Как купить квартиру в ОАЭ

Квартира — самая популярная недвижимость в Эмиратах. В июне 2023 года их было продано в девять раз больше, чем вилл. Рост продаж по сравнению с аналогичным периодом 2022 года составил 22,4%, стоимость выросла на 9%. И пока нет никаких признаков изменения этой тенденции. Но есть нюансы, о которых следует знать. 

• Преимущества покупки квартиры в ОАЭ
• Сколько нужно денег, чтобы купить недвижимость в ОАЭ
• Можно ли купить недвижимость в ОАЭ иностранцу
• Где купить квартиру в Дубае
• Офф-план или готовая недвижимость
• Процесс покупки недвижимости в ОАЭ
• Какие расходы сопровождают покупку и содержание недвижимости в ОАЭ

Преимущества покупки квартиры в ОАЭ

Приобретение недвижимости в ОАЭ может быть очень привлекательной инвестицией. Причин для этого несколько:

• Удачное расположение. Многие основные города страны полностью или частично выходят к Османскому или Персидскому заливу. Это, а также прекрасные пляжи и развитая инфраструктура делают регион привлекательным для туристов. Два года подряд Дубай занимает первую строчку рейтинга премии Tripadvisor Travellers' Choice Awards в качестве самого популярного туристического направления.
• Благоприятная экономическая обстановка. Центральный банк ОАЭ прогнозирует рост экономики. 
• Качество жизни. Консалтинговое агентство Resonance Consultancy присудило Дубаю пятое место в рейтинге лучших городов мира для жизни, посещения и инвестирования.
• Возможность для инвестора получить резидентскую визу в ОАЭ. При покупке объекта стоимостью от 2 000 000 дирхамов ($544 000) выдаётся «золотая виза» сроком на 10 лет. Получает её не только собственник, но и его супруг или супруга, а также незамужние дети в возрасте до 25 лет. При покупке квартиры в Дубае стоимостью 750 000 дирхамов ($204 000) ВНЖ выдаётся на два года.

Сколько нужно денег, чтобы купить недвижимость в ОАЭ

В июне 2023 года цены на недвижимость в ОАЭ составили:

• 1 300 000 дирхамов ($354 000) за квартиры;
• 2 400 000 дирхамов ($653 000) за виллы/таунхаусы.

Эти показатели являются средними и могут варьироваться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от района, вида недвижимости (первичная или вторичная), площади и других параметров.

В то же время, если сравнивать с июнем 2022 года, рост цен составил 8,3% для квартир и 23,3% для вилл. 

В среднем один квадратный метр стоит:

• 9893 дирхама ($2700) в центре города;
• 7325 дирхамов ($2000) за пределами центра.

Можно ли купить недвижимость в ОАЭ иностранцу

Эмираты, с одной стороны, заинтересованы в инвесторах. С другой же, иностранцы могут купить квартиру или другое жильё далеко не везде. Долгое время полное право собственности для них и вовсе не было предусмотрено. Но сегодня абсолютное владение недвижимостью, именуемое фрихолд, доступно гражданам других государств в некоторых специально обозначенных районах.

Кроме того, люди, не являющиеся гражданами стран Персидского залива, могут оформить:

• лизхолд;
• узуфрукт;
• мусатаху;
• иджару.

Лизхолд

Так называется аренда сроком на  99 лет, при которой арендатор имеет все права собственника, а арендодатель никак не претендует на имущество и не влияет на обращение с ним. С учётом возможности дальнейшего продления договора такая долгосрочная аренда фактически приравнивается к неограниченному праву собственности. 

Узуфрукт

Это практически то же самое, что и лизхолд, — такой же вид долгосрочной аренды на 99 лет, но с одним важным ограничением: пользователь не имеет права вносить серьёзные изменения в недвижимость. Он может сделать косметический ремонт, сдать объект в аренду, обставить по своему усмотрению, но не вправе организовывать перепланировку, капитальный ремонт, реконструкцию и переустройство.

Мусатаха

Особый договор с правом последующего продления, дающий право развивать земельный участок и получать прибыль от его использования в течение 50 лет. Для иностранцев, как и в прочих случаях, данная форма владения доступна только в определённых, разрешённых законом, районах. Важно отметить, что такой участок может использоваться только в коммерческих целях. Иначе договор не будет зарегистрирован по праву мусатахи. 

Иджара

Своеобразная форма лизинга. Покупатель на начальном этапе выступает как арендатор, а впоследствии к нему переходит право собственности, так как арендные платежи учитываются как периодические выплаты за имущество.

