Получение прибыли — самый приятный момент деятельности инвестора. Но чтобы удачно продать недвижимость за границей, важно знать все юридические тонкости и нюансы местного законодательства. Апартаменты в тайских кондоминиумах сегодня пользуются большой популярностью у иностранных инвесторов. Между тем, такой тип недвижимости может иметь ограничения на продажу. В этом материале рассказываем об особенностях продажи кондо в Таиланде, зная о которых, можно избежать неприятностей в процессе заключения сделки.
Рынок вторичного жилья Таиланда
Рынок жилья в Таиланде динамичен: на него влияют сезонность, глобальные события вроде пандемии и её последствий для экономики и туризма. Тренды меняются вместе с ростом популярности гибридной и удалённой работы, породившей цифровых кочевников, появлением у людей новых взглядов на туризм, длительные путешествия и зимовку в тёплых странах.
Одна из особенностей рынка недвижимости Таиланда — популярность кондоминиумов — комплексов, которыми управляет ассоциация домовладельцев. Эта ассоциация берёт на себя большую часть забот по обслуживанию здания. Такой вариант жилья особенно популярен у одиноких покупателей и арендаторов, а также пар без детей. Помимо этого, жильё в кондо часто покупают иностранцы: это связано с более удобными правилами покупки по сравнению с другими типами жилья.
Цены на вторичном рынке Таиланда сильно разнятся в зависимости от объекта. На цену может влиять местоположение комплекса, его инфраструктура, удобства в квартире, но она также может меняться в зависимости от сезона и тенденций на рынке.
Определение правильной цены — ключевой аспект продажи квартиры. Она должна быть конкурентоспособной и, в то же время, отвечать ожиданиям инвестора. Чтобы определиться, скорее всего, потребуется изучить рыночные условия и цены на аналогичные квартиры в том же районе.
Средняя цена продажи квадратного метра кондоминиумов в центральном деловом районе Бангкока составляет около 240 тысяч тайских бат ($6780). В других районах столицы средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке — около 115 тысяч тайских бат ($3200). В пригородах Бангкока один квадратный метр в кондоминиуме может стоить около 63 тысяч тайских бат ($1750).
Благоприятным периодом для продажи дома в Таиланде считается весна. А вот оптимальное время для продажи квартиры в кондоминиуме зависит от конкретной локации и рыночных условий в тот или иной момент. Но, как правило, люди, стремящиеся переехать в более тёплый климат, подыскивают варианты зимой и ранней весной.
Чтобы успешно продать квартиру в Таиланде, важно ознакомиться с юридическими требованиями и ограничениями, действующими в этой стране.
Бангкок. Фотография: Miltiadis Fragkidis (Unsplash)
Юридические нюансы продажи квартиры в кондо
Перед началом сделки по продаже квартиры в Таиланде покупатели захотят провести проверку права собственности и убедиться в законности владения.
У квартир в кондоминиумах есть свои особенности. Главная из них заключается в том, что такие дома управляются ассоциацией собственников жилья. Каждый собственник при покупке кондо подписывает контракт с этой ассоциацией. В данном контракте могут быть ограничения на продажу квартиры или другие нюансы. Например, некоторые ассоциации собственников могут включать в контракт право первой покупки. Этот значит, что у членов ассоциации есть право первыми рассмотреть предложение продавца, и он не может им отказать или выставить квартиру на продажу до этого момента. При наличии такого ограничения в договоре некоторые банки могут отказаться предоставлять ипотечный кредит потенциальному покупателю.
В контракте с ассоциацией собственников жилья может и не быть запрета на продажу без уведомления ассоциации, но может быть ограничение на часы показа квартиры потенциальным покупателям. В комплексе могут быть также ограничения по возрасту жильцов. Например, бывают кодоминиумы, где могут проживать только люди старше 55 лет. В таком случае продавать квартиру можно только указанной демографической группе. В любом случае, перед тем, как выставлять кондо в Таиланде на продажу, нужно обязательно освежить в памяти контракт.
Кстати, квартиры в тайском кондо можно продавать вместе с арендаторами, если покупатель жилья согласен с существующими условиями договора об аренде. Жильца придётся уведомить о продаже и возможных показах апартаментов. А вот если новый собственник не захочет сдавать квартиру в аренду и будет настаивать на расторжении контракта, продавец, по местным законам, будет вынужден выплатить компенсацию арендатору, которого попросят освободить помещение. При таком сценарии, возможно, лучше будет дождаться более подходящего покупателя.
DCondo Reef (Housearch)
Подготовка квартиры к продаже
Предпродажная подготовка квартиры может значительно повлиять на её рыночную ценность. Хоумстейджинг очень распространён в Таиланде, и каждый продавец стремится показать свою недвижимость в лучшем виде. Перед размещением объявления о продаже квартиры в Таиланде стоит внимательно её осмотреть: если квартира сдавалась и в ней кто-то жил, может потребоваться небольшой косметический ремонт. Как минимум, в апартаментах нужно навести порядок и уют. Это повысит шансы на быструю и выгодную продажу.
