Недвижимость традиционно является одним из основных способов сохранить и приумножить своё состояние. При этом сейчас, в условиях глобализации и цифровизации, инвесторы уже не ограничены локальными рынками и обладают широкими возможностями для подбора наиболее перспективных вариантов и диверсификации портфелей.
В поисках устойчивых и прибыльных инвестиций многие обращают внимание на арендное жильё. Стремительное развитие технологий, рост общей численности населения планеты и другие демографические изменения способствуют увеличению спроса на съёмные квартиры и дома в разных уголках мира.
Мировой рынок арендного жилья, несмотря на ряд трудностей, возникших из-за пандемии коронавируса (а в чём-то и благодаря им), активно растёт с 2020 года. Конечно, это лишь общий тренд — ситуация в жилищной сфере любого государства имеет множество нюансов и меняется с течением времени. Поэтому покупка арендного жилья, как и все прочие инвестиции, несёт определённые риски. Вместе с тем анализ ряда индикаторов и тенденций позволяет очертить круг странс оптимальными условиями и высоким потенциалом для инвестиций в арендное жильё.
Преимущества инвестирования в арендное жильё
Во всём мире недвижимость считается надёжным способом защиты средств от инфляции. Есть и другие плюсы вложения средств в арендное жильё.
Наличие различных стратегий заработка. Арендное жильё может давать стабильный доход в виде ежемесячных платежей, что особенно ценно для инвесторов, ищущих пассивный и предсказуемый источник прибыли. Есть и более безопасные варианты с гарантированной доходностью, когда по соглашению с девелопером или управляющей компанией владелец получает фиксированные платежи вне зависимости от заполняемости объекта или степени его готовности. Самую же большую выгоду может принести сдача в краткосрочную или посуточную аренду. Однако здесь важно заранее оценить, покроет ли высокая стоимость проживания периоды возможного простоя объекта.
Разнообразие типов жилья и методов управления им. Сдавать в аренду можно почти любое жильё: дома, виллы, пентхаусы, гостиничные и жилые апартаменты, кондоминимумы, квартиры, дуплексы, бунгало и так далее. Кроме того, все эти объекты могут быть разного класса, площади, ориентированы на деловой туризм, семейный или молодёжный отдых, что в совокупности даёт огромный выбор. Также инвестор может определить степень своей вовлечённости в бизнес — управлять объектом самостоятельно, в сотрудничестве с местными компаниями или передать всё крупной международной сети.
Рост капитализации. Помимо рентного дохода, ликвидная недвижимость приносит долгосрочное вознаграждение — благодаря удорожанию объекта. При правильном управлении и растущем рынке инвесторы могут получить прибыль при перепродаже своих объектов. Нередко (особенно в сегменте нового жилья) рентный доход и рост капитализации взаимосвязаны: удачно расположенный и качественно построенный объект может успешно сдаваться в аренду и одновременно расти в цене.
Хорошие перспективы. Численность населения Земли увеличивается, и в обозримом будущем эта тенденция сохранится. При этом благодаря глобализации и техническому прогрессу люди всё меньше привязаны к конкретному месту жительства, число их перемещений по миру растёт. Более того, сейчас реализуется потенциал, накопленный во время коронавирусных ограничений, — с открытием границ после пандемии люди начали активно путешествовать, что повышает спрос на краткосрочную аренду жилья и приводит к росту доходности.
Диверсификация портфеля. Разнообразие активов позволяет распределять риски по различным странам и рынкам, снижая влияние местных рыночных изменений на общий инвестиционный портфель и повышая потенциал получения высоких доходов.
Фискальные и миграционные преимущества. Некоторые страны предлагают фискальные и налоговые льготы для инвесторов в жильё, такие как сниженный налог на прибыль или вычеты по налогам на недвижимость. Кроме того, в ряде государств покупка недвижимости даёт право на получение ВНЖ, ПМЖ и гражданства.
Возможность пользоваться недвижимостью в своих целях. Наконец, если инвестор является полноценным собственником жилья, то периодически может использовать его в собственных интересах, например, на время отпуска (иногда такую возможность можно предусмотреть и при передаче жилья в профессиональное управление). Горизонт планирования в этом случае будет связан с условиями сдачи объекта.
