Как оплатить покупку квартиры в Турции

Многие иностранцы покупают в Турции дома или квартиры для собственного использования, для сдачи в аренду или перепродажи. Процедура покупки жилья в стране довольно проста, а внести оплату можно несколькими способами. Рассказываем, как оплатить жильё в Турции.

• Какое жильё покупают в Турции
• Что даёт покупка жилья в Турции иностранцам
• Как проходят сделки купли-продажи
• Способы оплаты жилья в Турции
• Криптовалюта и золото
• Покупка жилья в рассрочку и в ипотеку

Какое жильё покупают в Турции

Лидерами среди иностранных покупателей жилья в Турции на протяжении долгих лет были выходцы из Ирана и Ирака. Однако в 2022 году этот рейтинг возглавили россияне. За год они купили в стране более 11,3 тыс. объектов недвижимости. 

Географические предпочтения зарубежных покупателей различны. Однако есть несколько регионов Турции, которые пользуются наибольшей популярностью у иностранцев. Лидирующие позиции занимают Стамбул, Бодрум, Измир, Белек, Кемер, Анталья и Аланья. И если при покупке жилья для собственного проживания иностранцы обычно предпочитают локации с небольшим потоком туристов, то инвесторы, наоборот, выбирают населённые пункты с мощным туристическим трафиком. 

В основном они покупают объекты непосредственно у застройщиков — как правило, это апартаменты. Некоторые опытные инвесторы выбирают апартаменты под управлением известных отельных операторов с гарантированной доходностью. Экспаты, приобретающие жильё для себя, рассматривают квартиры и виллы в обычных жилых комплексах.

Что даёт покупка жилья в Турции иностранцам

Основная цель при покупке дома или квартиры для многих иностранцев — получение вида на жительство или гражданства Турции. Однако для гражданства стоимость жилья должна быть не меньше $400 000. Наличие турецкого паспорта позволяет иностранцам жить в стране на постоянной основе и даёт право подать заявление на бизнес-визу E-2 в США, что также очень ценится бизнесменами из других стран. Оформить турецкое гражданство инвестор может за два месяца. При этом инвестиции являются возвратными, то есть через три года недвижимость можно будет продать.  

Вид на жительство при покупке недвижимости выдаётся иностранным собственникам жилья в Турции на один год. Этот статус позволяет иностранцу находиться на территории страны, а также открыть там бизнес. При этом по сравнению с Европой налоги в Турции ниже, как и требования к уставному капиталу. 

Наконец, бонусом к собственному жилью в Турции иностранец получает комфортный уровень жизни, хорошо развитую инфраструктуру (транспортную, социальную, спортивную), доступные цены на продукты питания, одежду, коммунальные услуги и развлечения. В последние годы в стране активно благоустраиваются города, почти в каждом районе есть спортивные и детские площадки, места для отдыха.

Как проходят сделки купли-продажи

Большинство покупателей жилья в Турции предпочитают обращаться к риелторам. Важно знать, что риелторские агентства в Турции могут работать только при наличии соответствующей лицензии. С агентством недвижимости необходимо будет заключить договор на оказание услуг, а предварительно нужно поинтересоваться наличием у него лицензии на ведение риелторской деятельности. После заключения договора риелтор будет заниматься не только подбором жилья, но и проверит все документы на квартиру и полностью оформит сделку. 

Когда будет выбрано жильё из предложенных вариантов, агент запросит в кадастровой палате Турции документ о собственности на недвижимость — ТАПУ. В этом документе содержатся данные собственника жилья, а также информация о наличии или отсутствии у объекта обременений (например, запрета на эксплуатацию, ареста, залога, задолженностей и кредитов). Если всё в порядке, то покупатель вносит за жильё задаток в размере 10% от стоимости недвижимости. 

Чаще всего задаток отдают наличными продавцу в присутствии риелтора взамен на расписку, которую забирает покупатель. После этого делается независимая экспертиза объекта, которую осуществляют лицензированные оценочные компании. После оценки жилья покупателю выдают справку о рыночной стоимости квартиры. Если сделка проходит без посредников, то экспертизу жилья заказывает продавец на сайте турецких госуслуг. Готовый документ автоматически подгружается в систему кадастровой палаты, которая будет регистрировать сделку. 

Важный момент: кадастровая стоимость недвижимости в Турции может отличаться от реальной (той стоимости, что указана в договоре купли-продажи) и оценочной. Ежегодный налог на недвижимость начисляется, исходя из кадастровой стоимости, которую определяет местный муниципалитет.  Реальную стоимость продавцы квартир иногда предлагают занизить, чтобы избежать уплаты налога на прибыль. Согласно турецкому законодательству, продавец обязан заплатить налог при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее пяти лет. Именно поэтому важна независимая оценка недвижимости, так как, исходя из рыночной стоимости недвижимости, турецкие власти в дальнейшем будут принимать решение о предоставлении иностранцу гражданства.

