Как платить подоходный налог от аренды в Таиланде

Таиландская недвижимость весьма популярна у иностранных инвесторов, даже несмотря ограничения, которые устанавливает местное законодательство. Например, в абсолютную собственность экспаты в этой стране могут купить только апартаменты в кондоминиуме. Да и то в пределах установленной для них квоты в 49% на дом. Купить квартиру можно только при условии, что местных жителей в кондо большинство. А если это обычный многоквартирный дом, то там иностранцы не допускаются к покупке вовсе. Максимум, что им доступно, — это долгосрочная аренда.

Что касается вилл, таунхаусов и прочих отдельно стоящих зданий, то сами они могут находиться в собственности экспатов, а вот земля иностранцам доступна только на праве аренды. Ио всё равно недвижимость в Таиланде пользуется спросом у инвесторов, в том числе и зарубежных. В первую очередь из-за перспективности местного рынка. 

Стремительно развивающаяся экономика, высокая популярность страны у туристов и иммигрантов, постоянно повышающееся качество строительства при относительно доступных, по сравнению с европейскими, ценах — всё это внушает оптимизм и привлекает на таиландский рынок большое число покупателей. Разумеется, взвешивая все «за» и «против» покупки, приходится учитывать множество факторов, включая налоговое бремя. Рассказываем, какие налоговые ставки действуют в Таиланде, облагается ли налогом доход от аренды и какие правила установлены для доходов от субаренды.

• Кто, как и в каком объёме платит подоходный налог в Таиланде
• Как можно уменьшить расходы
• Какие ещё налоги платят владельцы таиландской недвижимости

Кто, как и в каком объёме платит подоходный налог в Таиланде

Подоходный налог (НДФЛ) — это прямой налог, который по общему правилу взимается со всех доходов человека, полученных им в Таиланде или из-за рубежа. Исключения тоже есть — ознакомиться с которыми можно на сайте Департамента доходов Таиланда. 

В этой статье нас интересуют доходы от аренды: размер налога от них и порядок уплаты сбора. Здесь всё зависит от нескольких факторов:

• Являются ли плательщики резидентами или нерезидентами. Резидентами признаются люди, у которых совокупное или непрерывное время нахождения в стране составляет более 180 дней в году. Они должны отчитываться перед местными властями обо всех доходах — как полученных в Таиланде, так и ввезённых из-за рубежа. Благодаря соглашению о запрете двойного налогообложения большинство экспатов освобождается от фискальных обязательств на родине. Хотя, разумеется, многое зависит от их принадлежности — не со всеми странами у Таиланда есть соответствующий договор. Что касается нерезидентов, то они платят налоги только с доходов, полученных в стране, в том числе с арендных платежей. 
• Находится ли имущество в собственности или в аренде. В Таиланде далеко не всякую недвижимость можно купить. Некоторую приходится оформлять в долгосрочную аренду, которая может быть идентична абсолютному владению за исключением отдельных нюансов. В том числе и в части налоговых льгот. Платить налог по прогрессивной шкале за доход от субаренды арендатор обязан, а вот на вычеты рассчитывать не может. Подробнее об этом расскажем ниже.
• Сдаёт человек недвижимость сам или через управляющую компанию. Дело в том, что в Таиланде, как и во многих прочих странах, роль налогового агента часто выполняют различные организации. Например, работодатель. Что касается недвижимости, то нередко за владельца налоги перечисляет управляющая компания. Их она удерживает из платежей, причитающихся иностранцу: 15%, если он нерезидент, или 5%, если резидент. На этом его обязательства перед местным бюджетом считаются исполненными — и подавать декларацию не нужно. Во всех остальных случаях человек, получающий доход в Таиланде, обязан это сделать и перечислить сборы в бюджет самостоятельно по итогам календарного года, не позднее последнего дня марта. Соответствующую форму можно найти и скачать на англоязычном сайте Департамента доходов. 

Что касается ставки НДФЛ, то она в Таиланде прогрессивная и зависит от того, сколько именно денег, имущественных благ и прочих выгод человек получил за отчётный период. При этом действуют следующие правила:

• Если сумма всего полученного человеком за год не превышает 150 000 батов  ($4280), обязательств перед местным бюджетом у него не возникает. Ставка в таком случае составляет 0%.
• При доходе от 150 000 до 300 000 батов  (от $4280 до $8560) с остатка после вычетов и льгот нужно заплатить 5%.
• При доходе от 300 000 до 500 000 батов  (от $8560 до $14 264) налоговая ставка — 10%.
• Люди, получившие за год сумму в диапазоне от 500 000 до 750 000 батов  (от $14 264 до $21 393), перечисляют в казну 15%.
• Доход в размере от 750 000 до 1 000 000 батов  (от $21 393 до $28 525) облагается налогом в размере 20%. 
• Если прибыль составила от 1 000 000 до 2 000 000 батов  (от $28 525 до $57 050), придётся отдать местному бюджету 25%.
• Доход от 2 000 000 до 4 000 000 батов  (от $57 050 до $114 100) облагается налогом в размере 30%.
• Если человек получил в год более 4 000 000 батов  (от $114 100), его налоговые обязательства составляют 35%.

