Сегодня Дубай — один из самых крупных деловых центров мира, в котором созданы благоприятные условия для бизнеса и широкие возможности для инвестиций. В сегменте коммерческой недвижимости иностранцы могут вложиться не только в склады, офисы, торговые центры или земельные участки, но и в заводы, выставочные залы, рабочие посёлки и другие объекты. На фоне стабильной экономики и политической ситуации в стране это делает дубайский рынок уникальным.
Что нужно знать инвестору
Развитая экономика, сильная банковская система, стабильная политическая ситуация, благоприятный деловой климат — все эти факторы способствуют привлечению иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Дубая. Дополнительным стимулом является «золотая виза», выдаваемая инвесторам сроком на десять лет при соблюдении определённых условий. Помимо этого, в Дубае созданы свободные экономические зоны (СЭЗ), что также благоприятствует росту объёмов транзакций со стороны иностранных граждан. На сегодняшний день насчитывается 20 таких зон, каждая из них имеет свою специализацию: здравоохранение, промышленное производство, природные ресурсы, логистика, ювелирное дело и прочее. К примеру, в зоне Jebel Ali Free Zone (JAFZA), расположенной вблизи международных аэропортов Дубай и Аль-Мактум и морского порта, сконцентрированы склады, офисы, производственные здания и шоурумы. Эта зона подходит тем, кто занимается торговлей, логистикой, нефтехимией, автомобильной промышленностью, электроникой.
Зона Dubai South расположена недалеко от порта, аэропорта и железнодорожных путей. В её составе — авиационный и логистический кластеры, а также бизнес-парк. Здесь можно оформить авиационную, логистическую, промышленную, торговую, образовательную или сервисную лицензии. Одной из самых крупных свободных зон является Dubai Multi Commodities Centre (DMCC). Находится она вблизи крупного контейнерного порта на шоссе, соединяющем Дубай с Абу-Даби. Здесь зарегистрировано более 20 000 компаний. Бизнесмены оформляют в этой свободной зоне торговую, промышленную, сервисную и коммерческую лицензии. Зарегистрировать издательство, СМИ, рекламное агентство, маркетинговую компанию или фирму, занимающуюся организацией мероприятий, лучше в зоне Dubai Media City (DMC). Расположена она рядом с районами Dubai Marina и Palm Jumeirah.
Фото: Jeshur Jacinto (Unsplash)
Главная особенность всех этих свободных экономических зон в том, что иностранные собственники владеют 100% бизнеса без наличия местного спонсора или партнёра. Инвестиционными стимулами для граждан других стран являются также 100% репатриация прибыли, отсутствие валютного контроля, конвертируемая валюта, низкая инфляция и низкие таможенные тарифы (от 0 до 5% почти на все товары).
Особенности рынка коммерческой недвижимости в ОАЭ
В ОАЭ в поисках высокой заработной платы и широких возможностей для карьерного роста ежегодно приезжают десятки тысяч экспатов со всего мира. Кроме того, здесь открываются сотни международных компаний, и все они нуждаются в офисах, складах, логистических комплексах, торговых помещениях и прочей недвижимости. Поэтому спрос на коммерческие объекты в Дубае очень высокий, иногда превышающий предложение, и это одна из особенностей местного рынка. Повышенный спрос провоцирует рост цен на недвижимость, что позволяет собственникам получать более высокие доходы от сдачи помещений в аренду — соответственно, инвестиции окупаются быстрее. Доходность в сегменте коммерческой недвижимости, по разным оценкам, находится на уровне 4–8% годовых. Наибольшую доходность сегодня приносят склады — 9–13%.
Любопытно, что похожую доходность — на уровне 9% годовых — может давать парковка. Однако перепродать такой актив собственнику будет сложно из-за низкого спроса. То есть, несмотря на высокую доходность, ликвидность такого объекта считается низкой. Поэтому иностранным инвесторам при покупке коммерческого объекта стоит обращать внимание не только на доходность, срок окупаемости, но и на ликвидность объекта: получится ли при необходимости его быстро продать.