Договор купли-продажи недвижимости составляется в трех экземплярах: один остаётся у покупателя, второй — у агентства, третий — у продавца недвижимости. В документе указывают дату его подписания, данные покупателя и продавца, информацию об объекте и стоимость недвижимости. Договор заключается на двух языках: например, на русском и турецком или английском и турецком. В нём прописывают все данные об объекте недвижимости, права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты. Договор оформляет риэлтор, но если покупатель не пользуется его услугами, то необходимо будет обратиться к нотариусу.  

Все документы передают в кадастровое управление, после этого назначаются дата и время сделки — обычно не позднее чем через три дня после подачи заявления. Перед сделкой необходимо уплатить единовременный налог при покупке недвижимости — 4% от кадастровой стоимости объекта. Квитанцию об оплате надо взять с собой на сделку.

В назначенное время продавец и покупатель встречаются в кадастровом управлении в присутствии присяжного переводчика (его предоставляет риелторское агентство или, если сделка проходит без посреднических услуг, кадастровая палата). Там обеим сторонам зачитывают договор купли-продажи. Если всё в порядке и ни у одной из сторон нет возражений, они подписывают договор. Затем после полного расчёта кадастровая палата выдаёт ТАПУ новому собственнику недвижимости. 

После получения ТАПУ оформляется технический паспорт на квартиру или дом. Если сделку сопровождает риелтор, то он и занимается оформлением этого документа. На первичном рынке жилья этот паспорт может оформить застройщик, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Стоимость документа — от $45 до $70. Этот документ будет основанием для подключения жилья к водоснабжению и электроэнергии.

Способы оплаты жилья в Турции

Некоторые покупатели предпочитают расплачиваться за недвижимость наличными, чтобы избежать уплаты комиссии банкам за перевод денежных средств. В этом случае с продавца жилья берётся расписка о том, что он получил деньги за продажу квартиры в полном размере. Имейте в виду, что в Турции отсутствует практика использования в сделках с недвижимостью банковских ячеек или аккредитивного счёта, как во многих других странах. Кроме того, в Турции есть ограничения на ввоз наличных денежных средств: без заполнения таможенной декларации можно ввезти 10 000 евро на человека. Поэтому многие иностранцы снимают наличные со своей карты в одном из банкоматов Турции или непосредственно в отделении банка. Однако придётся проделать эту операцию несколько раз, поскольку в банкоматах и банках действует лимит на снятие денег, то есть обналичить всю сумму разом будет сложно. 

Можно использовать комбинированные варианты: например, какую-то часть суммы для оплаты квартиры или дома перевести в Турцию при помощи международных платёжных систем. У каждой из них есть ограничения по сумме перевода, чаще всего лимит составляет не более $5000 в сутки. После перевода забрать средства можно наличными в одном из банков или микрофинансовой организации (списки обычно опубликованы на сайте платёжной системы) или получить на карту иностранного банка (при её наличии). Комиссия  обычно составляет 1–2%. 

Однако чаще всего при сделках купли-продажи недвижимости в Турции расчёты всё-таки производятся безналичным путём. Для этого иностранцу потребуется открыть по загранпаспорту счёт в турецком банке. Затем на этот счёт он может внести наличными или переводом сумму в евро или долларах, равную стоимости выбранного жилья. Банк обменяет эти деньги на турецкие лиры и выдаст клиенту  справку, подтверждающую произведённые операции. В дальнейшем эта справка подаётся в кадастровую палату с пакетом других документов, необходимых для заключения сделки. Как только валюта поступит на турецкий расчётный счет, её можно будет перевести на счёт продавца с минимальной комиссией. 

Можно также перевести деньги с личного счёта в банке своего государства на расчётный счёт продавца (будь то частное лицо или строительная компания) либо на счёт риелторского агентства, с которым покупатель сотрудничает в Турции. Размер комиссии за перевод зависит от банка, в среднем это 1–2% от суммы. Для денежного перевода надо будет предоставить банку официальный договор купли-продажи недвижимости для обоснования проведения платежей. 

И наконец, ещё один, наименее распространённый способ внесения денег за покупку недвижимости в Турции, — это банковский перевод от юридического лица. Можно перечислить денежные средства со счёта вашей компании на расчётный счёт строительной организации или собственника квартиры. Однако имейте в виду, что названные выше схемы оплаты возможны только в том случае, если продавец готов показать в договоре купли-продажи полную стоимость недвижимости. Как было сказано выше, в Турции продавцы часто занижают стоимость жилья, чтобы не платить при продаже налог на прибыль.

