Как и многие страны, Индия прошла через несколько волн пандемии, тормозивших экономику, но теперь секторы жилой и коммерческой недвижимости оптимистично ожидают роста. Индия — обширная и разнообразная страна, где есть место и мегаполисам, и тихим уголкам природы. Инвестор, выбравший недвижимость в правильном месте, может рассчитывать на стабильный пассивный доход, а также рост стоимости самой собственности. Однако потенциальный доход от аренды может значительно варьироваться в зависимости от местоположения и типа недвижимости.
Рассказываем о том, как подобрать доходную недвижимость в Индии, где её искать и сколько на ней можно заработать.
Инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость?
Инвестиции в жилую недвижимость обычно обходятся дешевле, но для долгосрочных инвестиций в Индии эффективнее коммерческая недвижимость. Кроме того, свой капитал можно эффективно использовать и наращивать не напрямую, а через инвестиционные фонды недвижимости (REITs).
Большие перспективы среди коммерческих объектов предсказывают для розничной торговли, гостиничного бизнеса и производства. И тут иностранцу как раз очень удобен REIT. Инвестор получает портфель с низкой волатильностью и высокой доходностью, а также объективно низкими рисками, поскольку стоимость имущества увеличивается, даже если и не стремительными темпами.
REIT — структура, занимающаяся управлением инвестициями в недвижимость профессионально и непосредственно с целью извлечения выгоды. Фонд владеет и управляет земельными активами и недвижимостью в разных секторах и распределяет доход от этих активов между акционерами. Вкладывать ресурсы в торговлю на фондовой бирже при этом могут как крупные, так и мелкие инвесторы, которые в итоге имеют стабильный доход в виде дивидендов. В Индии такие трасты появились сравнительно недавно, а собственную ассоциацию вообще организовали только в 2023 году. Поэтому перспективы вложений в траст в этой стране довольно позитивные.
Независимо от того, является ли инвестор начинающим или уже хочет диверсифицировать имеющийся портфель, перед тем, как вкладываться в REIT лучше предварительно изучить потенциал дохода от аренды в разных индийских городах и регионах.
Доход от аренды недвижимости в Индии
Рынок аренды жилья в Индии обладает внушительным потенциалом, он постоянно пытается удовлетворить потребности растущего населения и прибывающих экспатов. Но, несмотря на это, чистая доходность от аренды в большинстве индийских городов, включая крупнейшие, на самом деле в среднем составляет около 3%. Это один из самых низких показателей в мире.
Средняя доходность недвижимости для жилья по стране составляет всего 3,3%, что меньше, чем в других азиатских странах (от 3,5% до 4%), и значительно меньше по сравнению с европейскими — 4,5–5%. Низкая доходность от аренды жилья в Индии заставляет покупателей с осторожностью инвестировать в недвижимость, особенно тех, кто рассматривает недвижимость как основной инструмент дохода.
Чистый доход от аренды — это годовая ставка дохода от капитала, вложенного в недвижимость. Чем ниже была стоимость недвижимости, тем выше доход от аренды. Но вероятность получить прибыль зависит от различных факторов: популярности локации у платежеспособного населения или туристов, наличия инфраструктуры и остановок общественного транспорта поблизости и многого другого.
Согласно сводным данным аналитиков 99acres, чистый доход от сдачи недвижимости в аренду в мегаполисах Индии таков:
- Калькутта — 3,96%
- Бангалор — 3,45%
- Ахмедабад — 3,22%
- Хайдарабад — 3,16%
- Ченнаи — 3,10%
- Пуна — 3,09%
- Столичный регион Дели — 2,79%
- Мумбаи — 2,44%
Почему доходность от аренды жилья в Индии низкая
Одна из причин низкой доходности от аренды в Индии — то, что арендная плата не растёт пропорционально росту цен на недвижимость. Владеть недвижимостью и сдавать её в аренду не приносит сверхвыгод, поскольку нормы аренды предоставляют много полномочий арендаторам и мало — арендодателям. Кроме того, в Индии довольно высокие издержки содержания жилья.