Новостройки в ОАЭ
' fill-rule='evenodd' clip-rule='evenodd'%3e%3cpath d='M6.286 5.333H22V0H6.286v5.333z' fill='%2312833B'/%3e%3cpath d='M6.286 16H22v-5.333H6.286V16z' fill='%23262626'/%3e%3cpath d='M0 16h6.286V0H0v16z' fill='%23FF323E'/%3e%3c/g%3e%3c/svg%3e)
Какие объекты предлагаются для инвестиций
В разных городах мира инвесторы чаще всего вкладывают деньги в покупку земельных участков, бизнес-центров, торговых центров и складов. В этом смысле Дубай уникален, так как предлагает гораздо больше возможностей. Помимо названных объектов коммерческой недвижимости, иностранцы могут приобрести в эмирате фабрику, завод, выставочный павильон или рабочий посёлок.
Офисная недвижимость
Офисные объекты сосредоточены в деловых районах Дубая: Business Bay, Downtown Dubai, DIFC, Dubai South, Dubai Media City, Dubai Internet City, Jumeirah Lake Towers, Sheikh Zayed Road, Deira и Bur Dubai. Стоимость лотов в зависимости от расположения, площади, наличия или отсутствия отделки варьируется от $100 000 до $12 000 000. При этом можно купить небольшое помещение или офис, занимающий в здании целый этаж.
Например, в районе Business Bay в бизнес-центре Aspect Tower (высота 39 этажей) на продажу выставлен оборудованный офис (площадь 171 кв. м) за $694 300. Будущему собственнику предлагается также три парковочных места. Офисное здание входит в состав многофункционального комплекса Executive Tower D, состоящего также из десяти жилых башен и отеля.
В районе Jumeirah Lake Towers в бизнес-центре Mazaya Business Avenue AA1 можно приобрести офис без отделки площадью 149 кв. м за $236 800. Mazaya Business Avenue — торговый комплекс из трёх зданий, предлагающий офисные помещения, бизнес-центры, переговорные комнаты, торговые и развлекательные центры.
Фото: vwalakte (Freepik)
В районе Downtown Dubai на продажу выставлен офис площадью 785 кв. м без отделки за $11 300 000. Помещение расположено в башне Burj Khalifa Zone Tower. В районе Jumeirah Lake Towers в бизнес-центре HDS (41 этаж) продаётся офис площадью 971 кв. м, занимающий весь этаж. Лот оценивается в $2 990 000.
Торговая недвижимость
Торговую недвижимость можно купить почти во всех районах города, в том числе в Jumeirah Lake Towers, Business Bay, International City, Dubai Marina, Meydan, DIFC, Downtown Dubai и Dubai Silicon Oasis. Сложнее всего приобрести помещение в торговом центре: из-за высокого спроса такие лоты редко выходят на рынок. Средние цены на магазины находятся в диапазоне от $120 000 до $8 000 000.
Например, в районе Meydan в Mohammed Bin Rashid City (MBR City) помещение площадью 36 кв. м можно приобрести за $231 400. В районе Jumeirah Lake Towers в жилом комплексе Lake Shore Tower помещение площадью 190 кв. м выставлено на продажу за $721 500. В районе Al Furjan в жилом комплексе Azizi Samia под розничную торговлю предлагается помещение площадью 29 кв. м за $122 500.
Складская недвижимость
Рынок интернет-коммерции ежегодно растёт во всем мире, поэтому инвестиции в склады становятся более выгодными. Дубай в этом смысле не исключение. Большое количество торговых и производственных компаний нуждаются в складских помещениях, расположенных вблизи аэропортов и морских портов. Такие объекты чаще всего выставлены на продажу в районах Jebel Ali, Dubai Investment Park, Al Quoz, Dubai Industrial Park, Technology Park, Al Qusais, Al Warsan.
Например, в районе Jebel Ali за $5 170 000 продаётся склад площадью 8,2 тыс. кв. м, расположенный на участке площадью 20,7 тыс. кв. м. Характеристики лота: помещение с контролируемой температурой, высота 14 метров в самой нижней точке, армированный бетонный пол и подвижные стеллажи. Четыре доковых погрузочных отсека и один спусковой отсек обеспечивают прямой доступ к складу, есть спринклерная система пожаротушения по всему периметру.
