Какими налогами облагается недвижимость в ОАЭ

В Объединённых Арабских Эмиратах (ОАЭ) для тех, кто не является гражданами страны, отсутствует подоходный налог, а также налоги на прибыль, наследство, роскошь и некоторые другие. И это одна из главных причин, которые привлекают иностранцев в страну. Однако и здесь есть нюансы в налоговых правилах. Кроме того, расходы на иные сборы для владельцев жилья всё равно неизбежны. В этой статье расскажем, какие налоги и сборы предусмотрены в ОАЭ для собственников недвижимости.

В Арабских Эмиратах отсутствует традиционный ежегодный налог на владение домами и квартирами, а также коммерческими объектами. Кроме того, при операциях с жилой недвижимостью не взимается налог на добавленную стоимость (НДС). 

Однако, помимо налогов, существуют и другие сборы, поэтому для тех, кто имеет в собственности недвижимость в ОАЭ, расходы неизбежны. Заметим также, что в ОАЭ платить в бюджет должны не только собственники недвижимого имущества, но и арендаторы. Расскажем обо всём по порядку.

• Сборы при покупке земли или жилой недвижимости
• Пример суммарного расчёта расходов по сделке
  
• Расходы на содержание недвижимости
  
• Налог на аренду жилой недвижимости
  
• Жилая и коммерческая недвижимость
  
• Кто должен платить НДС?
  
• Поставки и возвраты
  
• Земля и благотворители
  
• Сборы при наследовании и дарении недвижимости
  
• Корпоративный налог
  

Сборы при покупке земли или жилой недвижимости 

Прежде чем объект недвижимости будет приобретён в собственность, покупателю необходимо оплатить следующие сборы:

• сбор Земельного департамента — в Дубае он составляет 4% от стоимости объекта, в Абу-Даби — 2%;
• административный сбор — 430 AED ($117), если приобретается земельный участок, или 580 AED ($158) в случае покупки квартиры или дома;
  
• регистрационный сбор — 2 тыс. AED ($544), если стоимость объекта не превышает 500 тыс. AED, или 4 тыс. AED ($1088), если объект дороже этой суммы; ставка регистрационного сбора меняется, если недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредита. В этом случае она составляет 0,25% от суммы подтверждённого кредита для объектов, расположенных в Дубае. В Абу-Даби ставка этого налога меньше: 0,1% от суммы кредита;
• сбор за получение свидетельства о собственности — 120 AED ($32,6). Его можно получить, совершив визит в сервисный центр, или воспользоваться приложением либо сайтом Dubai REST, а кроме того, имеется возможность оформить свидетельство через чат-бот DLD в WhatsApp.
  

Помимо официально установленных сборов и пошлин, сделка купли-продажи объекта недвижимости включает:

• комиссионные агентства недвижимости — 2% от стоимости объекта;
• NOC (сертификат об отсутствии претензий от владельца здания) — от 1 до 5 тыс. AED ($272 – $1361). Взимается при условии, что здание построено и принято в эксплуатацию;
  
• сбор застройщика — 5 тыс. AED ($1361). Взимается только в том случае, если приобретается квартира или коммерческое помещение в строящемся доме.
  

Пример суммарного расчёта расходов по сделке 

Возьмём апартаменты стоимостью 1 млн 150 тыс. AED. Предположим, что у покупателя имеется вся сумма для оплаты, привлечение ипотечного кредита не требуется. Вот с какими дополнительными расходами ему предстоит столкнуться:

• сбор Земельного департамента — 4% от стоимости объекта — 46 000 AED ($12 500);
• сертификационный сбор — 580 AED ($158);
  
• регистрационный сбор — 4000 AED ($1088);
  
• административный сбор — 260 АЕD ($70);
  
• комиссионные агентства недвижимости — 2% от стоимости объекта — 23 тыс. AED ($6250);
  
•  NOC (сертификат об отсутствии претензий от владельца здания) — предположительно 4 тыс. AED ($1088).
  

Общая сумма расходов по сделке: 77 840 AED ($21 195).

В том случае, если будет привлечён ипотечный кредит, то сумма регистрационного сбора вместо 4000 AED составит всего  2875 AED, а общая сумма изменится и будет равна 76 715 AED ($20 890).

