируется в 2027 году. Расположится башня на острове Джумейра-Бэй и будет состоять из пентхаусов с четырьмя и пятью спальнями. Цены стартуют от $17 495 000.

Omniyat. Проекты этого застройщика особенно заметны в городе. Их отличают оригинальный дизайн и неожиданные формы зданий. Например, The Pad в районе Бизнес-Бэй расположен наклонно и напоминает устройство, подключенное к зарядке. Дом уже сдан, цены на квартиры в нём стартуют от $444 800.

Ещё один проект застройщика — The OPUS — в стиле деконструктивизма, спроектирован знаменитой Захой Хадид. Цены на квартиры в произведении искусства начинаются от $1 192 000.

Damac Properties. Cтроительный холдинг мирового уровня, работающий в Катаре, Саудовской Аравии и Великобритании. В Лондоне компания возвела 50-этажный небоскрёб DAMAC Tower London.

Один из нынешних амбициозных проектов компании — ЖК Bay by Cavalli в районе Дубай Марина. Три 42-этажные башни с плавными формами планируется сдать в 2026 году. Здания объединит подиум на крыше с зоной отдыха и спа-центром. Цены на апартаменты — от $789 400.

Сколько стоят квартиры в Абу-Даби

Столица ОАЭ не уступает Дубаю по оригинальности архитектуры. В Абу-Даби живёт меньше экспатов: около 80% населения города — граждане Эмиратов. Это более традиционный и менее шумный город. Но рынок недвижимости здесь развивается очень активно. Фрихолд-зоны разрешили в Абу-Даби в 2019 году — буквально перед началом пандемии. Цены на аренду жилья в столице ОАЭ пока ниже, чем в Дубае, но тоже уверенно растут. Вот несколько известных застройщиков, работающих в Абу-Даби:

Aldar Properties. Компания-обладатель престижных наград. Одним из проектов Aldar стал знаменитый торговый центр Al Jimi Mall. Холдинг вносит большой вклад в общее развитие Абу-Даби.

Среди доступных оригинальных проектов — Louvre Abu-Dabi, который планируют сдать в 2025 году. Вид из апартаментов будет открываться на Лувр Абу-Даби. Цены стартуют от $353 400.

SAAS Properties. Молодой девелопер ОАЭ, возводящий жильё, ориентированное на семейные ценности. Один из свежих проектов — комплекс Reem Five с видом на мангровый пляж. ЖК расположился на острове Аль-Рим, вдали от городского шума. Купить в нём апартаменты можно за $474 800.

Reportage Properties. Крупный девелопер в ОАЭ, отметившийся успехом своего первого же проекта. Квартиры в Leonardo Residences были зарезервированы на 93% в первый же день закладки фундамента в 2016 году. Сегодня к покупке доступны апартаменты в будущем ЖК Perla 3 на первой линии острова Яс. Сдать дом планируют в 2027 году. Стоимость самых бюджетных апартаментов здесь — $227 100.

Покупка квартиры в ОАЭ: этапы и документы

Процедура купли-продажи недвижимости в Эмиратах считается чуть ли не самой простой в мире. Россиянину для покупки квартиры из изначальных документов понадобится только загранпаспорт. Важно позаботиться заранее о способе расчёта. Перевести деньги из России можно только со счёта в банке, не отключённого от SWIFT. В противном случае придётся искать варианты перевода средств в местную валюту — дирхамы — либо альтернативную: в ОАЭ разрешена оплата криптовалютой.

Когда квартира подобрана, можно приступать к оформлению документов для сделки:

Меморандум о взаимопонимании (он же — контракт F). Этот документ фиксирует согласие сторон на сделку, стоимость и сроки. Как правило, в нём также указывается задаток — 10% от стоимости квартиры, хотя эта сумма может быть больше или меньше. Задаток вносят и продавец, и покупатель, гарантируя этим свои намерения. Срок действия контракта в случае покупки недвижимости на вторичном рынке составляет 30 дней.

