Как купить недвижимость в Дубае в рассрочку

При покупке жилья в Дубае необязательно вносить всю сумму полностью. Как для граждан, так и для иностранцев в ОАЭ действуют ипотечные программы от местных, а также от крупных международных банков. Кроме того, здесь широко распространён такой выгодный инструмент, как рассрочка — о ней мы расскажем  подробно в этой статье.

• Кто предлагает рассрочку
• Плюсы и минусы использования рассрочки
• Виды рассрочек в Дубае
• Реальные примеры рассрочек
• Аренда с правом выкупа
• Расходы и документы при рассрочке
• Расходы и документы при аренде с правом выкупа

Кто предлагает рассрочку

Основная часть предложений по оплате в рассрочку на рынке недвижимости Дубая — от застройщиков. Конкуренция среди них высока, поэтому такой инструмент используют практически все. 

В рассрочку можно приобрести не только строящееся, но и готовое жильё. По окончании строительства некоторые квартиры могут остаться нераспроданными, и застройщик заинтересован в том, чтобы реализовать их в течение трёх лет после сдачи дома в эксплуатацию. Мотивация его состоит в том, что в течение указанного срока первичная продажа и сдача в аренду жилья относятся к доходу, облагаемому НДС (хоть и со ставкой 0%). И у застройщика в этом случае есть возможность возместить НДС, уплаченный при закупках товаров и услуг, которые были использованы при строительстве. По истечении трёхлетнего периода всё нераспроданное жильё переходит в другую категорию, освобождённую от уплаты НДС, и это в том числе означает, что понесённые во время стройки расходы не могут быть возмещены. 

Поэтому если покупатель собирается приобрести жильё в уже построенном доме, то сначала стоит узнать, когда именно было завершено строительство. Чем ближе к концу трёхлетнего срока со дня сдачи здания в эксплуатацию, тем охотнее застройщик будет предоставлять покупателям преференции и бонусы, в том числе и по программам рассрочки. 

Кроме застройщиков, в последнее время рассрочки стали предлагать и собственники готового жилья. Таких предложений не очень много, но как инструмент оплаты рассрочка уже давно обкатана, все нюансы известны, поэтому ничто не мешает пользоваться ею не только строительным компаниям, но и частным лицам.

Плюсы и минусы использования рассрочки

Плюсы

1. Нет необходимости иметь при себе и тратить одномоментно крупную денежную сумму. Это выгодно как для тех, кто приобретает дом или квартиру для собственного проживания, так и для тех, кто инвестирует в недвижимость. Особенно среди инвесторов популярен план оплаты после передачи объекта в собственность (post-handover payment plan, о нём подробнее расскажем ниже): жильём уже можно пользоваться и получать доход, часть которого направляется на дальнейшие выплаты.
2. Рассрочка — более экономичный способ приобретения жилья по сравнению с ипотекой, ведь она не предусматривает процентных ставок. При этом рассрочку можно комбинировать с ипотекой, если расчёт показывает, что без банковского кредита не обойтись. 
   
3. Стоимость жилья фиксируется на весь срок оплаты. Цены на недвижимость в Дубае растут уже не первый год, поэтому такая покупка выгоднее, чем попытка накопить деньги на полную оплату. 
   
4. Если приобретается готовое жильё, то, заплатив всего 20–30% от стоимости (а в некоторых случаях и меньше), им можно сразу начинать пользоваться — либо въехать и жить, либо сдавать в аренду.
   
5. Если приобретается строящееся жильё, все выплаты защищены государством: деньги за апартаменты в недостроенных домах хранятся на специальных эскроу-счетах, и застройщик может ими воспользоваться только после завершения очередного этапа строительства. Даже если застройщик обанкротится, для окончания стройки будет найдена другая компания. В редких случаях быстро сделать это не удаётся, и тогда покупателю возвращаются все те платежи, которые он успел внести. 
   