Фотография: Yibei Geng (Unsplash)
Какие факторы нужно учитывать при выборе страны
Здесь многое будет зависеть от типа арендного жилья и инвестиционной стратегии, которую выберет владелец. Но основной набор критериев примерно такой:
Сильная экономика. Это ключевой индикатор здорового рынка недвижимости. В странах с устойчивым экономическим развитием обычно наблюдается рост цен на жильё. А значит, недвижимость становится перспективной для инвестиций. Кроме того, в странах с сильной экономикой ниже риски масштабных финансовых кризисов и других негативных явлений в экономике.
Государственная политика. Страны, в которых обеспечена регулярная демократическая сменяемость власти, дают гарантии защиты прав собственности и наилучшие возможности для получения устойчивого дохода от аренды. Также в государствах со стабильной политической обстановкой снижается вероятность внезапных изменений правил игры, которые могут повлиять на инвестиции.
Ситуация на рынке жилья. Это комплексный показатель, включающий анализ текущего уровня цен на рынке, динамики их изменения, баланса существующего и ожидаемого спроса и предложения, демографических трендов, уровня конкуренции и так далее. Например, страна с относительно сильной экономикой и растущим населением, но при этом с недостаточно обеспеченным рынком жилья, с высокой вероятностью вскоре столкнётся с дефицитом предложения. А это при наличии платёжеспособного спроса приведёт к сильному подорожанию недвижимости в массовом сегменте.
В свою очередь, при покупке курортного жилья определяющими будут климат, динамика туристического потока в страну и конкретный регион, а также продолжительность туристического сезона. Покупка недвижимости в деловом мегаполисе потребует оценки привлекательности страны для трудовых экспатов и темпов её технологического развития.
Собственные финансовые возможности. Стоимость «входного билета» на рынок инвестиционной недвижимости разных стран может отличаться на порядки, поэтому важно ещё перед сделкой определиться с примерным бюджетом покупки, начальным взносом, графиком платежей и объёмом сопутствующих затрат (юридические услуги, регистрация объекта, ремонт, меблировка и тому подобное).
Развитая инфраструктура, доступность и стоимость услуг ЖКХ. Наличие качественной инфраструктуры существенно влияет на стоимость недвижимости. Удобная транспортная доступность, высокая обеспеченность социально-бытовыми и развлекательными объектами делают место более привлекательным для потенциальных арендаторов. Состояние сферы ЖКХ и цены на коммунальные услуги тоже играют важную роль — вне зависимости от того, на кого в итоге по контракту ляжет их оплата.
Законодательство. Убедитесь, что в интересующей стране установлена надёжная и прозрачная система прав собственности, а инвесторы защищены законом. Затем рекомендуется как минимум в общих чертах изучить местное законодательство, регулирующее сферу недвижимости в целом и арендное жильё в частности. Узнайте, какие права и обязанности есть у владельцев, арендодателей и арендаторов недвижимости.
Налоговая система. Внимательно изучите налоговую политику в выбранной стране, включая налог на недвижимость, налог на арендный доход, налог на прибыль от продажи имущества. Узнайте размер ставок по этим налогам, как они рассчитываются, какие объекты ими облагаются, какие требования предъявляются к уплате взносов. Обратите внимание на возможные льготы, вычеты и скидки.
Изучите другие налоги и сборы, которые могут быть связаны с инвестициями в арендное жильё, такие как налоги на передачу собственности, управление недвижимостью или обслуживание инфраструктуры. Некоторые страны имеют особые правила для иностранцев, инвестирующих в недвижимость.
Ещё один пункт — вопросы международных налоговых обязательств. Например, между государствами могут действовать соглашения об избежании двойного налогообложения.
Валютные риски. Если инвестиции совершаются в местной валюте, нужно принять во внимание риски, связанные с колебаниями обменного курса.
Страны с наибольшей доходностью от аренды квартир
Ключевым (но не единственным) финансовым показателем для арендного жилья является валовый доход от аренды, то есть соотношение цены объекта к годовой арендной плате. Например, если вы купили квартиру за $1 млн и на протяжении года сдавали её за $3 тыс. в месяц, то доходность ваших инвестиций — 3,6% годовых.
