Как россиянину купить квартиру в Дубае: законы, застройщики и цены

Дубай — это одновременно и большой город со всеми его удобствами, и пляжный курорт с огромным количеством развлечений. А ещё здесь, как мало где в мире, рады экспатам их разных стран, в том числе россиянам. Способов надолго переехать в Дубай много, один из них — стать владельцем квартиры. Рассказываем, как гражданину России купить недвижимость в Дубае.

• На каких правах иностранцы могут купить недвижимость в Дубае
• Где искать квартиры
  
• Покупка квартиры: основные этапы
  
• Дополнительные расходы
  
• Сколько стоили квартиры в Дубае в 2022 году
  
• Как получить вид на жительство в Дубае за покупку квартиры

Прежде чем вдаваться в подробности, ответим на главные вопросы.

• Могут ли граждане России покупать недвижимость в Дубае?
  Да, могут.
• Что нужно россиянину, чтобы купить квартиру (или дом) в Дубае?
  Необходимы желание и достаточная сумма на счёте. Это основное, но загранпаспорт тоже пригодится.
• Можно ли купить жильё в Дубае за рубли?
  Да, у вас могут быть накопления в рублях. Но в Арабских Эмиратах рассчитываться нужно в местной валюте — дирхамах. Перевод из России получится сделать только со счёта в банке, не отключённого от системы SWIFT.
• Можно ли купить квартиру в Дубае удалённо?
  Теоретически — да. Можно найти в Дубае риелтора и оформить на него доверенность. Но подобный документ, выписанный в России, придётся переводить на арабский и заверять в МИДе и посольстве ОАЭ. Делать доверенность, находясь в Дубае, быстрее и проще. А раз вы уже здесь, стоит заодно посмотреть квартиры — личный визит лучше любого видеотура.
• Зачем вообще покупать недвижимость в Дубае?
  Для того, чтобы жить в современном мегаполисе на берегу Персидского залива. Или же сдавать и получать ренту. Как вариант — выгодно перепродать через некоторое время. Доступных опций несколько, и их комбинация — это тоже вариант. А ещё за покупку квартиры, виллы или таунхауса дают вид на жительство.

Теперь остановимся подробнее на том, что и как продают в Дубае иностранцам, в том числе россиянам.

На каких правах иностранцы могут купить недвижимость в Дубае

В 2002 году Дубай стал первым эмиратом, который разрешил гражданам других государств свободно покупать и полноправно владеть недвижимостью. Существует два основных вида собственности: долгосрочная аренда (до 99 лет) и так называемый фрихолд. Именно второй вариант, то есть бессрочное владение, интересует иностранных покупателей в первую очередь.

Проблема с фрихолд-недвижимостью в том, что она продаётся только в специальных зонах, одобренных правительством Дубая. Однако такое ограничение вряд ли станет препятствием на пути к квартире мечты. Местные власти заинтересованы в иностранных инвестициях, поэтому фрихолд-зон в Дубае насчитывается несколько десятков. И в список входят лучшие районы города, включая Даунтаун, Палм-Джумейру и Дубай Марину.

Где искать квартиры

Прежде чем начинать поиск недвижимости, нужно определиться, на каком рынке покупать: первичном или вторичном. Квартира в строящемся доме может выйти дешевле, но нельзя забывать о рисках: стройка может затянуться.

Да, и в Дубае случаются долгострои. Например, фундамент небоскрёба Marina 101, второго по высоте после Бурдж-Халифы, заложили в 2007 году, но в эксплуатацию почти готовое здание не сдали до сих пор. Причина простая: у компании-застройщика кончились деньги. Поэтому, если выбирать квартиру на этапе строительства (в Эмиратах это называется off-plan), лучше иметь дело с проверенным девелопером. У специалиста должна быть лицензия, которую выдаёт Департамент земельных ресурсов.

Компаний-застройщиков в Дубае много, вот некоторые из них.

Emaar Properties. Компания застраивает Даунтаун Дубая, где уже возвела, помимо прочего, Бурдж-Халифу, самое высокое здание в мире, и сейчас строит ещё несколько высотных жилых комплексов, в числе которых Act One, Act Two, Forte, Grande и Il Primo.

Ещё один важный для Emaar проект — застройка острова Эмаар Бичфронт, который со временем должны заполнить 27 жилых небоскрёбов, включая Sunrise Bay, Grand Bleu Tower и Marina Vista. Есть у компании многоквартирные дома и в районе Дубай Марины: например, 52, 42, Vida Residences и Marina Shores.

Виллы и таунхаусы Emaar строит и продаёт в районах Эмар Саус, Дубай Хиллс Эстейт и Арабиан Ранчес.

Nakheel Properties. Компания застроила в Дубае не меньше двух десятков районов; среди них и один из самых дорогих — искусственный архипелаг Палм-Джумейра. На «стволе» пальмового острова Nakheel возвела 52-этажный небоскрёб Palm Tower. Остальные дома значительно ниже: среди них 11-этажный жилой комплекс Golden Mile и 10-этажный Azure Residences.

Есть в портфолио Nakheel и относительно бюджетные районы: например, Деревенский круг Джумейра — это 700 с лишним вилл, построенных вокруг парка; соседний район Деревенский треугольник Джумейра с виллами, таунхаусами, квартирами и International City.

