Как купить недвижимость в Турции: пошаговое руководство

Турция — страна с мягким климатом, богатым историческим прошлым, аутентичной архитектурой. Здесь всегда много туристов, и большинство из них уже бывали в стране. Поэтому каждый год растёт количество людей, которые хотят, чтобы Турция стала их вторым домом. Тем более что страна предлагает гибкие инвестиционные условия. Например, второе гражданство можно получить, купив квартиру или дом. Мы подготовили руководство по покупке недвижимости в Турции с советами по подбору жилья для переезда и инвестиций.

• Зачем иностранцы покупают недвижимость в Турции
• Стоит ли покупать недвижимость в Турции для переезда
  
• В каком городе лучше купить недвижимость
• Приобретение недвижимости в Турции: особенности и условия
• Ограничения на покупку недвижимости для иностранцев
• Процедура покупки недвижимости
• Золотая виза и гражданство за инвестиции в недвижимость

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Турции

Турция имеет большое влияние на политической и экономической аренах. Страна занимает выгодное геополитическое положение, сочетает восточные традиции и европейский уровень развития. Турецкую недвижимость рассматривают не только для переезда, но и как выгодную инвестицию. Поэтому в стране непрерывно строятся новые жилые комплексы, пентхаусы, коттеджные посёлки. Покупатели используют квартиры для отдыха в сезон или для сдачи в аренду.

Турецкий рынок недвижимости после пандемии коронавируса вошёл в фазу активного роста. Например, в Стамбуле за 2022 год цены на недвижимость выросли на 193,9% и достигли средней цены в $1432 за квадратный метр. В 2023 году рост цен замедлился, но не прекратился. Поэтому именно сейчас турецкий рынок недвижимости выглядит привлекательным для инвесторов. Можно перечислить несколько основных преимуществ:

• Доступные цены. В небольших курортных городах можно купить двухкомнатную квартиру со всей необходимой мебелью за $50 000 — 70 000. Цена квадратного метра в Стамбуле (от $1500 для вторички и $2500 для новостроек) значительно ниже, чем в европейских столицах или мегаполисах США.
• Потенциал окупаемости. В перспективе ожидается постепенный рост рентабельности, поэтому покупка недвижимости в Турции окажется выгоднее, чем, например, на Кипре или юге Европы, где цены уже высоки. По данным агентства Endeksa, анализирующего турецкий рынок недвижимости, ежемесячный рост цен составляет в среднем 6–7% после рекордных скачков 2021–2022 годов, а аренда приносит от 6% в год для долгосрочной аренды и до 12–15% для посуточной аренды на береговой линии или в историческом центре. На Кипре средний показатель — 3,8–5%. На перепродаже недвижимости в Турции можно заработать до 30% вложенной суммы.
• Большой выбор. Предложения разнообразны. Покупателям из разных стран доступны и роскошные виллы на берегу, и компактные городские апартаменты. Все они рентабельны, потому что экономика и туризм активно развиваются.
• Доступная стоимость жизни. Экспатов из Европы или Америки, выбравших Турцию для жизни, удивляют цены на еду и товары первой необходимости. На рынках можно недорого купить качественные овощи и фрукты, которые здесь в изобилии. Обменяв евро или доллары на лиры, можно получить внушительную сумму, которая позволит ни в чём не нуждаться. Например, если в Нью-Йорке месяц жизни с учётом аренды обходится в $9700, то в Стамбуле тот же уровень можно получить за $2600.
• Простая покупка недвижимости в Турции для иностранцев. С юридической точки зрения процедура достаточно простая. Это связано с особенностями правительственной политики для привлечения иностранных инвестиций.
• Возможность получить гражданство. Покупка недвижимости на сумму от $400 000 даёт возможность стать гражданином страны за полгода.

Турецкий рынок жилья разнообразен. Недвижимость отличается по цене, дизайну и внутридомовому сервису в зависимости от региона, его экономических характеристик, курортной или деловой активности.

