Тем, кто для себя решил, что Турция — подходящая страна для покупки квартиры, прежде чем искать варианты и заключать сделку, стоит узнать, как здесь устроено содержание жилых комплексов.
Закон о кондоминиуме № 634 позволяет собственникам совместно управлять зданием и принимать все важные решения, которые касаются жизни их дома и мест общего пользования. Рассказываем, что такое кондоминиум в Турции, какие преимущества даёт такая форма управления и какие у неё недостатки.
- Какие документы определяют форму управления кондоминиумом?
- Права и обязанности владельцев кондоминиума
- Что относится к местам общего пользования?
- Чего нельзя делать собственникам кондоминиума?
- За что нужно платить, когда живёшь в кондоминиуме?
- Что делает управляющий домом?
- Как часто проходят собрания жильцов?
- Сколько собственников должно участвовать в собрании?
- Как проходит голосование во время собрания жильцов?
- Как принимаются решения и что делать тем, кто с ними не согласен?
Закон о кондоминиуме в Турции вступил в силу в 1965 году, и с тех пор в него несколько раз вносили поправки. Последние из них были приняты в 2008 году. Согласно закону, собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного дома имеют право самостоятельно управлять зданием. Такая форма самоуправления называется кондоминиумом.
Какие документы определяют форму управления кондоминиумом
Управляет кондоминиумом совет собственников. Главные документы, которые регулируют жизнь дома, — это соглашение об учреждении кондоминиума и устав. Оба они, разумеется, не должны противоречить турецким законам.
Совет дома принимает устав, в котором, помимо способа управления, указывают размер вознаграждения, положенного управляющим и инспекторам, и прочие технические детали. Если какие-то важные пункты в уставе не оговорены, то руководством к действию служит в первую очередь уже упомянутый закон о кондоминиуме в Турции № 634.
Внести изменения в устав дома можно с помощью общего голосования на собрании жильцов. Проголосовать «за» должны не меньше 80% собственников, только тогда поправки будут иметь силу.
Новостройки в Турции
Права и обязанности владельцев кондоминиума
Если вы живёте в кондоминиуме, то считаетесь собственником не только принадлежащей вам квартиры — наравне с соседями вы также владеете местами общего пользования в жилом комплексе. Это даёт право пользоваться всеми удобствами дома, например, подвалом, прачечной и террасой на крыше, а также налагает ряд обязанностей:
- уважительно и справедливо относится друг к другу;
- не беспокоить соседей и не нарушать их права;
- соблюдать устав дома;
- общими силами содержать дом, сохраняя при этом его архитектурный облик.
Фото: teksomolika (Freepik)
Что относится к местам общего пользования
Все места и объекты общего пользования в каждом конкретном жилом комплексе могут быть перечислены и описаны в договоре об учреждении кондоминиума. Однако многие элементы дома по умолчанию считаются общими — независимо от того, говорится о них в документах или нет. К таким элементам относятся:
- все несущие конструкции дома, включая стены, балки и колонны;
- стены между квартирами, полы и потолки;
- внутренние дворы и подъезды;
- входные двери, лестницы, лифты и коридоры;
- помещения для консьержа;
- прачечные и технические помещения;
- трубы, мусоропровод, кондиционеры, а также элементы систем центрального отопления, водопровода, газопровода и электроснабжения, если они находятся не в квартире;
- антенны и провода;
- крыша, трубы и пожарные лестницы.
Этот список не полный, в него добавляют и прочие объекты, которые расположены на территории дома, но за пределами частных апартаментов.
Oxo Beach (Housearch)
Чего нельзя делать собственникам кондоминиума
Кондоминиум в Турции — это не только права, обязанности, требования к содержанию дома, но и вытекающие из них запреты. Так, собственникам кондоминиума запрещено:
- По собственной воле делать ремонт или устанавливать оборудование в местах общего пользования — для этого нужно письменное согласие 80% жильцов или постановление суда.
- Делать ремонт или перепланировку, а также устанавливать оборудование в своей квартире, если что-то из этого может нанести вред зданию.
- Открывать в жилых и технических помещениях больницы, поликлиники и прочие медицинские учреждения, даже если с этим согласны остальные собственники. Единственное исключение из этого правила — консультационный кабинет.
- Без единогласного решения голосующих организовывать в жилых помещениях мастерские, магазины, объекты общепита и развлекательные учреждения.
Прочие запреты и ограничения могут быть согласованы жильцами и прописаны в уставе дома дополнительно.
Фото: Freepik
За что нужно платить, когда живёшь в кондоминиуме
Помимо стандартных расходов на коммунальные услуги, собственники кондоминиума совместно платят за содержание дома. Жильцы могут договориться между собой о том, кто, в каком размере и какие именно дополнительные траты берёт на себя. Но обычно все жильцы участвуют в следующих расходах:
- техническое обслуживание и ремонт мест общего пользования;
- установка дополнительного оборудования;
- страховые взносы;
- зарплата управляющего домом;
- консьерж;
- оператор системы центрального отопления;
- садовник;
- охранник и т.п.