Договор купли-продажи. Составляется на английском и арабском языках.

Сертификат об отсутствии возражений (он же — No Objection Certificate, NOC). Этот документ выдаёт застройщик, подтверждая покупателю, что продавец не имеет никаких долгов по недвижимости. В случае, если такие долги есть, придётся дожидаться их погашения. Срок выдачи NOC — около семи дней, а срок действия — всего пять дней. Поэтому его рекомендуется получать, когда все остальные документы уже готовы. Услуга оформления NOC платная, сертификат стоит от 1000 до 5000 дирхамов.

Сертификат права собственности (Title Deed). Когда все разрешительные документы готовы, покупатель оплачивает счёт и получает документ об официальном владении недвижимостью.

Можно ли купить квартиру в ОАЭ в ипотеку

Можно. Но нужно учесть несколько нюансов:

• банк выдаст в кредит не более половины стоимости объекта;
• если инвестор покупает квартиру для получения резидентства, он должен внести не менее той суммы, которая указана в программе получения визы.
  

При покупке квартиры в ипотеку банк выдаст ещё один сертификат об отсутствии возражений. Этот документ будет подтверждением представленной ипотеки.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ОАЭ

Помимо суммы, необходимой для покупки квартиры, стоит учитывать расходы на некоторые услуги и пошлины:

• Услуги риелтора обойдутся примерно в 2% от суммы сделки. Важно, чтобы риелтор имел лицензию, выданную регулирующим органом: в Дубае это Агентство по регулированию сектора недвижимости (RERA). Риелторы в ОАЭ каждый год сдают экзамен на право деятельности.
• Пошлина Департамента земельных ресурсов составляет 4% от кадастровой стоимости. При покупке жилья у застройщика может быть включена в стоимость.
  
• Госпошлина $85 за регистрацию сделки Земельным департаментом при покупке вторички.
  
• Административный сбор около $70 за оформление сертификата собственника.
  
• Ипотечный сбор при покупке жилья в ипотеку.
  

Может ли россиянин купить квартиру в ОАЭ удалённо

Может. Для этого нужно оформить нотариальную доверенность на своего представителя в ОАЭ — риелтора. Документ в России переводят на арабский язык, после чего заверяют в российском МИД и посольстве ОАЭ.

Получение резидентства при покупке квартиры в ОАЭ

Приобретённая во фрихолд-зоне ОАЭ квартира может приносить прибыль, если её сдавать. Но за последние годы стало больше иностранцев, заинтересованных в покупке жилья для жизни, в том числе с семьёй. Приобретение недвижимости в ОАЭ даёт право на получение визы:

• на два года при покупке недвижимости стоимостью от 750 000 дирхамов ($204 000);
• на пять лет при покупке недвижимости стоимостью от 2 000 000 дирхамов ($544 600).
  

Покупатель недвижимости имеет право вписать в свою визу близких родственников: мужа, жену и не состоящих в браке детей. Важный момент: получить резидентство позволяет только покупка уже готового, построенного жилья.

Инвестору стоит знать, что виза при покупке жилья не выдаётся автоматически. Её получение — отдельный процесс, который может занять до четырёх недель. При этом потребуется собрать необходимый пакет документов.

В двух словах

Россияне, как и другие иностранцы, могут купить квартиру в ОАЭ для переезда, сдачи в аренду или перепродажи. Сделать это можно даже удалённо. Покупка квартиры от 750 000 дирхамов даёт россиянам право на получение резидентства в ОАЭ. Для подготовки сделки изначально нужно иметь только загранпаспорт. Квартиру мечты можно купить за рубли, если банк работает со SWIFT. Популярные у россиян города для покупки недвижимости в ОАЭ — Дубай и Абу-Даби. В столице жизнь более размеренная и подходит семейным людям, в Дубае же большую часть населения составляют экспаты.

Фотография на обложке: Olga Ozik (Pixabay)