Стоит ли покупать недвижимость в Турции для переезда

Иностранцам, выбирающим недвижимость в Турции для переезда, нужно внимательно подойти к выбору будущего места жительства. Более 1200 районов страны недоступны для получения первичного вида на жительство вне зависимости от оснований. В Стамбуле в число «закрытых» попали самые популярные туристические кварталы, в которых число зарегистрированных иностранцев возросло до 20% от общего количества жителей, на курортах –– центральные районы крупных городов. Информацию о «закрытых» локациях можно найти на сайте правительства Турции. Список постоянно пополняется, поэтому стоит уточнять сведения непосредственно в муниципалитетах.

Какой город Турции выбрать для покупки недвижимости

Работающие иностранцы выбирают для жизни динамичные крупные турецкие города, где можно вести бизнес и пользоваться развитой инфраструктурой. В мегаполисах жильё вблизи исторических и деловых центров можно сдавать посуточно и иметь хороший доход. Также инвесторы покупают недвижимость на этапе строительства в перспективных жилых комплексах, чтобы потом выгодно продать готовые апартаменты.

Стамбул

Стамбул привлекает людей со всего мира круглый год. Это место, где каждый квадратный метр земли пропитан культурой и историей, переплетёнными с современностью. Неудивительно, что именно этот город — лидер среди иностранцев, покупающих недвижимость в Турции. В мегаполисе высокая деловая активность, развита туристическая инфраструктура, высокий уровень жизни и множество образовательных и медицинских центров. Кроме того, Стамбул –– один из наиболее универсальных мировых транспортных хабов.

В городе 39 районов с разными экономическими характеристиками. У инвесторов пользуются популярностью не только центральные районы, но и окраины, где наиболее активно идёт строительство новых жилых комплексов. Девелоперы предусматривают в проектах всё необходимое для комфортного проживания. Жильцы без особых трудностей доберутся до кафе и ресторанов, парков, спортивных объектов, торговых центров. Но самыми востребованными остаются центральные туристические районы Бейоглу, Фатих, Каракёй, Нишанташи. Они не подходят для получения первичного ВНЖ, но привлекательны с точки зрения дохода, ведь в них расположены самые популярные достопримечательности. Инвесторы покупают здесь недвижимость для посуточной ренты.

Джихангир

Самый творческий квартал Стамбула, где можно встретить художников, музыкантов и других талантливых людей со всего города. Здесь арендуют жильё те, кому важны спокойная атмосфера, творческие вечера и свобода самовыражения. Чтобы стать собственником апартаментов в новом комплексе или обновлённых старинных домах, нужно заплатить $300 000 — 700 000. Сдавать такое жильё можно за $500–1500 в месяц.

Таксим

Подходит для тех, кому интересна покупка квартиры в Турции для сдачи в аренду туристам на короткий срок. Квартал вокруг площади Таксим сохранил старую архитектуру, вблизи расположились сразу несколько исторических мечетей. Главное преимущество — множество достопримечательностей и деловых объектов в округе, а недвижимость здесь отличается особым очарованием старины. Стоимость аренды доходит до $100 за ночь. В этом же районе построено много элитных жилых комплексов, в которых есть дорогие апартаменты за $600 000 — 900 000. Район считается застроенным, новостройки в нём редкость.

Каракёй

Излюбленное место туристов. Квартал расположен в одном из исторических районов –– Бейоглу –– и выходит к Галатскому мосту. Здесь много стильных кафе и ресторанов, где можно сесть с ноутбуком и работать удалённо. В квартале всегда людно, много свободы и гедонистических настроений. Апартаменты здесь можно купить от $170 000, а затем сдавать за $400–1000 в месяц. Посуточная аренда может принести значительно больше прибыли –– в Каракёй останавливаются круглый год.

Сарыер

Большой и зелёный Сарыер тянется от центра вдоль Босфора до самого Чёрного моря. Это один из самых дорогих районов Стамбула. Подойдёт любителям роскошных апартаментов и старинных вилл с видом на Босфор или даже собственным пирсом. Некоторые дома здесь принадлежали известным полководцам и политическим деятелям. Апартаменты стоят от $400 000 до $900 000, а самую доступную виллу можно купить за $800 000. Цены на роскошные особняки доходят до сотен миллионов.

