Стратегия, которой придерживаются все инвесторы в недвижимость, — это экономический анализ перспектив развития того или иного региона. Страны, которые создают привлекательные условия для иностранных инвестиций, сразу же становятся интересны множеству компаний. В результате создаются новые рабочие места, повышается уровень жизни и увеличивается благосостояние жителей, а вместе с тем растут цены, в том числе и на жильё. И те, кто сумел всё это предугадать и вложился в недвижимость до её резкого подорожания, оказываются в плюсе. Многие, но не все. Дело в том, что будущему инвестору необходимо также знать, какие именно объекты подходят для инвестиций и почему.
С чего начать инвестору
При покупке недвижимости за границей каждый инвестор преследует свои цели, и в зависимости от этого выбирает объект. Многие покупают жильё, чтобы в дальнейшем заработать на его перепродаже. Так, например, почти во всех странах на этапе котлована или на начальной стадии строительства квартиры стоят дешевле. Соответственно, инвестор, покупая на этом этапе недвижимость, в дальнейшем, после сдачи дома в эксплуатацию, может продать её дороже и тем самым увеличить свой капитал.
Например, в Болгарии квартира в строящемся жилом комплексе у моря стоит около $100 000. Местные застройщики предлагают покупателям интересные схемы оплаты. На начальной стадии строительства покупатель вносит только 30% от стоимости жилья. Через год, на стадии возведения каркаса дома, покупатель вкладывает еще 30% от стоимости жилья, а на последней стадии строительства (через два года после начала работ) — оставшуюся сумму. Но за счёт того, что за первый год квартиры в проекте подорожали, а предложение в нём ограничено или отсутствует, инвестор еще на второй стадии строительства может продать недвижимость и заработать на этом около 25-30% от вложенных средств.
Созопол, Болгария. Фотография: Neven Myst (Unsplash)
Если же играть по-крупному, то и заработать можно больше, особенно это актуально на быстрорастущих рынках. Например, в 2023 году в Дубае на острове Джумейра Бей был продан участок земли площадью 2 тыс. кв. метров за $34 000 000. Продавец владел этим объектом всего два года, за это время цены значительно выросли, и ему удалось заработать при продаже почти $24 000 000.
Однако такую прибыль могут получить только опытные инвесторы. Прежде чем вложить свои средства в ту или иную страну, необходим длительный и детальный анализ экономической ситуации и перспектив роста в регионе. Инвесторы с небольшим капиталом могут почерпнуть много полезного, изучая различные рейтинги.
Согласно рейтингу Foreign Direct Investment (FDI) Global Cities of the Future, первое место среди самых перспективных направлений для инвестиций и экономического развития сегодня занимает Сингапур. Только научно-исследовательские разработки смогли привлечь в страну за пять лет более $210 000 000 иностранных инвестиций. Здесь функционирует около 150 венчурных фондов, открыты тысячи инкубаторов и акселераторов. В топ-25 городов мира для инвестиций вошли также Лондон, Дубай, Амстердам, Дублин, Гонконг, Нью-Йорк, Шанхай, Париж, Токио, Пекин, Абу-Даби, Бангалор, Мюнхен, Вроцлав, Цюрих, Торонто, Сеул, Хьюстон, Варшава, Чикаго, Москва, Сан-Франциско, Вильнюс и Монреаль.
Сингапур. Фотография: Meriç Dağlı (Unsplash)
Изучение подобных рейтингов поможет и тем инвесторам, которые планируют вложиться в жильё с целью последующей сдачи его в аренду. Логично предположить, что в городах, которые пользуются популярностью у экспатов, арендное жильё стоит дороже и в целом более рентабельно. Согласно рейтингу Internations Expat City Ranking 2022, десятка самых лучших городов для жизни экспатов выглядит следующим образом: Валенсия, Дубай, Мехико, Лиссабон, Мадрид, Бангкок, Базель, Мельбурн, Абу-Даби, Сингапур.
Инвесторам любого ранга стоит начинать с изучения мировых рынков недвижимости, а уже потом переходить к выбору локации или определенного типа жилья. Эти же правила работают и для инвесторов в коммерческую недвижимость.
Как выбрать район для покупки жилья
На рынке недвижимости существует незыблемое правило трёх «л», что буквально означает «локация, локация и локация». Важно не только то, в какой стране и в каком городе находится объект, но и в каком районе. Это правило актуально абсолютно для всех мировых рынков недвижимости. Поэтому подбор объекта нужно начинать именно с его расположения. Это важно, потому что именно локация будет определять в дальнейшем и тип арендаторов, и тип покупателей недвижимости.
Простой пример. Если вы купите квартиру в жилом комплексе, расположенном рядом с университетом, то, скорее всего, среди потенциальных арендаторов будут преобладать студенты. С одной стороны это хорошо, поскольку квартиры в этом районе (особенно небольшие) всегда будут пользоваться спросом. Но нужно понимать, что летом, когда многие студенты заканчивают учёбу и разъезжаются, будет освобождаться много жилья. Соответственно, на арендном рынке в этом районе будут периоды высокой конкуренции, что повлечёт за собой снижение арендных ставок.
Долгосрочные арендные контракты заключают обычно семейные пары с детьми. Таким арендаторам сложнее переезжать с места на место, поэтому они тщательно выбирают жильё, чтобы остаться в нём надолго. Если вам больше подходят именно такие арендаторы, то при покупке квартиры или дома под сдачу в аренду стоит обратить внимание на районы, в которых расположены престижные школы и детские сады, поскольку у семейных людей (то есть у ваших потенциальных квартирантов) образовательная инфраструктура будет в приоритете. Важным также будет наличие парка, детских площадок или детского центра рядом с домом. Вывод: при выборе района ориентируйтесь на предпочтения того, кому вы будете сдавать жильё.