Таким образом, согласно отчёту Knight Frank, инвесторы предпочитают более высокие процентные ставки и доходность срочных депозитов, государственных резервных фондов и других инструментов, тогда как арендное жильё — не в приоритете. Такая практика сложилась за несколько последних десятилетий, когда власти страны мало содействовали созданию жилищного фонда, ориентированного на съём. В результате доля арендного в общем объёме жилья в Индии снижалась: с 58% в начале 1960-х до 28% в начале 2010-х.
Ещё одна важная причина низкой доходности от сдачи жилья в аренду в Индии — тот факт, что это считается коммерческой деятельностью, а значит — облагается налогом на имущество для физических лиц и налогом на услуги для юридических лиц (операторов арендного жилья). При этом электроэнергия и коммунальные услуги автоматически оплачиваются по тарифам коммерческой недвижимости, что явно не выгодно для жилья.
Индия принципиально отличается от многих рынков, на которых доходность от аренды выше. Дело в том, что для страны не всегда была характерна высокая мобильность рабочих мест. А чем больше краткосрочных мигрантов, тем естественнее растёт на рынке арендная плата. Наконец, ещё одна причина, по которой доходность от аренды в Индии невысока, — это ставки по ипотечным кредитам: в развитых странах это 3–5%, тогда как в Индии ставки только начинаются от 7–8%. Ну и не стоит забывать об инфляции.
Лишь в последние годы появляется поколение, которое предпочитает арендовать жильё, а не владеть им, поэтому эксперты полагают, что рынок аренды в Индии всё же будет расти.
Почему инвестиции в недвижимость Индии перспективны
Инвестору, собирающемуся вложиться в индийскую недвижимость в 2024 году, предлагают довольно низкие процентные ставки: банки, включая Государственный банк Индии (SBI), держат их на уровне ниже 9%, что значительно ниже, чем до пандемии.
Если инвестор покупает недвижимость впервые, то по условиям действующего законодательства может сэкономить примерно $1800 на выплачиваемых процентах. Но эта опция включается только при условии, что недвижимость попадает в категорию доступного жилья, то есть по стоимости не превышает примерно $55 000.
Кроме того, чтобы стимулировать появление доступного жилья, правительство регулярно предлагает застройщикам налоговые каникулы. В результате можно ожидать сохранения низких цен и широкий выбор проектов для инвестиций в 2024 году и далее.
Чтобы грамотно выбрать регион для инвестиций, нужно хорошо изучить точки притяжения туристов и платёжеспособных экспатов, оценить инфраструктуру и перспективы развития локации. Лучше всего это сможет опытный специалист по инвестициям в Индии или сотрудники агентств, специализирующихся на продаже недвижимости именно в этом регионе.
Где лучше искать недвижимость для инвестиций в Индии
Мумбаи
Мумбаи — один из самых дорогих для жизни городов Индии, и рынок аренды в нём — не исключение. Так, аренда жилья в Мулюнд, пригороде на границе Мумбаи, за последние несколько лет выросла всего на 6%. Однако в центральном районе мегаполиса, Уорли, наблюдался рост в 16% с 2019 года: примерно с $2400 до $2800 в месяц.
Мумбаи. Фотография: Renzo D'souza (Unsplash)
Среди самых дорогих локаций выделяют Южный Мумбаи, Центр Мумбаи и Западный Субурб. А к перспективным районам, на которые стоит обратить стратегическое внимание, относят Мулюнд, Тане, Западный Малад, Горегаон ODC и Кандивали. В последние годы в мегаполисе активно строилось метро и разрабатывалась трасса Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL), которая значительно ускорит связь с соседними городами. Мумбаи — один из крупнейших торговых хабов не только в Индии, но и в мире. Это важнейший город для ВВП страны, а потому он предоставляет огромные возможности трудоустройства, что, в свою очередь, означает постоянный спрос на аренду.