Этилер

Дорогой квартал в районе Бешикташ с роскошными виллами и апартаментами. Здесь есть современные бизнес-центры, элитные магазины известных мировых брендов, рестораны с изысканной кухней. Сюда приезжают состоятельные инвесторы, чтобы купить особняк с видом на Босфор. Самая скромная квартира в Этилере стоит около $400 000. Цена на виллы — от $1 000 000 до $12 000 000. Такая покупка даёт право на обладание турецким паспортом: получить первичный вид на жительство в Этилере нельзя, но и сумма покупки больше располагает к оформлению гражданства.

Нишанташи

Ещё один роскошный квартал расположен в районе Шишли, который также закрыт для получения ВНЖ. Здесь активная жизнь, модные рестораны, бутики. Жильё можно купить по цене от $250 000. Именно в Нишанташи чаще всего приобретали недвижимость по инвестиционной программе до 2022 года, пока правительство Турции не приняло меры для регулирования миграционной политики.

Варианты апартаментов и вилл в различных районах Стамбула можно посмотреть в листингах Housearch. Среди них есть те, что подойдут как для самостоятельного проживания, так и для инвестиций.

Анкара

Столица страны привлекательна для работающих иностранцев. Покупка недвижимости в Турции для многих связана именно с Анкарой, потому что здесь расположены офисы многих компаний и предприятий, государственные учреждения, но при этом цены ниже, чем в Стамбуле. Это большой город со всеми необходимыми инструментами для ведения бизнеса и обустройства комфортной жизни, в том числе офисными площадями, магазинами, развлечениями, спортивными объектами, социальной инфраструктурой. Такие районы столицы, как Алтындаг, Бейпазары, Чанкая, Кечиорен и некоторые другие, не подходят для получения вида на жительство. Цены на апартаменты в Анкаре стартуют от $75 000.

Курортная зона

Турецкий юг принимает миллионы туристов и экспатов из разных стран. Эти места подходят для расслабленной жизни в удовольствие. Курортные районы выбирают и бизнесмены, которые рассчитывают начать дело в туристической сфере или услугах. Высоким спросом пользуются Анталья, Бодрум, Аланья и их окрестности. Комплексы апартаментов в этих городах часто напоминают пятизвёздочные отели со всей сопутствующей инфраструктурой, развлечениями и сервисом. 

Анталья

Морской курорт известен своим высоким уровнем сервиса, чистыми пляжами, доступными ценами на отдых. Анталья — третье по популярности инвестиционное направление в Турции. По примерным подсчётам, здесь уже проживает более 100 тысяч иностранцев. Город сочетает все атрибуты современной жизни и курортный шарм, поэтому отлично подходит как для отдыха, так и для выгодных инвестиций. Закрытых для переезда районов всего три — Дёшемеалты, Коньяалты, Муратпаша; открытыми остались Лара, Кепез, Алтынташ и многие другие. Хорошие апартаменты в новостройке с одной спальней здесь стоят от $70 000. Ознакомиться с вариантами жилья в Анталье можно здесь.

Бодрум

Этот морской курорт прекрасен и летом, и зимой. В окружении невероятных пейзажей разместились виллы с собственными садами. В Бодруме есть и апартаменты, но именно особняки пользуются особой популярностью. Экспатов привлекают в город атмосфера спокойствия и морские развлечения. В городе даже сформировалось целое сообщество британцев, которые решили на пенсии переехать на солнечный курорт. Цены на апартаменты в Бодруме выше, чем в Анталье, и стартуют от $90 000.

Аланья

Самый тёплый город Турции, неизменно популярный у туристов, ищущих сервис «всё включено» за невысокую цену. В Аланье, расположенной в провинции Анталья, проживает более 38 тысяч иностранцев 123 национальностей. Экспатов привлекает простая и понятная организация города с доступным общественным транспортом и бурной торговлей. Летом здесь бывает слишком людно, зато зимой никогда не идёт снег. Купаться в море можно большую часть года. Цены на жильё в новостройках стартуют от $90 000.