Расходы на содержание недвижимости 

Как уже упоминалось, в ОАЭ нет ни федерального, ни муниципального налога на владение недвижимостью. Однако здания и прилегающая территория должны поддерживаться в надлежащем состоянии: необходимо вывозить мусор, стричь газоны, следить за работой  приборов, поддерживать чистоту мест общего пользования, детских площадок, спортзала, бассейна и т. д., а также откладывать деньги на текущий и капитальный ремонт.

Поэтому собственники апартаментов и помещений, а также домов в организованных посёлках оплачивают ежегодный сервисный взнос, ставки которого в среднем составляют от 3 до 30 AED ($0,82–8,2) за квадратный фут в год. Здесь надо отметить, что помещения в Арабских Эмиратах измеряются именно в квадратных футах (1 кв. фут = 0,093 кв. метра), и все ставки, привязанные к площади помещений, рассчитываются на футы. 

Точную сумму платежей определяет застройщик (он же владелец здания), исходя из таких параметров, как площадь конкретного помещения, этажность, техническое оснащение и инфраструктура проекта.  

Рассмотрим для примера те же апартаменты с одной спальней в районе JLT, пример которых был использован для расчёта расходов по сделке купли-продажи.

Ставка сервисных платежей равна 12,03 AED ($3,58) за кв. фут в год, а площадь всех помещений в этих апартаментах — 1432 кв. фута (133 м²). Таким образом, ежегодный сервисный взнос составит 17 227 AED ($4690) в год или 1435 AED ($390) в месяц. Отметим, что в эту сумму не входит оплата регулярно потребляемых ресурсов — электричества и воды.   

Важный момент: в случае если жильцы или арендаторы коммерческих помещений накручивают счётчики воды и электроэнергии на значительно большие суммы, чем в среднем по району, то ставка сервисных платежей может существенно повыситься. И это оправдано, поскольку таким образом возрастает нагрузка на коммунальные системы здания.

Налог на аренду жилой недвижимости 

Муниципалитеты в ОАЭ взимают налог за аренду жилья — как правило, его оплачивает арендатор. Рассчитывается он на базе годовой арендной платы, ставки варьируются в зависимости от конкретного эмирата. 

В Дубае все арендаторы жилой недвижимости оплачивают 5% от стоимости аренды. В Абу-Даби муниципальный налог взимается только с экспатриантов и составляет 3%. В Шардже ставка налога на аренду равна 2%. 

Что касается налога для арендаторов коммерческой недвижимости, то он повсеместно составляет 10% от годовой стоимости аренды. 

Сумма налога разбивается на 12 месяцев и включается в счёт за коммунальные услуги.

Жилая и коммерческая недвижимость 

Ниже речь пойдёт о налоге на добавленную стоимость для операций с жилой и коммерческой недвижимостью, поэтому сперва дадим определения той и другой. 

Жилая недвижимость должна быть в обязательном порядке «прикреплена к земле» — так это сформулировано в эмиратском законодательстве. Таким образом, автодом, трейлер или шатёр жильём считаться не могут. 

Другая важная характеристика — назначение помещений. Тип недвижимости определяется и закрепляется в документации до начала строительства. 

Коммерческая недвижимость определяется методом исключения. Это значит, что к ней относят всё, что нельзя причислить к следующим категориям:

• здание, спроектированное как жилое и имеющее назначением проживание людей;
• здание, предназначенное для использования благотворительной организацией для соответствующей благотворительной деятельности;
  
• земельный участок без строений и сооружений.
  

В любых многофункциональных зданиях, где помимо жилой части есть офисные, торговые, развлекательные зоны, налоговые ставки за операции с жилыми лотами, а также стоимость потребления их жильцами коммунальных ресурсов (вода, электроэнергия) сохраняются на том же уровне, что и в обычных жилых домах.

Кто должен платить НДС?

С налогом на добавленную стоимость в отношении объектов недвижимости всё не так просто, как может показаться с первого взгляда. Вроде бы всё понятно: любые операции с коммерческими зданиями и помещениями облагаются НДС по ставке 5%, а жилые дома и квартиры этому налогообложению не подлежат.

Но следует помнить, что в ОАЭ есть два статуса применительно к НДС: в одном случае речь идёт о полном освобождении от уплаты этого налога, а в другом — о его нулевой ставке.

Кто платит НДС и обязан зарегистрироваться в качестве плательщика?

• Инвесторы с годовым доходом более 375 000 AED.
• Арендодатели, не являющиеся резидентами ОАЭ.
  