Таким образом, нет никаких предпосылок, что в ближайшие годы доходы от аренды в престижных частях Мумбаи перестанут расти. Согласно отчёту агентства Track2Realty, чистая доходность в Мумбаи держится на уровне не выше 2,5%.
Дели
Дели остаётся перспективным местом для инвестиций в недвижимость и получения доходов от аренды, поскольку обнаруживает на своей территории возможности для девелопмента новых жилых объектов. В некоторых районах столицы наблюдался особый рост арендной платы за элитные дома площадью около 200 квадратных метров: на 18% с $590 в месяц в 2019 году до $700 в 2022 году. Вероятно, доходы от аренды в Дели продолжат расти, особенно в узком сегменте элитной недвижимости.
Чистая доходность недвижимости в Дели сопоставима с Мумбаи — оценивается не более чем в 2,8%.
Дели. Фотография: shalender kumar (Pixabay)
Бангалор
Бангалор сравнивают с Силиконовой долиной, поэтому неудивительно, что в нём растёт и население, и спрос населения на жильё. Центр интересов технических специалистов — всегда привлекательное место для инвестиций в недвижимость. Например, по данным агентства Anarock, в районе Whitefield средний рост арендной платы с 2019 года составил примерно 18%: с $230 в месяц до $270. В деловом центре Rajajinagara более роскошные помещения подорожали на 16%: с $670 в месяц до $780.
Бангалор. Фотография: Bishnu Sarangi (Pixabay)
В Бангалоре имеют офисы такие известные компании, как Wipro, Infosys, IBM и Google. Перспективные районы для инвестиций — Северный и Южный Бангалор. Городское метро ожидает бурного развития, в том числе прямой связи важнейших точек центра с международным аэропортом. Стоит также отметить, что Бангалор входит в число городов, в которых планируется строить транспорт будущего — Hyperloop, но это вопрос далёкого времени.
Можно ожидать, что доход от аренды в Бангалоре продолжит расти, в том числе в элитном сегменте. Инвесторы здесь могут рассчитывать на чистую доходность в 3–4%.
Хайдарабад
Четвёртый по населению город Индии не демонстрирует мощного роста цен на аренду. За прошедшие 3–4 года в таких востребованных районах, как Гачибоули или Хайтек-Сити, рост составил 6–7%. Это сравнительно низкий результат, уступающий показателям Дели, Пуне и Бангалора. Таким образом, значительного скачка не ожидается и по итогам 2023 года, рост в Хайдарабаде должен быть по-прежнему умеренным.
Фотография: Shiv Prasad (Unsplash)
Вместе с тем, Хайдарабад относят к числу крупных индийских городов с довольно невысокой стоимостью жизни и при этом развитой инфраструктурой. Он хорошо связан с другими городами автомобильными и железными дорогами, а также авиасообщением. Власти Телангана создали в штате, центр которого — Хайдарабад, более 50 специальных экономических зон — крупнейший показатель в стране. Это делает город и штат привлекательными для предпринимателей самого разного масштаба. Здесь размещаются Google, Microsoft, Facebook, Apple, Amazon и IKEA.
Возможно, на невысоком росте аренды сказывается обилие предложения: Хайдарабад — растущий город, в котором реализуется сразу много проектов. Как и в Бангалоре, чистую доходность от сдачи недвижимости в аренду можно оценить в 3–4%.
Ченнаи
Шестой по населению город Индии славится невысокими процентными ставками по недвижимости, а также постоянными «скидочными» предложениями от девелоперов. В последнее время в Ченнаи больше развивается периферия, приходят проекты из сфер IT и автомобилестроения.
Ченнаи. Фотография: Danachezhian S (Unsplash)
В будущем прибрежный Ченнаи свяжет с ещё более крупным Бангалором скоростное шоссе, которое сократит нынешнее 350-километровое расстояние на 50 километров. Город имеет долгосрочный генеральный план развития, в котором предусмотрено доступное жильё, масштабирование индустрии и коммерции. Сейчас самые заметные бренды с офисами в Ченнаи — Samsung, Motorola и Sony.