Рейтинг стран с наибольшей средней доходностью от аренды жилья составлен на основе отчёта портала Global Property Guide. Этот ресурс ежеквартально рассчитывает среднюю доходность более чем для 60 стран мира, в каждой из которых анализируется от трёх до восьми популярных у инвесторов городов или районов. В качестве объектов недвижимости рассматриваются студии и апартаменты с одной, двумя, тремя, четырьмя и более спальнями (за исключением регионов, где предложение квартир ограничено и рынок состоит в основном из домов или таунхаусов). Для всех стран указана именно валовая доходность, то есть до уплаты налогов, затрат на ремонт, платежей за землю, гонораров риелторов и других затрат. Чистая доходность обычно примерно на 1,5–2% ниже.
Итак, по итогам третьего квартала 2023 года топ-10 стран по средней доходности от аренды квартир выглядит следующим образом:
1. ЮАР (9,95%)
Города — Кейптаун, Йоханнесбург, Дурбан, Центурион, провинция Квазулу-Натал и расположенный в ней район Побережье Дельфинов (Dolphin Coast).
Во всех локациях, за исключением Кейптауна и Побережья Дельфинов, средняя доходность превышает 10%. Наилучший же показатель (15,9%) зафиксирован для апартаментов с одной спальней в престижном пригороде Йоханнесбурга — районе Бедфордвью. При средней цене в $36,1 тыс. такие объекты сдаются там за $478 в месяц.
В целом по Йоханнесбургу валовая доходность от аренды квартир составила 11,72%. Самые привлекательные районы находятся на севере города, включая такие пригороды, как Данкелд, Гайд-Парк, Хоутон, Иллово, Инанда, Мелроуз, Паркхерст, Парктаун, Парквью, Сандхерст, Саксонволд и Вестклифф.
В свою очередь Кейптаун — популярное туристическое направление, особенно у иностранцев пенсионного возраста. Благодаря прекрасным пляжам, тёплому (но не чрезмерно жаркому) климату, живописным скалам и красивым видам на океан этот город популярен у иностранных покупателей недвижимости. Средний показатель валовой доходности от аренды квартир в городе составляет 7,52%.
Кейптаун. Фотография: Tobias Reich (Unsplash)
Востребованной является недвижимость на Атлантическом побережье, в районах Баковен, Бэнтри-Бэй, Кэмпс, Клифтон, Френе, Грин-Пойнт и Муй-Пойнт. Ещё один высококлассный жилой район — Сити Боул, который включает главный деловой квартал Кейптауна. Центральное расположение и динамичный, культурно насыщенный стиль жизни делают этот район одним из самых стабильных рынков жилья в городе.
Ожидается, что в ближайшее время рынок продолжит слабеть на фоне ухудшения ситуации в экономике и растущей инфляции. Прогнозируется снижение как объёмов ввода жилья, так и спроса на недвижимость.
2. Грузия (9,01%)
Города — Тбилиси, Батуми, Кутаиси.
Самые доходные варианты (19,53% годовых) недвижимости для сдачи в аренду — студии в районе Диди Дигоми в Тбилиси. Такое жильё стоит около 40,7 тыс. евро и сдаётся за 662 евро. Почти такой же высокий результат демонстрируют студии в столичном районе Исани (18,29%; средняя цена — 37,3 тыс. евро, ежемесячная аренда — 568 евро).
Начиная с 2022 года и вплоть до последнего времени Грузия возглавляла рейтинг доходности от аренды квартир: в прошлом году показатель превышал 12,1%. В первую очередь это было связано с масштабным наплывом мигрантов из России, который привёл к резкому увеличению спроса на жильё, к дефициту предложения и росту цен.
К лету 2023 года ситуация начала стабилизироваться. В августе объём продаж жилья в Тбилиси снизился на 9,3% относительно аналогичного периода прошлого года, а на вторичном рынке падение составило 14,6%. Тогда эксперты отмечали, что это может свидетельствовать о снижении привлекательности рынка из-за прекращения ажиотажного спроса со стороны приезжих, и пока уменьшение доходности это подтверждает. Вместе с тем спрос остаётся достаточно высоким, и в условиях ограниченного предложения это поддерживает уровень доходности. По мнению экспертов, на рынке жилья Грузии есть позитивные тенденции, которые помогут ему сохранить устойчивость и обеспечить развитие в среднесрочной перспективе.
