Таиланд — стремительно развивающаяся страна, чью историю успеха Всемирный банк в 2020 году признал одной из величайших. В другом рейтинге эта же международная организация присвоила Королевству 21-е место из 190 по простоте ведения бизнеса. Отличный климат, экзотическая флора и фауна, развитая инфраструктура — всё это привлекает в Таиланд множество туристов, экспатов и инвесторов, осознающих перспективность вложения средств в местную недвижимость.
Что касается жилья, то больно по его продажам ударила пандемия, от последствий которой сектор до конца ещё не оправился. Тем не менее специалисты отмечают значительное оживление спроса, утверждая, что сейчас самое благоприятное время для покупки. Ведь тот факт, что пока рынок не «прогрет», сдерживает стремительный рост цен. Уже в ближайшее время всё может измениться хотя бы из-за возрастающего интереса китайских инвесторов.
Рассказываем подробнее, какая ситуация сложилась на рынке жилья Таиланда, сколько в среднем стоят местные дома и от чего зависит цена.
От чего зависит стоимость жилья в Таиланде
Цена дома в Таиланде, как и в большинстве прочих стран мира, зависит от следующих факторов.
Регион
Стоимость в столице очевидно выше, чем на окраине. И Таиланд не исключение: в Бангкоке самые дорогие объекты. Что касается прочих городов, то жильё в них тем дороже, чем они популярнее у туристов. Самые высокие цены в стране на Пхукете и в Паттайе.
Однако всё очень неоднородно даже в пределах одного населённого пункта. Например, в Бангкоке самыми дорогими районами считаются Чидлом (Chidlom), Проенчит (Ploenchit), Сукхумвит (Sukhumvit), Силом (Silom), Эккамай (Ekkamai), Саторн (Sathorn), Пхаятай (Phaya Thai) и Бун Кай (Boon Kai). Стоимость земли в 2022 году там варьировалась от 1 5050 000 ($42 674) до 3 300 000 ($93 569) батов за кв. м. Разумеется, речь идёт не о квартирах, а об участках. Но именно расходы на их покупку в итоге определяют и выбор застройщиком проекта, и итоговую цену конкретных апартаментов.
Неслучайно в центральных районах так много многоэтажных домов. Стремясь оправдать затраты на землю и максимально снизить негативный эффект от её высокой стоимости, строители предпочитают возводить проекты в 30–40 этажей. При этом они делают ставку на состоятельных покупателей, из-за чего большинство новых объектов в центре относятся к элитным: с обязательным бассейном на крыше, фитнес-центром, конференц-залом и многочисленными общими помещениями.
Острова Пхи-Пхи, Таиланд. Фото: Evan Krause (Unsplash)
Стоимость строительных материалов
Цена 1 кв. м недвижимости складывается из многих составляющих. Помимо расходов на покупку земли, которые застройщик может частично компенсировать за счёт строительства «вверх», имеют значение и прочие затраты.
Для покупателей тоже всё не очень оптимистично. Согласно данным отчёта Информационного центра недвижимости, общая цена на строительство домов постоянно росла с начала 2022 года. В течение III квартала 2023 года стандартный индекс цен увеличился на 6,2%. Это самый высокий показатель за 19 кварталов. Поэтому эксперты прогнозируют рост стоимости жилья на 5–10%. Особенно это коснётся новых проектов.
Впрочем, по традиции, рынок, скорее всего, отреагирует и увеличением стоимости вторичного жилья. Так что тем, кто планирует покупку тайской недвижимости, лучше поторопиться — вряд ли будет более удачное время.
Покупательская способность
А точнее, покупательная способность местных жителей и внимание к рынку со стороны иностранных инвесторов. Очевидно, что высокий спрос неминуемо ведёт к увеличению цены. В Таиланде с этим всё не очень просто. Несмотря на некоторое оживление сектора после пандемии, высокая инфляция сократила внимание таиландцев к недвижимости, а экспатов пока ещё недостаточно, чтобы управлять рынком.
В то же время эксперты возлагают большие надежды именно на иностранцев. По данным Информационного центра по недвижимости (REIC) и Государственного жилищного банка (GH Bank), в первой половине 2023 года передача кондоминиумов зарубежным клиентам в Таиланде выросла на 14,7%. В основном за счёт китайцев. Они лидируют со значительным отрывом от остальных покупателей. Доля покупок этих иностранцев во всей недвижимости составила 47%. На втором месте — россияне с 9,6%. Некоторые эксперты рассчитывают, что именно граждане КНР оживят рынок жилья. Если прогнозы сбудутся, это неминуемо приведёт к росту стоимости на дома и квартиры.
Инфраструктура
Чем больше в районе школ, магазинов, больниц, парков, развлекательных объектов, тем выше спрос на расположенные там дома и квартиры. И тут также выигрывает Бангкок.