Калькутта
Калькутта демонстрирует значительный по меркам Индии чистый доход от сдачи жилья в аренду — около 4%. Таким образом город можно считать едва ли не лучшим для инвестиций в недвижимость, чему способствует и благоприятная политика властей.
Калькутта. Фотография: Bitan Basak (Unsplash)
В то же время Калькутте продолжается рост сегмента доступного жилья из-за развития инфраструктурных объектов по всему городу. Местный метрополитен должен соединить центр с аэропортом.
В основном Калькутту сейчас рассматривают как промышленный центр: интерес к Западной Бенгалии вызывают такие отрасли, как сталелитейная и горнодобывающая промышленность, химическая и нефтехимическая промышленность, энергетика, агропромышленность и пищевая промышленность.
Гоа
Эксперты выделяют прибрежный штат Гоа как наиболее предпочтительный для приобретения так называемого второго дома — например, для отпусков. Такую собственность в остальное время используют для сдачи в аренду. Подсчитано, что доходность от такой специфической аренды в Гоа относительно высока — от 4% до 8% или даже 10%.
Гоа. Фотография: Raja Sen (Unsplash)
Как результат, в последние годы в штате наблюдается всплеск спроса на покупку жилья. Естественно, самой привлекательной областью является прибрежная полоса, особенно на севере — от Кандолима до Вагатора.
Наибольший рост показывает спрос в районах Порворим, Парра, Ассагаон, Салигао, Анджуна и Сиолим. Речь идёт как о виллах в закрытых жилых комплексах, так и об отдельных домах. Текущее предложение жилья разнообразно, и стоимость аренды имеет внушительный разброс: от 15 000 до 100 000 рупий ($180–$1200) за ночь.
В одной из ведущих брокерских компаний Индии Savills отмечают, что Гоа вызывал интерес покупателей жилой недвижимости ещё до пандемии. Регион хорошо «раскручен», и постоянный спрос обеспечивает инвесторов стабильным доходом. Собственниками жилья в этом регионе стали крупные предприниматели и сотрудники компаний мирового масштаба, деятели медиа и киноиндустрии и просто состоятельные люди, а также различные проекты в сфере гостеприимства и услуг — как локальные индийские, так и международные. Даже во время пандемии наблюдался рост спроса на покупку жилья в Гоа: причина тому — вера инвесторов в перспективность и доходность.
Среди причин, по которым Гоа так популярен, выделяют впечатляющую природу и достойную экологию, доступную качественную воду и продукты, межкультурную среду общения.
В Гоа действует несколько застройщиков, которые имеют прямую выгоду от сделок с недвижимостью на растущем рынке. Инвесторы обычно рассматривают виллы в закрытых комплексах площадью от 140 до 400 квадратных метров в зависимости от количества комнат, которые размещены на вдвое большей площади земли. Стоимость таких вилл обычно составляет от $360 000 до $1,5 миллионов.
В двух словах
Сейчас недвижимость — одна из наиболее быстрорастущих и высокодоходных направлений в Индии, хотя так было и не всегда. Рынок Индии специфичен и отличается невысокой чистой доходностью относительно азиатских стран.
Однако вся жизнь в стране не сконцентрирована в единичных городах, и власти предпринимают меры по развитию регионов, в которые можно привлечь новые инвестиции — как в предприятия, так и в жилой сектор.
Таким образом, в Индии за счёт грамотной стратегии инвестиции в проекты жилья среднего или даже низкого ценового сегмента могут принести более высокую прибыль, чем дорогостоящие приобретения. Иностранные инвесторы, желающие всё же заработать на аренде жилой недвижимости в Индии, чаще всего выбирают Гоа для своих вложений.
Фотография на обложке: Мумбаи. Walkerssk (Pixabay)