3. Ирландия (8,38%)
Города — Дублин, Корк.
В этих двух ирландских городах все типы жилья показывают доходность в диапазоне от 6,54 до 9,55%. Нижняя отметка — многокомнатные апартаменты в Дублине (цена — 895 тыс. евро, арендная плата — 4875 евро в месяц), верхняя — квартиры с двумя спальнями в Корке (245 тыс. евро и 1950 евро соответственно).
По данным крупнейшего в Ирландии сайта о недвижимости Daft.ie, по итогам второго квартала 2023 года валовая доходность от аренды по стране варьируется от 9,3% для квартир с одной спальней до 5,8% для домов с пятью спальнями. В центре Дублина доходность квартир с одной спальней составит от 5,5 до 11,6% во втором квартале 2023 года, а дома с пятью спальнями — от 3,7 до 7,7%.
Согласно отчёту аналитиков о ценах на аренду за второй квартал 2023 года, индекс среднемесячной арендной платы в Ирландии вырос на 10,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 1792 евро.
В центре Дублина средняя арендная плата увеличилась на 8,8% за год — до 2307 евро. В некоторых районах за пределами столицы повышение платы превысило 10%.
Рост платежей тесно связан с ограниченным предложением. По данным Daft.ie, в августе 2023 года по всей стране было доступно для аренды около 1,2 тыс. жилых объектов, что почти на две трети больше, чем годом ранее, но лишь вдвое меньше, чем на ту же дату в 2021 году.
В Дублине для аренды было доступно чуть более 600 домов, что более чем в два раза больше, чем за тот же период прошлого года, но всё ещё чрезвычайно мало по сравнению с другими годами. Например, в августе 2009 года в Дублине было сдано в аренду около 8 тыс. домов.
Дублин. Фотография: Gregory DALLEAU (Unsplash)
В целом рост цен на жильё в Ирландии замедляется на фоне падения спроса из-за роста процентных ставок в сочетании с ограниченным предложением. Количество домов, выставленных на продажу, снизилось на 4%, до 54,1 тыс. единиц по сравнению с тем же периодом годом ранее.
Снижается и спрос: за первые семь месяцев 2023 года количество покупок жилья в Ирландии упало на 8,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в отличие от роста на 7% в 2022 году. Стоимость сделок также уменьшилась на 2,5% после огромного роста на 18,8% в прошлом году. В условиях роста процентных ставок и высокой инфляции, резко снижающей покупательную способность, ожидается, что спрос на жильё продолжит замедляться в ближайшие месяцы.
4. Пуэрто-Рико (8,36%)
Город — Сан-Хуан.
Апартаменты с четырьмя и более спальнями в столице Пуэрто-Рико дают доходность на уровне 10,89%. Такая недвижимость стоит в среднем $1 млн 487,5 тыс. и сдаётся за $13,5 тыс. в месяц.
5. Латвия (7,81%)
Город — Рига.
Наибольшую доходность в Риге обещают студии и «однушки» — 9,01 и 8,86% соответственно. Студии стоят около 36 тыс. евро (средний ежемесячный платёж — 270 евро), апартаменты с одной спальней – 55,5 тыс. евро (410 евро в месяц).
6. Колумбия (7,7%)
Города — Богота, Медельин, Кали, Барранкилья, Картахена, Санта-Марта, Перейра, Бельо.
Самую высокую доходность демонстрируют апартаменты с двумя спальнями в Медельине: 10,29%; средняя цена — $93,9 тыс., средняя арендная плата — $805 в месяц).
Колумбия. Фотография: Saul Mercado (Unsplash)
7. Марокко (7,62%)
Города — Касабланка, Рабат, Агадир, Марракеш, Танжер, Темара.
Здесь наиболее выгодными вариантами для инвесторов будут апартаменты с двумя спальнями в Танжере. Объект средней стоимостью чуть более $47,5 тыс. может сдаваться за $591 и приносить 14,92% годовых.
8. Индонезия (7,55%)
Города — Джакарта, Сурабая, Тангеранг, Бандунг, Тангеранг-Селатан (Южный Тангеранг).