Как можно уменьшить расходы

Итак, доходы от сдачи имущества в аренду включаются в общую базу для расчёта налога. Вся прибыль из всех источников суммируется, после чего из неё убираются разрешённые законом вычеты и льготы. Полный их список можно найти на сайте Департамента доходов, а в этой статье рассмотрим то, что относится к недвижимости. И здесь Королевский указ предусматривает возможность сократить доходы от передачи в аренду:

• зданий и причалов — на 30%;
• земель сельскохозяйственного назначения — на 20%;
• всех остальных типов земель — на 15%;
• транспортных средств — на 30%;
• любого другого вида недвижимости — на 10%. 

Перечисленные вычеты позволяют собственникам компенсировать расходы на содержание домов и квартир, не высчитывая и не отчитываясь по ним. Однако, если владельцы захотят и смогут это сделать, такая возможность у них тоже есть. Дело в том, что таиландский закон разрешает вычитать из общих доходов расходы, связанные с имуществом. 

Но как это правило работает, если вы платите за аренду? То есть не являетесь собственником, а выступаете в качестве арендатора. В этом случае уменьшить свою налогооблагаемую базу не получится ни на 30%, ни на фактически понесённые расходы.

Интерес представляет схема с оформлением недвижимости на тайскую компанию, которая потом «разрешает» экспату жить в доме или квартире. Иностранцы иногда так поступают, чтобы обойти ограничения на право собственности для них. В этом случае считается, что человек получил доход в виде экономии на аренде, и с этой выгоды он должен заплатить налог. Предполагаемая арендная плата при этом рассчитывается по справедливой рыночной цене. 

Пример. Вы владеете домом на праве собственности, являетесь резидентом и получили местный ИНН. Значит, в конце года нужно подать декларацию на все доходы, полученные в Таиланде или переведённые в страну. Из общей суммы можно вычесть 30% или доказанные расходы на содержание, а также прочие льготы и вычеты, если они имеются. И уже на остаток начислить налог по прогрессивной шкале. Иное дело, если вы владеете домом на праве долгосрочной аренды. Тогда нельзя вычесть ни расходы на содержание объекта, ни фиксированные 30%. 

Какие ещё налоги платят владельцы таиландской недвижимости

В Таиланде действует налог на землю и строительство. Он взимается ежегодно со стоимости участка и расположенного на нём здания. Если недвижимость принадлежит одновременно многим собственникам, сбор равномерно распределяется между ними. Когда землёй и зданием владеют разные люди, каждый платит только за принадлежащее лично ему имущество.

Что касается ставок, то они различны и зависят от назначения земли (сельскохозяйственная или нет), стоимости объекта и типа налогоплательщика. Но, как и в случае с НДФЛ, сбор рассчитывается по прогрессивной шкале — чем выше стоимость, тем выше налог. Подробную информацию о ставках следует узнавать в Департаменте дохода или у местных налоговых консультантов. 

Хорошая новость в том, что в 2023 году указанные налоги уменьшились: 19 марта 2023 года в правительственной газете Таиланда был опубликован Королевский указ о снижении на 15% действовавшего до этого налога на землю и строительство (No 3) B.E. 2566 (2023).

В двух словах

Покупка недвижимости в Таиланде имеет множество преимуществ. Но перед тем, как заключать сделку, следует познакомиться с особенностями местного законодательства. В том числе в части налогообложения.

Помимо прямых налогов за владение объектом, собственники или арендаторы оплачивают подоходный (НДФЛ) с денег от сдачи имущества в аренду или субаренду. Причём это касается как резидентов, так и нерезидентов. Размер и порядок платежей разные и зависят от многих факторов. 

Например, если иностранец поручает управление своим имуществом компании, та платит 5% за резидента или 15% за нерезидента. Если экспат сам сдаёт дом или квартиру внаём, то по итогам года должен отчитаться перед налоговой о полученных доходах и заплатить от 5 до 35% в зависимости от суммы прибыли. Если она не превышает 150 000 батов  ($4280), НДФЛ не взимается. При этом из налогооблагаемой базы вычитаются различные суммы, предусмотренные местным законодательством.

Фотография на обложке: Ninara