В районе Dubai Industrial Park за $16 300 000 можно приобрести складской комплекс из трёх зданий общей площадью 24,6 тыс. кв. м. Характеристики объекта: противопожарная система, несколько загрузочных люков на уровне земли, усиленная стальная конструкция, высота свеса 12 м.
Земельные участки
Земельные участки в Дубае бывают двух типов: для промышленного использования (под строительство заводов, фабрик, складов) и смешанного (под строительство жилья и коммерческих объектов). Участки первого вида продаются чаще в районах Al Quoz, Al Warsan and Jebel Ali, второго вида — в районах Jumeirah Village Circle, Business Bay и Al Jadaf.
В этом сегменте есть одна особенность: в объявлениях очень часто в графе «Стоимость» указано «Под запрос», поэтому, чтобы прицениться к рынку, придётся потратить больше времени на поиск.
В настоящий момент в районе Meydan за $6 800 000 продаётся участок площадью 3,7 тыс. кв. м. В районе Dubai Investments Park можно приобрести участок площадью 5 тыс. кв. м за $4 000 000.
Шоурумы, производства, общежития
Ежегодно в ОАЭ проходят международные конференции, выставки, торгово-инвестиционные мероприятия. К примеру, в 2021 году Всемирную выставку Экспо в Дубае посетили 11 000 000 человек. В амбициозных планах на будущее — увеличить количество посетителей выставки до 20 000 000 человек. Неудивительно, что выставочные залы и шоурумы в Дубае пользуются популярностью. Такие помещения (площадью от 300 до 5 тыс. кв. м) подходят для демонстрации любых товаров, начиная от ювелирных украшений и заканчивая строительной техникой. Приобрести такой объект можно в районах Ras Al Khor, Al Barsha, Business Bay и Al Quoz. Стоимость лотов стартует от $1 300 000.
Дубай — это ещё и крупнейший производственный центр. Здесь развиты металлургия, машиностроение, целлюлозно-бумажная промышленность и другие отрасли. При этом инвесторам, вкладывающим средства в промышленность, государство предоставляет таможенные и налоговые льготы. Большинство фабрик и заводов располагаются в районах Dubai Investments Park, Dubai Industrial Park, Al Qusais и других.
Фото: ZQ Lee (Freepik)
Например, производственное помещение в районе Hamriyah Free Zone можно приобрести за $6 800 000. Общая площадь объекта 10,9 тыс. кв. м. Внутри здания проведена система отопления, интернет, предлагаются услуги клининга, есть паркинг. В районе Ras Al Khor на продажу выставлено производственное помещение площадью 6,5 тыс. кв. м за $4 490 000.
Поскольку более 50% рабочей силы Дубая приходится на экспатов, в городе востребованы дома и общежития для сотрудников различных предприятий. Такие здания располагаются в районах Al Quoz, Dubai Investments Park, Jebel Ali, Muhaisnah. Инвесторам интересны такие варианты для последующей сдачи в аренду и получения ежегодного дохода. Например, трёхэтажное общежитие для рабочих общей площадью 3,7 тыс. кв. метров можно приобрести за $3 260 000.
Самые же дорогие объекты коммерческой недвижимости на дубайском рынке — это отдельные здания. Чаще всего такие лоты выставляются на продажу в деловых районах города. Так, например, в районе Jumeirah Village Circle здание площадью 8,8 тыс. кв. м с фитнес-центром продаётся за $13 600 000, а в районе Dubai Marina на продажу выставлено здание площадью 30,9 кв. метров с бассейном и сауной за $68 000 000.
Чтобы инвестировать в недвижимость в ОАЭ, необязательно покупать жилое помещение. Коммерческая недвижимость в Дубае развивается так же стремительно, поэтому иностранные инвесторы всё чаще вкладывают деньги в этот сегмент. Вариантов для инвестиций множество: от производственных до складских и торговых площадей.
Фото на обложке: Amir Hanna (Unsplash)