Самый высокий доход (11,07%) могут принести однокомнатные квартиры в Сурабае. Средняя цена таких объектов — почти $18,9 тыс., а сдаются они за $174 в месяц.
9. Италия (7,4%)
Города — Рим, Милан, Турин, Флоренция, Генуя, Палермо, Неаполь, Катания.
Лучший результат — по 12% годовых — у студий в Палермо и Неаполе. Средняя стоимость объектов — 55–65 тыс. евро, сдать их можно за 550–650 евро в месяц.
10. Литва (6,67%)
Города – Вильнюс, Каунас, Клайпеда, Шяуляй.
Наибольший доход в стране (7,71%) принесут студии в Каунасе, которые при средней цене в 54,5 тыс. евро сдаются за 350 евро в месяц.
Некоторые туристические страны
Отдельно стоит рассмотреть государства, которые не попали в топ-10, но определённо представляют интерес для потенциальных инвесторов, поскольку являются крупными туристическими направлениями.
Турция. В этой стране средняя доходность апартаментов сейчас — 6,52%. Основные точки притяжения инвесторов здесь — это Стамбул (6,21%), Анталья (5,05%), Измир (6,51%), Анкара (7,15%), Адана (7,26%), Конья (6,81%), Кайсери (6,16%) и Бурса (7,05%). Наиболее доходными являются двухкомнатные квартиры в Кечиорене — самом густонаселённом районе Анкары. При средней цене в $55,7 тыс. они сдаются за $470, принося владельцу 10,13% годовых.
Как страна для инвестиций Турция сочетает в себе многие положительные и резко отрицательные факторы. Например, рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост. Страна пользуется стабильным спросом у туристов, здесь много городов, привлекательных для покупки арендной курортной недвижимости. Высокий спрос на жильё сложился также в Стамбуле и Анкаре.
Но главным препятствием, отпугивающим инвесторов от Турции, стала неблагоприятная ситуация в экономике. В стране наблюдается гиперинфляция (даже по официальным данным рост цен в 2022 году составил 64,27%), а турецкая лира считается одной из самых слабых мировых валют. На этом фоне рост цен на жильё в национальной валюте в 2022 году доходил до 80%. По мнению большинства экспертов, турецкая экономика будет восстанавливаться медленными темпами, а показатель инфляции как минимум в 2023 и 2024 годах останется двузначным. Не способствуют улучшению обстановки и отсутствие сменяемости власти, а также произошедшее в феврале этого года разрушительное землетрясение.
Таиланд. Global Property Guide оценивает среднюю доходность от аренды апартаментов в Таиланде в 6,07%. Исследование проводилось в пяти регионах страны — в Бангкоке (4,42%), Паттайе (6,2%), Нонтхабури (5,76%), Самутпракане (6,1%) и на острове Пхукет (6,73%).
Лучший результат — у квартир с одной спальней на Пхукете: 10,66%. Средняя цена таких объектов — около $50,3 тыс., средняя арендная плата — $447 в месяц.
Помимо приличной доходности, к преимуществам Таиланда можно отнести низкий порог входа на рынок и наличие вариантов с получением гарантированного дохода от застройщиков или управляющих компаний (прежде всего на курортных направлениях). Ряд экспертов даже называет такие предложения лучшими по соотношению рисков и прибыли.
Турпоток в Таиланд уверенно восстанавливается после пандемии, поэтому проблем с заполняемостью в ближайшее время не ожидается. Как и в большинстве случаев, для инвестора краткосрочная аренда здесь будет прибыльнее долгосрочной, а небольшие квартиры в кондоминимумах предпочтительнее вилл.
Испания. Средняя доходность квартир в Испании оценивается в 6,09%. Данные по восьми исследованным городам следующие: Мадрид — 5,27%, Барселона — 6,43%, Валенсия — 5,61%, Кордоба — 6,04%, Аликанте — 7%, Севилья — 5,28%, Пальма — 5,75%, Мурсия — 7,37%.