Levanto by ORO 24 в Дубае
Если же играть по-крупному, то и заработать можно больше, особенно это актуально на быстрорастущих рынках. Например, в 2023 году в Дубае на острове Джумейра Бей был продан участок земли площадью 2 тыс. кв. метров за $34 000 000. Продавец владел этим объектом всего два года, за это время цены значительно выросли, и ему удалось заработать при продаже почти $24 000 000.
Однако такую прибыль могут получить только опытные инвесторы. Прежде чем вложить свои средства в ту или иную страну, необходим длительный и детальный анализ экономической ситуации и перспектив роста в регионе. Инвесторы с небольшим капиталом могут почерпнуть много полезного, изучая различные рейтинги.
Согласно рейтингу Foreign Direct Investment (FDI) Global Cities of the Future, первое место среди самых перспективных направлений для инвестиций и экономического развития сегодня занимает Сингапур. Только научно-исследовательские разработки смогли привлечь в страну за пять лет более $210 000 000 иностранных инвестиций. Здесь функционирует около 150 венчурных фондов, открыты тысячи инкубаторов и акселераторов. В топ-25 городов мира для инвестиций вошли также Лондон, Дубай, Амстердам, Дублин, Гонконг, Нью-Йорк, Шанхай, Париж, Токио, Пекин, Абу-Даби, Бангалор, Мюнхен, Вроцлав, Цюрих, Торонто, Сеул, Хьюстон, Варшава, Чикаго, Москва, Сан-Франциско, Вильнюс и Монреаль.
Изучение подобных рейтингов поможет и тем инвесторам, которые планируют вложиться в жильё с целью последующей сдачи его в аренду. Логично предположить, что в городах, которые пользуются популярностью у экспатов, арендное жильё стоит дороже и в целом более рентабельно. Согласно рейтингу Internations Expat City Ranking 2022, десятка самых лучших городов для жизни экспатов выглядит следующим образом: Валенсия, Дубай, Мехико, Лиссабон, Мадрид, Бангкок, Базель, Мельбурн, Абу-Даби, Сингапур.
Инвесторам любого ранга стоит начинать с изучения мировых рынков недвижимости, а уже потом переходить к выбору локации или определенного типа жилья. Эти же правила работают и для инвесторов в коммерческую недвижимость.
Какие типы недвижимости подходят для инвестиций
Важно также грамотно выбрать объект для инвестиций. Вот несколько типов недвижимости, на которую эксперты обращают внимание инвесторов.
Недвижимость в городах
Наибольший интерес для инвесторов всегда представляет городская недвижимость — как жилая, так и коммерческая (офисы, торговые помещения, рестораны, кафе, бары, косметические салоны и др.). В зависимости от цены, местоположения и особенностей объекта, средняя доходность при сдаче в аренду коммерческой недвижимости составляет 8-12% годовых. В жилом сегменте доходность находится на уровне 5-8%.
Самые выгодные — квартиры с одной и двумя спальнями, их проще всего сдать или продать, поскольку на такие объекты большой спрос.
Кстати, перед покупкой любой недвижимости и с любыми инвестиционными целями, стоит изучить градостроительные планы, чтобы понимать, как много жилых комплексов или офисных зданий может быть построено ещё в выбранном районе — то есть насколько высокой может оказаться конкуренция.
Cennet Koru в Стамбуле (Housearch)
Курортная недвижимость
У инвесторов также пользуется спросом курортная недвижимость, расположенная в непосредственной близости к морю, на первой береговой линии. Её выгодно сдавать в аренду, но можно также заработать и на перепродаже — особенно, если в этой локации нет больше участков под застройку.
Выгодной покупкой может стать жильё в закрытых комплексах со спа-центром, бассейном, качественной инфраструктурой и обслуживанием. Как и в случае с городской недвижимостью, на курортах лидируют по популярности квартиры с одной спальней.
Но у курортной недвижимости есть важная особенность — надо иметь в виду, что она преимущественно сдается в посуточную аренду в течение туристического сезона, независимо от того, находится она на море или в горах. В остальное время года, особенно в мелких населенных пунктах, жильё может простаивать без арендаторов. Поэтому покупать недвижимость лучше на крупных курортах, с развитой инфраструктурой, где жизнь продолжается даже вне сезона.
Laguna Beachside в Пхукете (Housearch)
Дуплексы
Дуплекс — это один дом, но разделенный на две части, у каждой из которых есть отдельный вход. Если вы выбираете между отдельным домом и дуплексом, сравните их стоимость. Дуплекс может оказаться дороже, но его можно сдавать двум разным арендаторам, а значит получать арендную плату почти в двойном размере.
Как сдавать инвестиционное жильё в аренду
Многие эксперты советуют собственникам заключать контракты с управляющими компаниями, поскольку у них обширная сеть клиентов. Кроме того, они сотрудничают с различными агрегаторами по сдаче жилья в аренду — Airbnb, Booking.com и другими. Это особенно актуально, если у вас сложный, непопулярный объект (к примеру, дом с пятью спальнями) — очень хлопотно заниматься его сдачей в аренду самостоятельно.
Во многих странах популярны сейчас инвестиции в апартаменты в рамках отельного комплекса с гарантированной доходностью. В таких случаях управлением недвижимостью полностью занимается управляющая компания. Однако собственник может жить в таких апартаментах в строго определенное время и, как правило, не более двух недель — это тоже стоит иметь в виду.
Фотография на обложке: Мадрид, Alex Azabache (Unsplash)