Минусы

1. Максимальный срок рассрочки 10 лет, и такие варианты встречаются не очень часто. В то же время ипотеку можно получить на срок до 25 лет, особенно если позволяет возраст заёмщика. 
2. Нередко оказывается, что жильё, оплачиваемое с помощью рассрочки, стоит несколько дороже, чем в случае полной оплаты, особенно это характерно для готовых объектов. Но как правило, разница не превышает 5%.
3. Законы в Дубае защищают не только покупателя, но и продавца, в том числе и застройщика. Если заключить договор о приобретении жилья в строящемся доме с оплатой в рассрочку, а затем отказаться от своих намерений и прекратить выплаты, то (в зависимости от стадии готовности проекта) уже внесённые платежи либо полностью останутся на эскроу-счёте, либо часть будет возвращена покупателю. Однако штрафы в пользу застройщика в таких случаях составляют от 25 до 40%, а иногда и больше. 

Виды рассрочек в Дубае

Рассрочки в эмирате Дубай бывают двух видов: 

• план оплаты; 
• аренда с правом выкупа.

Планы оплаты могут встретиться разнообразные. Например, в случае со строящимися домами часто предлагается оплатить покупку апартаментов равными частями: 10% от стоимости жилья при заключении договора, далее восемь платежей по 10% в течение срока строительства. Причём каждый платёж совершается только тогда, когда компания отчитается о завершении очередной стадии проекта. Последний (десятый) платёж вносится уже после сдачи дома в эксплуатацию. 

Другие застройщики предлагают рассрочку в соотношениях 60:40 или 50:50, то есть 60 или 50% от стоимости лота поэтапно вносятся в то время, пока идёт стройка, а оставшиеся 40 или 50% выплачиваются после сдачи здания в эксплуатацию. Но в таких случаях надо быть уверенным, что к моменту окончания строительства 40 или 50% от полной стоимости будут у покупателя в наличии. Затягивать сроки последней выплаты не рекомендуется, поскольку в любом договоре застройщик прописывает штрафные санкции. 

Пытаясь застраховаться от подобных случаев нарушения договора и в целом стремясь сделать условия оплаты как можно комфортнее для покупателей, застройщики часто предлагают разбивать и вторую часть платежа либо на равные части, либо на ежемесячные выплаты. Такую схему называют post-handover payment plan — план оплаты после передачи объекта в собственность. Сроки оплаты после завершения строительных работ могут достигать пяти и более лет, но чаще строительные компании стремятся уложиться в два-три года.

Реальные примеры рассрочек

Например, оплату апартаментов в жилой башне MBL Royal, которую застройщик MAG Property Development строит сейчас в районе Jumeirah Lakes Towers, предлагается производить по следующей схеме: 

• первоначальный взнос при заключении договора — 10%; 
• 2-й и 3-й взносы — по 10%; 
• 4-й и 5-й взносы — по 5%.

Все эти пять взносов должны быть внесены до конца третьего квартала 2024 года. В сумме они составят 40% от стоимости апартаментов. Ещё 20% оплачивается в четвёртом квартале 2024 года, после сдачи здания в эксплуатацию. Оставшиеся 40% разбиты на восемь платежей по 5%, которые вносятся один раз в три месяца в течение двух лет после завершения строительства. 

В  крупных проектах иногда появляются предложения рассрочек, которые рекламируются примерно так: «Платите 1% в месяц!». На практике это означает следующее: покупатель сначала вносит от 5 до 20% от стоимости лота, а затем ежемесячно платит по 1% от стоимости квартиры до того момента, когда жилой комплекс будет сдан в эксплуатацию. После того, как стройка закончена, вносится ещё один платёж (обычно от 10 до 15%), а оставшаяся часть снова выплачивается ежемесячно, по 1% от стоимости. 

Такой план оплаты предлагает, например, компания Danube Properties, которая строит жилой комплекс Petalz в районе Al Warsan и собирается закончить его к июлю 2025 года. Первый платёж, который вносится в день заключения договора с застройщиком, составит 10%, ещё столько же необходимо внести в течение следующих двух месяцев. После этого 26 платежей по 1% от цены лота совершаются ежемесячно. Когда дома в ЖК будут сданы в эксплуатацию, должен быть внесён платёж в размере 14%. Оставшиеся 40% снова выплачиваются ежемесячно по 1% от стоимости апартаментов. 