Наиболее выгодно для инвесторов жильё в округе Сан-Мартин в Барселоне, причём как небольшое, так и просторное. Для однокомнатных квартир доходность составляет 8,58% (средняя цена — 237 тыс. евро, арендная плата — 1695 евро), для двухкомнатных — 8,01% (277 тыс. евро и 1850 евро соответственно), для трёхкомнатных — 8,72% (319,9 тыс. и 2325 евро), для многокомнатных — 9,19% (395 тыс. и 3025 евро).
По словам экспертов, Испания сейчас перспективный рынок для иностранных инвесторов. Они отмечают, что рынок недвижимости страны готов к дальнейшему росту, чему способствуют укрепление экономики и увеличение спроса на жильё. По прогнозам, население Испании к 2025 году достигнет 48 млн человек, что будет ещё больше стимулировать спрос.
В категорию стран с развитым туризмом и неплохими перспективами для инвесторов в арендное жильё можно включить Черногорию, Португалию, Грецию, Филиппины, Кипр. Средняя доходность квартир в этих странах сейчас составляет 5–6%.
Аликанте, Испания. Фотография: Anthony Ingham (Unsplash)
Развитые и надёжные рынки
Пример ЮАР особенно ярко показывает, что годовой доход от аренды далеко не единственный фактор, на который нужно обращать внимание при выборе страны. Огромное значение имеют сильная экономика, устоявшееся законодательство, гарантии защиты прав собственности и интересов инвесторов. Доходность на таких рынках может быть ниже, чем в странах-рекордсменах, но это компенсируется другими факторами.
Объединённые Арабские Эмираты
В последние годы ОАЭ показывают невероятный экономический рост и являются одним из лучших мест в мире для инвестиций в недвижимость. Страна имеет устойчивую, диверсифицированную экономику, ориентированную на торговлю, туризм, недвижимость и финансы. Климат, обилие достопримечательностей и инфраструктура мирового класса обеспечивают круглогодичный поток туристов. Государство активно способствует привлечению трудовых экспатов, что дополнительно стимулирует спрос на недвижимость. Безопасность, высокое качество жизни и удобства притягивают в страну состоятельных арендаторов и покупателей.
Сильным магнитом для инвесторов служит благоприятный налоговый режим: в ОАЭ отсутствуют подоходный налог, налог на прирост капитала или налог на богатство. Экономия на налогах позволяет значительно повысить доходы от аренды. Кроме того, национальная валюта — дирхам — привязана к доллару, то есть вложения защищены от курсовых колебаний. С юридической точки зрения, владельцы жилья также надёжно защищены местным законодательством.
Главный город для инвестиций в недвижимость ОАЭ — Дубай. Это один из самых быстрорастущих городов мира с процветающей экономикой и обширным портфолио недвижимости. Отсутствие налогов и высокий спрос на жильё позволяют арендодателям взимать высокую плату. Валовая доходность от аренды квартир варьируется в диапазоне 3,05–8,57%. По средней доходности, которая составляет 6,13%, Дубай опережает другие мировые мегаполисы, такие как Лондон и Нью-Йорк.
Благодаря большому объёму предложения и стабильному платёжеспособному спросу, в Дубае очень выгодные условия для инвесторов в арендные виллы и особняки. Доходность здесь может превышать 10% в год.
Главное препятствие для инвестиций в Дубай — высокая стоимость жилья. Средняя стоимость студий в четырёх престижных центральных районах (Даунтаун, Бизнес-Бэй, Дубай Марина и Палм-Джумейра) превышает $346 тыс. Средний ценник для апартаментов с одной спальней в этих районах — около $615 тыс., для квартир с двумя спальнями — почти $1,1 млн.
Как ожидается, в обозримом будущем Дубай останется привлекательным рынком как для инвесторов, специализирующихся на арендной недвижимости, так и для покупателей вторичного жилья, ищущих эффективную систему налогообложения.
Люди с более скромным бюджетом могут обратить внимание на рынок Абу-Даби. В лучших районах столицы ОАЭ (островах Яс, Саадият, Аль-Рим и районе Аль-Раха-Бич) средняя стоимость студии — чуть более $200 тыс., однокомнатной квартиры — $350 тыс., двухкомнатной — $645 тыс. При этом средняя валовая доходность арендного жилья в Абу-Даби находится на достойном уровне в 5,87% годовых.