Криптовалюта и золото

Оплата покупки жилья в Турции не ограничивается традиционными способами. В сделках купли-продажи недвижимости сегодня используются и цифровые активы, которые уже стали частью мировых финансов. Но есть нюанс: указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптовалюту) в качестве валюты платежей невозможно. 

Схема оплаты работает следующим образом. Договор купли-продажи заключается в национальной валюте, а агентство или застройщик оказывают услугу по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца жилья или агентства недвижимости сумма меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты. При этом продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране, то есть на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры. Комиссия при этом составляет 1,5–2%. 

И ещё один важный момент: купить квартиру или виллу за криптовалюту в Турции проще на первичном рынке недвижимости у застройщика. На вторичном рынке жилья такие сделки единичны, и осуществить их можно только через посредника, которым может выступать риелтор. Эксперты также предостерегают покупателей-иностранцев о возможных рисках. Поскольку средства по договору от имени покупателя переводит посредник, то есть вероятность, что в будущем придётся доказывать своё право на приобретённое жильё или объяснять происхождение средств. Поэтому важно, чтобы посредник был надёжным. 

Но пополнить банковский счёт можно не только в турецких лирах, долларах, евро или другой валюте. Как вариант вы можете продать золото, серебро, платину или палладий со своего обезличенного металлического счёта по действующему курсу. Но поскольку золото считается самым стабильным платежным средством в мире, то преимущественно люди покупают именно его. В последнее время такой способ оплаты недвижимости в Турции используется иностранцами всё чаще. Однако до популярности ему далеко, ведь цены на металл могут сильно колебаться.

Золотом оплачивают недвижимость в основном крупные инвесторы, в штате компаний которых есть финансовые консультанты. Обычные экспаты, покупающие квартиру или дом для собственного проживания, редко выходят за рамки традиционных способов оплаты жилья.

Покупка жилья в рассрочку и в ипотеку

Застройщики Турции предлагают иностранцам различные варианты покупки жилья в рассрочку. Её срок зависит от конкретного региона. Например, в Аланье покупатель может получить рассрочку на два года (чаще всего до окончания строительства жилого комплекса), а в Стамбуле — на четыре-пять лет. Условия получения рассрочки тоже разные. Для одних застройщиков обязательным условием является внесение покупателем первоначального взноса в размере 50%, для других достаточно 10%. Обычно более жёсткие условия выдвигают крупные компании с большим количеством проектов. Однако при этом они предлагают различные бонусы: бытовую технику или мебель в подарок или скидку на квартиру или дом в размере 1–5%. Небольшие застройщики не могут себе такого позволить.  

Купить недвижимость в Турции иностранец может и в ипотеку. Ипотечный кредит для нерезидентов оформляют в долларах, фунтах стерлингов или в турецких лирах. Ставки стартуют от 8% годовых, взять ипотеку можно на срок от одного года до 20 лет. При этом первоначальный взнос должен быть не меньше 50%. При досрочном погашении банк может взимать штраф до 2% от остатка по задолженности. Важно уточнить этот момент в банке, когда будете подавать заявление. 

Иностранец должен подготовить для банка пакет документов: заявление на получение ипотеки, загранпаспорт и его нотариально заверенную копию, справку о доходах, справку о состоянии счёта за три последних месяца, выписку из кредитной истории, ТАПУ (документ о праве собственности на недвижимость) выбранного объекта, заключение о проведении независимой оценки объекта. Средний срок рассмотрения заявки — не менее двух недель. 

Иностранец должен быть готов к сопутствующим расходам при оформлении ипотечного кредита. Среди них: 

• оплата госпошлины на оформление права собственности;
• оплата услуг оценщика недвижимости, нотариуса, переводчика;
• комиссия банка за оформление ипотечного кредита (0,5–1% от стоимости ипотеки);
• страхование объекта и заёмщика.

В двух словах

Рынок недвижимости Турции имеет свои особенности. Например, законопослушным жителям европейских стран будет сложно понять и принять тот факт, что стоимость продажи недвижимости, указанная  в договоре, может быть ниже той суммы, которую он должен заплатить, — просто потому, что продавец квартиры или дома хочет избежать уплаты налогов. Среди позитивных моментов — возможность покупки жилья иностранцами в рассрочку (причём на довольно выгодных условиях) или в ипотеку. А стимулирующим фактором покупки недвижимости в Турции является возможность получения ВНЖ. 

Сделка купли-продажи жилья в Турции, как и в других странах, не самая простая процедура. Поэтому эксперты советуют иностранцам обращаться за помощью к профессиональным риелторам — они не только помогут с подбором жилья, но и правильно оформят все документы. В сделках с недвижимостью в Турции используются в основном традиционные способы оплаты, несмотря на мощный рывок вперёд цифровых технологий и появление на мировых финансовых рынках криптовалюты. 

Фото на обложке: Austin Distel (Unsplash)