В столице находится большинство частных клиник, международных школ, бизнес и торговых центров, мест для отдыха и современных досуговых организаций. Правда, цена в самом городе, как отмечалось, будет отличаться от района к району, от квартала к кварталу и даже от дома к дому.
Например, объект в шаговой доступности от метро традиционно дороже, чем тот, рядом с которым вообще нет остановки общественного транспорта. При этом в туристических зонах приоритеты уже другие. Там больше ценят близость к морю и чистоту пляжей. Но есть и то, что актуально всегда: безопасность, качество окружающей среды и низкие риски стихийных бедствий.
Характеристики недвижимости
На цену влияют возраст, состояние, площадь недвижимости и так далее. В Таиланде стоимость новых объектов, даже в строящихся зданиях, будет дороже тех, которые сданы в эксплуатацию 15–20 лет назад. Объясняется это особенностями местного строительного сектора, который все эти годы шёл по пути повышения качества недвижимости, улучшения её технической оснащённости, совершенствования планировки. И хотя новое жильё эконом-класса тоже можно найти, крупные застройщики чаще всего делают ставку на элитные проекты.
Вилла Самуджана, остров Самуи, Таиланд. Фото: big.tiny.belly (Unsplash)
Сколько стоит жильё в разных регионах Таиланда
Средняя стоимость недвижимости зависит от многих факторов и может существенно отличаться даже в пределах одного населённого пункта. Нельзя не упомянуть и годовые, и даже сезонные колебания. Поэтому потенциальный покупатель таиландской недвижимости неизбежно столкнётся с большим разбросом цен. Сориентироваться на начальном этапе ему помогут данные о средней стоимости квадратного метра, например, с сайта Numbeo.
Согласно этому источнику, стоимость 1 кв. м жилья в центре Таиланда составляет 133 745 батов ($3793). За пределами центра — 69 983 бата ($1985).
Данные по городам выглядят так:
Регион | Стоимость 1 кв. м в центре | Стоимость 1 кв. м за пределами центра |
195 615 батов ($5547) | 89 472 бата ($2537) | |
Пхукет | 101 250 батов ($2872) | 67 000 батов ($1900) |
54 500 батов ($1546) | 38 000 батов ($1078) | |
Хуа Хин | 76 785 батов ($2178) | 44 667 батов ($1267) |
Чиангмай | 60 600 батов ($1719) | 33 250 батов ($943) |
Это очень средние показатели. Разберём на конкретном примере, как работает ценообразование.
Допустим, человек хочет купить апартаменты в Паттайе. Этот регион справедливо привлекает людей своим пляжем протяжённостью 40 км, с белым песком и бесконечной красоты видом на океан. Этот выбор одинаково оправдан и для тех, кто ищет уголок для собственного отдыха, и для тех, кто заинтересован в инвестировании в таиландскую недвижимость. Ведь развитая туристическая инфраструктура вселяет надежду, что объект не будет пустовать.
При этом потенциальный собственник обращает внимание на небольшие квартиры площадью до 40 кв. м. Воспользовавшись средними данными, он может посчитать, что цена такого жилья даже в центре города составит 2 180 000 батов ($61 823). И такие объекты он действительно найдёт на вторичном рынке.
Правда, ждать от них чего-то выдающегося точно не стоит. Это будет очень скромная квартира с минимальным набором мебели и техники, состояние которой, скорее всего, будет оставлять желать лучшего.
И тут же рядом наш герой найдёт другое предложение. Например, в этом же районе в строящемся кондоминиуме Arom Jomtien квартиры аналогичной площади продаются по цене от 4 856 574 батов ($137 740). То есть разница с более дешёвым объектом почти в два раза. Но при ближайшем рассмотрении становится ясно, что цена оправдана. Во-первых, из-за того, что кондоминиум находится на первой береговой линии. Во-вторых, потому, что он строится по принципиально новым стандартам: это элитный 45-этажный жилой комплекс с собственным парком на территории, бассейном, консьержем, системой видеонаблюдения, детской площадкой. Все апартаменты в нём будут оснащены самой современной мебелью и техникой. Таким образом, разница в цене действительно может быть существенной.
В двух словах
На стоимость жилья в Таиланде, как и в любой другой стране мира, влияет множество факторов. В первую очередь цена квадратного метра зависит от региона. Самые дорогие объекты традиционно расположены в центре Бангкока, а также в популярных туристических регионах — Паттайе и Пхукете.
Но и в пределах одного населённого пункта цены могут сильно отличаться в зависимости от характеристик жилья. Так, недвижимость в новостройке, скорее всего, будет дороже, чем той, которую сдали в эксплуатацию 15–20 лет назад. И не столько из-за износа, сколько из-за строительных стандартов, которые сегодня существенно выросли.
Фото на обложке: Jonny Clow (Unsplash)