Meraas. Компания застраивает остров Блуотерс, у въезда на который должен появиться жилой комплекс из двух башен Bluewaters Bay; прибрежный район Порт-де-ла-Мер, где уже доступны несколько жилых кварталов в средиземноморском стиле; и остров Джумейра Бэй — здесь стоят малоэтажные корпуса Bulgari Residences и Bulgari Marina Lofts, а также возводится элитный 28-этажный дом Bulgari Lighthouse.

Среди «неостровных» проектов Meraas — торгово-развлекательный район City Walk, где находится среднеэтажный жилой комплекс City Walk Residences и строится микрорайон-оазис Central Park.

Dubai Properties. К важнейшим проектам этой компании относятся центральные районы Пляжная резиденция Джумейра (JBR) и Бизнес Бэй. В JBR компания построила торговую улицу The Walk длиной полтора километра, в конце которой высится 43-этажный жилой дом 1/JBR.

Business Bay застроен в основном высотками. Среди них 12 небоскрёбов многофункционального комплекса Executive Towers (десять из которых — жилые). Dubai Properties также владеет комплексом Bellevue Towers — это две 23-этажные башни на границе между Бизнес Бэй и Даунтауном.

DAMAC Properties. Главные жилые проекты Damac в Дубае — это районы Дамак Хиллс, Дамак Хиллс 2 и Дамак Лагуны. Они застроены по большей части виллами и таунхаусами, но и апартаменты в многоквартирных домах Damac тоже продаёт.

На сайтах компаний-застройщиков можно узнать, какие дома они уже построили и какими проектами занимаются сейчас. Уже сданные и ещё строящиеся квартиры и дома можно также найти на сайтах объявлений — например, на сервисе Housearch.

Покупка квартиры: основные этапы

Если планируется покупка жилья в ипотеку, первым делом надо получить одобрение от банка, который оформляет кредит. Когда финансовые вопросы улажены, будущая квартира выбрана и получено согласие продавца, можно приступать к оформлению документов.

Договор (или меморандум) о намерениях. В документе указывают сроки сделки и сумму депозита — до 10% от стоимости квартиры. Депозит вносят и покупатель, и продавец. Если один из участников сделки нарушает условия договора, эту сумму он теряет.

Дальше — оценка недвижимости покупателем и справка об отсутствии возражений от продавца. Документ выдаёт застройщик, подтверждая тем самым, что на недвижимости не числятся долги, в том числе по ипотеке.

Если задолженность всё же не погашена, продавец обязан сначала рассчитаться. А если долгов нет, можно подписывать договор купли-продажи, оплачивать покупку и получать правоустанавливающие документы.

Дополнительные расходы

Квартиру стоит покупать под присмотром надёжного риелтора. У него должны быть регистрационный номер и лицензия, которую выдаёт Агентство по регулированию сектора недвижимости в Дубае (RERA). Специалист возьмёт за свои услуги около 2% от стоимости сделки. И это не единственные дополнительные траты при покупке квартиры.

В Дубае нет подоходного налога, налога на имущество, наследство и прирост капитала, но есть 4% пошлина, которую взыскивает с покупателей недвижимости Департамент земельных ресурсов. За регистрацию документов тоже придётся заплатить отдельно, но это уже небольшие фиксированные суммы.

Сколько стоили квартиры в Дубае в 2022 году

Квартиры, если сравнивать с таунхаусами и виллами, — это самый доступный вид жилья, но и они бывают разные. Очевидно, что небольшая студия не будет стоить так же, как и просторные апартаменты. Двухэтажные дуплексы, лофты с высокими потолками и вторым ярусом и тем более пентхаусы на верхних этажах небоскрёбов обойдутся ещё дороже.

На стоимость квартиры влияет множество факторов: местоположение, этаж, наличие мебели и бытовой техники. И конечно же, количество спален, санузлов и квадратных метров. В конце 2022 года готовые квартиры в разных районах Дубая предлагали по следующим ценам:

По оценкам консалтинговых компаний, цены на «обычное» жильё в Дубае по итогам 2022 года должны были вырасти на 5–7%, и ещё на столько же — к концу 2023 года. Элитная недвижимость подорожала примерно в полтора раза. Правда, в 2023 году темпы роста цен на дорогие объекты, по прогнозам, должны снизиться до 13,5%. Предположения аналитиков сбываются далеко не всегда, и об этом важно помнить. Но тенденция очевидная: цены растут.

Как получить вид на жительство в Дубае за покупку квартиры

Общие правила, опубликованные на официальном портале правительства ОАЭ, гласят: приобретая в стране некоммерческую недвижимость на сумму от 2 000 000 AED ($545 000), иностранцы могут претендовать на обновляемую пятилетнюю визу.

А на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая можно подать заявку на один из двух типов резидентских виз для владельцев недвижимости — сроком на два года или на десять лет. Чтобы получить двухгодичную визу, необходимо приобрести в Дубае жильё на сумму от 750 000 AED ($204 000). А за покупку на 2 000 000 AED вид на жительство обещают дать на 10 лет.

В двух словах

Россияне в состоянии свободно покупать недвижимость в Дубае, это можно сделать даже за рубли и не приезжая в страну. Впрочем, прилететь в ОАЭ перед покупкой всё же стоит, поскольку это упростит процесс и позволит взглянуть на новое жильё своими глазами. А после покупки недвижимости иностранцам доступен вид на жительство, срок которого зависит от стоимости квартиры.

Фото на обложке: Ahmed Aldaie (Unsplash)