Жилец не может отказаться платить, сославшись на то, что временно не живёт в квартире или вообще не пользуется какими-то из удобств дома. С тех, кто не платит вовремя, берут пеню — пять процентов от неуплаченной суммы в месяц. На постоянных неплательщиков другие жильцы дома или управляющий могут подать в суд.
Что делает управляющий домом
Раз в год собственники кондоминиума выбирают (или переизбирают) управляющего или совет управляющих из трёх человек. Это обязательное требование ко всем домам, в которых восемь или больше квартир. Управляющим может стать кто-то из жильцов или приглашённый специалист.
Обязанности управляющего прописаны в уставе дома. Помимо прочего он:
- следит за состоянием дома;
- собирает деньги на текущие расходы по ремонту и содержанию;
- оформляет страховку;
- исполняет решения, принятые жильцами;
- принимает меры против тех, кто нарушает устав дома или не платит взносы.
Управляющий отчитывается о расходах и своей деятельности перед собственниками. Минимум раз в три месяца один или несколько инспекторов из числа жильцов дома проверяют качество выполненных работ.
Как часто проходят собрания жильцов
Большинство вопросов, которые касаются совместного управления жилым комплексом, прописаны в уставе. В нём же собственники могут указать дни, когда они хотят проводить собрания, чтобы обсудить насущные проблемы и принять решения об использовании общих зон.
Согласно закону, жильцы должны встречаться не реже одного раза в год. И если дата не указана в уставе, собрание назначают на один из январских дней.
Помимо обязательных регулярных собраний, жильцы могут устраивать и внеплановые заседания, если какой-то вопрос требует срочного рассмотрения. Чтобы организовать срочное собрание, нужно соблюсти несколько требований:
- Инициировать внеплановое собрание может управляющий, инспектор или минимум 33% собственников.
- Уведомление о проведении внеочередного собрания должны подписать все собственники квартир, или же его можно отправить им заказным письмом.
- Жильцы должны получить уведомление как минимум за 15 дней до запланированной даты собрания.
- В уведомлении необходимо указать темы для обсуждения и дату повторного собрания, если оно не соберётся с первого раза.
- Повторное заседание проводят не раньше чем через неделю и не позже чем через 15 дней после первого.
Фото: mego-studio (Freepik)
Сколько собственников должно участвовать в собрании
Жильцы имеют право принимать решения, касающиеся жизни дома, только если в обсуждении и голосовании участвует больше половины собственников кондоминиума. В противном случае собрание переносят.
Как проходит голосование во время собрания жильцов
У каждой квартиры, входящей в состав кондоминиума, на собрании жильцов есть один голос. Если жильём владеет несколько человек, они должны выбрать, кто конкретно будет представлять их общие интересы в голосовании.
Владельцы нескольких квартир получают право проголосовать за каждую из них. Однако в руках одного человека не может находиться больше трети от общего числа голосов. То есть, даже если из 20 квартир в доме вам принадлежат семь, больше шести раз высказать свою позицию по вопросу вы не сможете.
За недееспособных собственников в собрании участвуют их законные представители.
Жильцы, которые по какой-то причине не могут или не хотят идти на собрание, тоже должны назначить представителя, чтобы он защищал их интересы в ходе голосования. Передать право голоса можно, например, одному из соседей. Здесь также действует ограничение: у представителя не может быть больше 5% от общего числа голосов. То есть в домах на 40 и меньше квартир один человек голосует максимум за две из них.
Фото: wavebreakmedia-micro (Freepik)
Как принимаются решения и что делать несогласным
В отличие от изменений устава, за которые должны проголосовать 80% собственников, прочие решения жильцы принимают простым большинством голосов. Главное требование — эти решения не должны противоречить договору об учреждении кондоминиума, уставу дома и турецкому законодательству.
Принятые решения необходимо внести в специальный журнал. Новые записи заверяет нотариус и подписывают все собственники, присутствующие на собрании. После этого решения вступают в силу и ими обязаны руководствоваться все жильцы, их наследники, а также управляющие и инспекторы.
Жильцы, не согласные с постановлениями общего собрания, должны в письменном виде объяснить причину своего решения. В споре между жильцами нужно учитывать предыдущие постановления по данному вопросу.
Если не получается уладить разногласия с помощью переговоров, любой собственник вправе в течение месяца обратиться в мировой суд и попытаться обжаловать не устраивающие его решения. Пойти в суд могут и те, кто не присутствовал на собрании, но не позднее чем через полгода после собрания.
В двух словах
В Турции действует закон о кондоминиуме № 634, согласно которому собственники жилых и нежилых помещений могут сообща принимать решения о том, как управлять комплексом. Кондоминиум, или совместное владение, даёт жильцам право пользоваться всеми удобствами дома и обязывает платить за них в полной мере.
Фото на обложке: vecstock (Freepik)