В Азии большое внимание уделяют внешнему виду жилья и его презентации, тем более, что многие сегодня покупают квартиры удалённо. Профессиональная фотосъемка и виртуальные туры помогут выгодно выделить апартаменты среди других предложений. По данным Национальной ассоциации риэлторов Таиланда, 23% выставленной на продажу недвижимости получают предложения на 1-5% больше по сравнению с первоначально запрашиваемой ценой: и это результат правильной презентации.
В последнее время на рынке Таиланда набирает популярность такое новое направление, как виртуальный хоумстейджинг. Современные технологии, вроде знакомого многим Photoshop и находящихся сейчас на пике популярности нейросетей, позволяют облагородить квартиру для виртуальной демонстрации на фото и в 3D. Благодаря развитию технологий помощь профессионального фото- и видеоредактора могут не понадобиться.
Бангкок. Фотография: Noppadol Niyomthai (Unsplash)
Продвижение квартиры и поиск покупателя
Для эффективного продвижения квартиры потребуется подключить как онлайн, так и офлайн каналы. Лучшее решение — подойти к вопросу комплексно: разместить объявление на популярных платформах недвижимости с хорошей репутацией, использовать социальные сети и сотрудничать с опытными агентствами по недвижимости. При продаже квартиры в кондо важно выбрать агента, который умеет работать с этим типом недвижимости и знает особенности рынка и локации.
В объявлении нужно выделить уникальные преимущества квартиры, такие как близость к пляжам, торговым центрам, станциям общественного транспорта и аэропорту. Красивые профессиональные фотографии квартиры будет нелишним снабдить описанием планировки, ремонта, проведённых перед продажей улучшений. Также в объявлении можно сравнить цены на обслуживание апартаментов в комплексе с прейскурантом в аналогичных кондо, если это может выгодно выделить ваше предложение.
Немаловажную роль при продаже квартиры играет коммуникация с потенциальными покупателями. Чем быстрее и подробнее продавец готов отвечать на вопросы и чем прозрачнее предоставляемая информация, тем выше шансы быстрее продать квартиру.
Для иностранных инвесторов, особенно продающих квартиру в кондо удалённо, продвижение и взаимодействие с потенциальными покупателями в Таиланде может оказаться сложной задачей. Правильным решением будет делегировать её агентству, работающему на рынке страны. Тем, кто изначально покупал апартаменты на этапе строительства с целью по готовности перепродать, самым оптимальным вариантом будет обратиться именно в ту компанию, которая сопровождала покупку. Очень вероятно, что у такого агентства уже есть клиенты, интересующиеся апартаментами именно в этом жилом комплексе.
The Ozone Condominium (Housearch)
Подписание договора и выход на сделку
Когда потенциальные покупатели найдены, важно договориться о финальной цене и сроках проведения сделки. На этом этапе нужно продемонстрировать свои навыки ведения переговоров. Обычно у каждой стороны своё видение итоговой цены, структуры оплаты, условий и сроков подписания документов и передачи ключей.
Если сомневаетесь в собственных силах, лучше опять-таки обратиться за помощью к профессиональным агентам по продаже недвижимости. Как правило, агентства оказывают комплексные услуги: как по продвижению недвижимости, так и по ведению переговоров, составлению документов и полному сопровождению сделки вплоть до передачи права собственности.
Для того, чтобы продать квартиру, нужно заключить договор с покупателем и зафиксировать в нём все детали сделки. Если покупатель не является гражданином Таиланда, ему потребуются дополнительные документы, например, квитанция об обмене валюты. Если в сделке участвуют ипотечные деньги, при её заключении должен присутствовать представитель банка.
Продавцу квартиры в кондо также важно знать, что при передаче права собственности на жильё, покупатель должен оплатить полную сумму сделки. Только после этого право собственности можно фиксировать в Земельном департаменте, либо нотариально, если речь идёт о долгосрочной аренде.
При продаже квартиры в кондоминиуме также потребуется оплатить регистрационный сбор, гербовый сбор (в случае владения недвижимостью более 5 лет) или специальный бизнес-налог (в случае владения недвижимостью менее 5 лет).
В двух словах
Продажа квартиры в Таиланде требует от инвестора последовательности. Всего придётся пройти несколько этапов: анализ рынка и назначения цены, предпродажную подготовку, этап продвижения квартиры, переговоры, создание договора и подписание документов. При этом инвестору стоит помнить, что у процедуры продажи кондо в Таиланде есть свои особенности. Главная из них заключается в нюансах договора с ассоциацией собственников жилья. В этом документе могут быть установлены ограничения на продвижение продажи, время показов и даже требование в первую очередь предлагать квартиру членам ассоциации.
В среднем при грамотных действиях инвестора квартиру можно продать за несколько месяцев. Чтобы ускорить этот процесс и избавить себя от рисков совершить ошибку, лучше доверить процедуру продажи агентству недвижимости, хорошо знающему местный рынок и юридические тонкости продажи. Если квартира в кондо изначально покупалась на этапе строительства с целью перепродажи к моменту её готовности, лучше всего обратиться за помощью именно к той компании, которая сопровождала первую сделку.
Фотография на обложке: Peerapon Chantharainthron (Unsplash)