Потенциальный интерес для инвесторов могут представлять такие города, как Рас-эль-Хайма, Аджман и Шарджа. Это растущие населённые пункты, имеющие потенциал туристического, промышленного и делового развития. Сейчас средняя валовая доходность там от 3,54 до 5,39%.
Великобритания
Рынок недвижимости Великобритании предлагает международным инвесторам целый ряд преимуществ, главное из которых — стабильность и устойчивость к кризисным явлениям. Обладая мощной экономикой, развитой инфраструктурой, отрегулированным законодательством, относительно мягким налоговым режимом и статусом одного из мировых финансовых центров, страна привлекает людей со всего мира, что в совокупности с благоприятной демографической ситуацией гарантирует высокий спрос на жильё. Постоянно растущий дефицит жилья обеспечивает повышение цен на недвижимость и арендных ставок. Такая благоприятная для инвесторов среда в сочетании со стабильностью фунта сводит к минимуму валютные риски.
Сейчас британский рынок сталкивается с рядом трудностей — в частности с последствиями Брексита, пандемии и повышением ипотечных ставок. В этой связи цены на недвижимость могут некоторое время стагнировать или даже незначительно снизиться, но затем снова перейдут к росту. По прогнозам, средняя стоимость жилья в стране вырастет на 35% в период с 2022 по 2035 год.
Всё вышесказанное в полной мере (и даже в превосходной степени) относится к Лондону. Статус британской столицы как глобального мегаполиса придаёт рынку недвижимости универсальную привлекательность и устойчивость. Даже во время экономических спадов стоимость жилья в Лондоне проседает не так сильно, как на многих других рынках, и вскоре вновь переходит к росту. В результате в период с 1995 по 2023 год цены на недвижимость в городе выросли почти на 620%.
Спрос на жильё в Лондоне, особенно в престижных центральных районах, постоянно превышает предложение. Следовательно, стоимость недвижимости остаётся высокой, гарантируя надёжный источник дохода и потенциального прироста капитала. Вместе с тем настолько дорогое и растущее в цене жильё не позволяет рассчитывать на высокую доходность от аренды. По данным британской компании Joseph Mews, специализирующейся на инвестициях в жилую недвижимость, объекты в таких районах, как Сити, Кенсингтон и Уокингем, сейчас приносят лишь 1,5–2% годовых.
При этом арендная недвижимость также находится в дефиците во многих региональных городах, предлагающих гораздо более благоприятные условия для рантье. По информации Joseph Mews, в 2023 году среднюю доходность выше 5% можно получить при сдаче жилья в Ньюкасле (5,1%), Манчестере (5,17%), Ливерпуле (5,23%), Лидсе (5,27%), Бирмингеме (5,3%), Лестере (5,31%) и Дерби (6,07%). Более того, к 2025 году во всех этих городах ожидается рост арендной платы на 10,0–13,5%.
Что касается средней стоимости жилья, то в Бирмингеме она составляет 202,4 тыс. фунтов стерлингов, в Манчестере — 215,7 тыс., в Лестере — 223,8 тыс., в Дерби — 181 тыс., в Ливерпуле — 152,3 тыс., в Лидсе — 205,6 тыс., в Ньюкасле — 147,2 тыс.
К группе развитых и надёжных рынков, которые могут представлять интерес с точки зрения инвестиций в арендное жильё, можно отнести такие страны, как Швеция, Нидерланды, Сингапур, Франция, Германия, Канада и Австралия.
Бирмингем, Англия. Photo: Francisco Gomes (Unsplash)
В двух словах
Инвестиции в арендное жильё могут стать источником стабильного дохода и приносить прибыль. В современных условиях покупателям доступна самая разнообразная недвижимость по всему миру, при этом каждая локация имеет свои преимущества и недостатки. В список стран с наибольшей доходностью от аренды в 2023 году входят ЮАР, Грузия, Ирландия, Пуэрто-Рико, Латвия, Колумбия, Марокко, Индонезия, Италия и Литва. Неплохие результаты показывают страны с большим туристическим потоком: Турция, Таиланд, Испания, а также развитые и надёжные рынки ОАЭ и Великобритании.
Фотография на обложке: Nastuh Abootalebi (Unsplash)