Аренда с правом выкупа

По этой схеме, которую здесь называют rent-to-own, можно арендовать жилье и в течение срока аренды постепенно выкупить его в собственность. Обычно такие предложения делают застройщики, которые не успели распродать апартаменты в уже построенном жилом комплексе. Но и любому другому собственнику не возбраняется осуществлять такого рода сделки. 

Арендные ставки в rent-to-own обычно на 20–30% выше среднерыночных, но надо помнить, что все платежи будут зачтены в финальную стоимость лота. Она также может оказаться несколько больше, чем в случае покупки с применением классической рассрочки, но эта разница редко превышает 5%.

Расходы и документы при рассрочке

Рассрочка предполагает открытие специального счёта в местном банке, на который будут поступать платежи, причём в случае со строящимся жильём в Дубае застройщики и их клиенты обязаны выбрать банк из списка одобренных Земельным департаментом. 

Для оформления договора о рассрочке и открытия счёта покупателю потребуется предъявить свой Emirates ID, а также внести взнос за бронирование выбранного лота — обычно он составляет от 5 до 10% от стоимости. Если после этого покупатель откажется от сделки, эти средства не возвращаются. 

Для заключения сделки по покупке жилья на стадии строительства покупателю необходимо зарегистрироваться в государственном реестре строящихся объектов OQOOD. Затем следует получить сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC) у застройщика. Иногда требуется получение NOC от генерального девелопера района. 

В Земельном департаменте Дубая покупатель и продавец оплачивают  регистрационный сбор — для каждого из них он составляет 2% от стоимости лота. Сюда прибавляются два фиксированных платежа — за инновации и знания, оба по 10 AED. Нередко встречаются предложения от застройщиков по полной уплате ими всех этих сборов.  

После этого необходимо обратиться в офис Земельного департамента Дубая для завершения сделки. Здесь потребуются следующие документы: 

• оригинал регистрационного свидетельства OQOOD;
• квитанции об оплате всех сборов и пошлин;
• NOC-сертификат; 
• оригинал договора купли-продажи между покупателем и застройщиком.

Обработка документации для завершения сделки занимает шесть рабочих дней. После этого покупателю выдаётся новое свидетельство OQOOD. По окончании строительства оно будет заменено на свидетельство о праве собственности. Также на руках у него будет договор купли-продажи с застройщиком (SPA). 

Сохраняйте все квитанции об оплате сборов до сдачи здания в эксплуатацию. Они потребуются для получения свидетельства о праве собственности. Если вы не сможете предъявить эти квитанции, то все регистрационные сборы придётся оплачивать повторно.

Расходы и документы при аренде с правом выкупа 

Контракты rent-to-own также регистрируются в Земельном департаменте. Юридически эта сделка требует заключения договора купли-продажи, поскольку предполагается, что в финале объект переходит в собственность арендатора. Также необходимо открыть отдельный счёт в банке для перечисления платежей по этому контракту. 

Для оформления контракта потребуются: 

• копия договора купли-продажи, зарегистрированного в реестре OQOOD;
• копия действительного удостоверения личности Emirates ID (для резидентов);
• копия действительного паспорта (для нерезидентов);
• письмо банка с указанием стоимости и срока аренды. 

Необходимо также оплатить следующие сборы:

• 0,25% от стоимости аренды — выплачивает арендатор;
• 2% от стоимости продажи — платит продавец недвижимости;
• 2% от стоимости продажи — оплачивает покупатель. 

Кроме того, взимаются фиксированные сборы за знание и инновации, как и в предыдущем случае, по 10 AED. 

Оформление тоже занимает шесть рабочих дней. Финальный документ, который покупатель получает по электронной почте, называется Initial rent-to-own contract.

В заключение скажем, что рассрочки всех видов весьма популярны в Дубае и составляют серьёзную конкуренцию ипотечным кредитам. Если покупатель уверен в своей способности выплатить в срок все оговоренные в контракте платёжи, то рассрочка, безусловно, предпочтительнее, чем любая другая схема оплаты.

Фото на обложке: Vangelis Kovu (Unsplash)