• Собственники жилой недвижимости, которые ведут предпринимательскую деятельность и имеют инвестиции в ОАЭ, помимо вложений в жильё.
  

Для этих лиц ставка НДС при операциях с жилой недвижимостью будет равна нулю до тех пор, пока правительство не решит внести изменения в налоговое законодательство.

Все остальные освобождены от уплаты НДС и не будут его платить, даже если его ставка изменится в сторону увеличения.

Поставки и возвраты

Любое законное строительство в ОАЭ поощряется государством. Поэтому как для физических лиц, так и для компаний действует правило: если приобрести земельный участок и построить на нём жилой дом, то в течение шести месяцев с момента получения сертификата о завершении строительства можно подать заявку на возврат НДС, уплаченного при покупке строительных материалов и услуг.

Для застройщиков жилья, которые все без исключения являются плательщиками НДС, также действует правило первой и последующих поставок. Оно гласит, что в течение трёх лет с даты окончания строительства первичная продажа и сдача в аренду апартаментов и домов облагаются НДС с нулевой ставкой. Такой порядок введён с одной целью: дать возможность застройщикам возместить налог, уплаченный при закупках товаров и услуг (например, транспортных), использовавшихся при строительстве. Но стоит понимать, что власти в любой момент могут изменить ставку НДС для тех операций, которым сейчас установлена ставка 0%. 

Что же касается всех последующих операций с жилой недвижимостью, НДС с них не взимается независимо от того, происходят они в течение этого трёхлетнего периода или позже. 

При этом важно учитывать, что застройщики при передаче покупателю квартиры или дома в собственность взимают собственный сбор — и вот он уже облагается НДС в полном объёме. Кроме того, налог уплачивается при оплате коммунальных счетов и сервисных сборов.

Земля и благотворители

Что касается налогообложения операций с земельными участками, то они подразделяются на пустые и коммерческие. Для обозначения пустых арабские юристы используют термин «голая земля», называя так участки с растительностью или без неё, на которых нет ни завершённых, ни незаконченных зданий, а также ведущихся или законченных инженерных работ. Операции с такими участками освобождены от НДС.

Если что-либо из перечисленного присутствует, участок считается коммерческим и, как любая коммерческая недвижимость, при операциях по продаже или аренде облагается НДС по единой федеральной ставке 5%.

В ОАЭ в отдельную категорию выведены благотворительные здания. Их определяют следующим образом: здание (или часть здания), предназначенное для использования благотворительной организацией исключительно для соответствующей благотворительной деятельности. 

Операции с недвижимостью этого типа тарифицируются в следующем порядке:

• первичная продажа или сдача в аренду (первая поставка) облагается НДС по ставке 0%;
• все последующие операции облагаются НДС по стандартной ставке 5%.
  

Сборы при наследовании и дарении недвижимости 

Федеральное законодательство ОАЭ не предусматривает никаких налоговых платежей в случае наследования или дарения недвижимого имущества. Однако оба этих типа операций здесь приравниваются к продаже. Поэтому наследник или одариваемый, как и в случае покупки, должен оплатить регистрационный сбор в размере 4% от стоимости его новой недвижимости, а также административный сбор за новый документ о праве собственности.

Корпоративный налог

С 1 июня 2023 года в ОАЭ начнут взимать корпоративный налог. Название не означает, что он не коснётся физлиц: если деятельность частного инвестора будет расценена как бизнес, ему тоже придётся уплатить этот налог. В том числе это относится к иностранным гражданам, приобретающим недвижимость для получения доходов.

Ставки налога будут такие:

• 0% — на доход до 375 тыс. AED в год ($102 тыс.);
• 9% — на сумму дохода, превышающую 375 тыс. AED в год.
  

Таким образом, если за налоговый период (он равен календарному году) полученный доход составляет 1 млн AED, налог взимается из следующего расчёта:

1 000 000 – 375 000 AED = 625 000 х 9% = 56 250 AED.

Окончательная сумма налога, подлежащая уплате, может быть уменьшена за счёт налоговых льгот.

Налоговое законодательство в Объединённых Арабских Эмиратах крайне лояльно к предпринимателям и инвесторам, в том числе в недвижимость. Покупать и продавать недвижимость в стране — просто и выгодно. Однако нужно помнить обо всех дополнительных сборах и грамотном оформлении документов, чтобы избежать ошибок. 

Фотография на обложке: freepik (Freepik)