Приобретение недвижимости в Турции: особенности и условия

Большое количество доступного жилья и мягкая политика в отношении иностранцев позволяют переехать в страну практически каждому. Желающим купить недвижимость в Турции стоит знать несколько важных моментов:

• Все иностранные покупки оформляются только через государственного нотариуса и регистрируются в кадастровом управлении.
• Помимо основной стоимости недвижимости, понадобится до 10% от суммы покупки на дополнительные расходы — услуги адвоката и переводчика, регистрацию земли, оценку и налоги.
• Недвижимость не даёт автоматического права на вид на жительство, его нужно оформлять с помощью отдельной процедуры. Кроме того, есть районы, покупка в которых вообще исключает получение ВНЖ.
• Для расчётов необходим счёт в турецком банке, а также налоговый номер.
• В числе обязательных расходов –– ежегодная страховка недвижимости DASK. Недвижимость страхуется один раз в год.
• В связи с изменениями в миграционной политике Турции ипотека в 2023 году недоступна иностранцам.

Подводные камни при покупке недвижимости в Турции могут заключаться в некоторых особенностях местной бюрократии. Иногда действия государственных органов бывают не согласованы. Например, иностранец покупает дом, но оказывается, что он не сдан в эксплуатацию. Это приводит к лишним расходам и трудностям с подключением коммуникаций. Также дом или квартира могут иметь обременения, которые не сможет обнаружить покупатель. Поэтому так важно хорошее юридическое сопровождение сделки.

Ограничения на покупку недвижимости в Турции для иностранцев

В Турции действует запрет на покупку недвижимости для экспатов из стран, которые внесены правительством в особый список. Это граждане Сирии, Кубы, КНДР, Республики Кипр и Армении. Кроме того, нельзя купить дом в запретных военных зонах. Есть также рамки по приобретаемой площади земли — не более 30 гектаров для одного иностранца. Граждане России и Украины не могут покупать недвижимость на Черноморском побережье Турции.

Процедура покупки недвижимости

Процесс покупки недвижимости в Турции состоит из нескольких этапов:

• анализ рынка, выбор подходящего объекта;
• подбор риелтора;
• личный осмотр или оформление доверенности на агента;
• проверка документов на объект, в том числе искана — технического паспорта;
• заключение предварительного договора и внесение задатка;
• проведение независимой экспертизы объекта;
• открытие счёта в банке, получение справки об обмене валюты на лиры и налогового номера;
• перевод документов покупателя у официальных переводчиков, которые обычно работают при нотариусах;
• подача документов в кадастровое управление, уплата налога и госпошлин;
• подписание сделки и получение тапу (TAPU) — документа, подтверждающего право собственности.

Если все этапы покупки сопровождает опытный лицензированный риелтор, покупателю не о чем беспокоиться. Тем не менее стоит внимательно изучить все документы, особенно договор купли-продажи. О том, что обязательно должно быть в нём указано и на что обратить внимание, можно прочитать в этой статье.

«Золотая виза» и гражданство за инвестиции в недвижимость

Чтобы стать гражданином Турции, минуя процедуру натурализации, иностранец может вложиться в недвижимость. Для этого нужно соблюсти два правила:

• Кадастровая стоимость должна быть не ниже $400 000. Можно приобрести несколько объектов на эту сумму. Но тогда желательно, чтобы договор на все объекты был единым.
• Недвижимость не должна быть ранее использованной для получения гражданства.

Недвижимость под гражданство нельзя продавать три года, иначе можно лишиться паспорта.

Для получения вида на жительство достаточно купить жильё на сумму от $75 000 в крупном городе или от $50 000 в маленьком населённом пункте. Важно, чтобы недвижимость располагалась в «открытом» для получения ВНЖ районе.

В двух словах

Турция — регион со стремительно развивающейся экономикой. При этом цены на недвижимость здесь привлекательнее, чем на других популярных инвестиционных направлениях. Покупка недвижимости в Турции даёт высокий потенциал доходности: до 15% в год при посуточной сдаче в аренду и до 30% при перепродаже. Процедура покупки жилья несложная, но важно внимательно ознакомиться с договором и документами на объект –– в этом поможет опытный риелтор. За покупку недвижимости можно получить вид на жительство, но для этого не подойдут районы, «закрытые» для выдачи ВНЖ. Инвестор, купивший недвижимость с кадастровой стоимостью выше $400 000, вправе претендовать на гражданство.

Фотография на обложке: Ivan (Unsplash)