Где купить квартиру в Дубае

Купить квартиру можно почти во всех эмиратах — в пределах всё тех же выделенных зон. Но рекорды по продажам бьют квартиры в Дубае. Так, по данным Betterhomes, в нём в 2022 году было зарегистрировано более 86 000 сделок по продаже жилья. Одними из наиболее привлекательных для покупки районов являются:

• Дубай Марина. В основном здесь расположены высотки с апартаментами. Есть променад вдоль моря с зонами отдыха, ТЦ и ресторанами. Если хотите купить квартиру в этом районе Дубая, то, согласно статистике, средняя цена за квадратный метр составит 35 500 дирхамов ($9600).
• Бизнес-Бэй. Деловой центр Дубая. Большая часть недвижимости здесь коммерческая — офисы, ТЦ и другие, но есть и жилые комплексы. Средняя цена квадратного метра составляет 21 500 дирхамов ($5800).
• Дубай Хиллс Эстейт. Один из самых удобных и экологичных районов Дубая с развитой инфраструктурой: есть все необходимые учреждения для жизни и при этом множество зелёных парков. В среднем за квадратный метр жилья просят 20 500 дирхамов ($5500).
• Джумейра. Самый престижный район Дубая. Изначально иностранцам не разрешено было в нём селиться, но впоследствии ограничения сняли. Несмотря на это, доступных квартир и домов тут немного, что также является одной из причин высокой цены за квадратный метр в этом районе — 29 000 дирхамов ($7800).

Офф-план или готовая недвижимость

В ОАЭ, как и в других странах, можно купить как готовую недвижимость, так и на этапе строительства. Последний вариант называется офф-план. Вот его основные характеристики.

Цена

Средняя стоимость офф-план квартиры в июне 2023 года составила 1 500 000 дирхамов ($408 300). В некоторых случаях это даже дороже готовой недвижимости, которая в среднем стоит 1 100 000 дирхамов ($300 000). Объясняется это тем, что застройщики предлагают клиентам проекты, благоустроенные значительно лучше: они могут включать личные бассейны, фитнес-центры премиум-класса, более современный и изысканный ремонт и так далее. 

Безопасность

Покупать офф-план жильё в Эмиратах вполне безопасно. Риски мошенничества и заморозки проектов стремятся к нулю. Сектор недвижимости для правительства страны является одним из приоритетных, поэтому всем строящимся объектам обеспечен строгий государственный контроль:

• Обязательная регистрация каждого нового проекта в Земельном департаменте Дубая (DLD).
• Наличие эскроу-счетов, на которые поступают деньги от покупателя. Там они замораживаются и выдаются застройщику только после завершения очередного этапа работ. Если компания по каким-то причинам отказывается от своих обязательств, правительство ОАЭ передаёт проект другому застройщику. Если и это сделать не получается, оплата возвращается покупателю.

Рассрочка

Эта форма покупки является распространённой практикой для строящегося жилья. Многие застройщики дают покупателям возможность расплачиваться за недвижимость поэтапно: например, 20% при заключении договора и оставшиеся 80% до сдачи дома в эксплуатацию по заранее оговоренному графику.

Есть вариант с оплатой не только на этапе строительства, но и после сдачи объекта в течение 1–3 лет. Рассрочка предоставляется на более льготных условиях, так как продавцы не оценивают кредитоспособность так же тщательно, как банки. Главное — внести первоначальный взнос в размере от 5 до 40% в зависимости от политики застройщика. График платежей и их размер также индивидуальны. Как правило, на них влияют стадия и сроки строительства: чем ближе к завершению, тем больше финансовая нагрузка на покупателя.

Процесс покупки недвижимости в ОАЭ

Процедура покупки жилья в ОАЭ включает следующие этапы:

• Подписание предварительного договора. Документ оформляется на арабском или английском языке и содержит точный адрес объекта, его стоимость, ответственность сторон. Если оплата вносится частями, текст сделки должен предусматривать график внесения платежей. При покупке квартиры в новостройке нужно убедиться в том, что в документе есть чёткое указание на дату завершения проекта.
• Подписание Меморандума о взаимопонимании. В Дубае его называют «контракт F» — унифицированная форма, которую можно скачать на сайте DLD. Обычно на этом этапе покупатель оплачивает аванс в размере, определённом договором, чаще всего это 10% от суммы сделки. Продавец выдаёт покупателю справку о передаче денег. Если купля-продажа не состоится, то оплата либо остаётся у продавца, либо возвращается покупателю в двойном размере в зависимости от того, по чьей вине срывается сделка.
• Оформление сертификата об отсутствии возражений (NOC). Продавец обращается к застройщику, который управляет зданием, и тот на фирменном бланке подтверждает отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и возражений на передачу недвижимости. В Дубае запросить NOC можно в мобильном приложении Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая RERA.
• Передача собственности. Она оформляется в земельном департаменте Дубая, где покупатель получает чек на оплату и документ о праве собственности. Данные о новом собственнике вносятся в реестр недвижимости ОАЭ.

Немного иначе оформляется покупка строящейся недвижимости. Не нужно получать NOC и контракт F, зато требуется подписание первичного договора о продаже.  После завершения строительства его переоформляют, в остальном порядок идентичный.

Купить квартиру в Эмиратах можно и через представителя, для этого нужно выдать ему нотариальную доверенность. Если она оформляется в Эмиратах, этого достаточно, для российских документов потребуются легализация через МИД и посольство ОАЭ, а также перевод на арабский язык.

Какие расходы сопровождают покупку и содержание недвижимости в ОАЭ

• Гонорар риэлтора. Размер договорный, но, как правило, не превышает 2% от стоимости жилья.  Нередко стороны делят его поровну между собой. 
• Единовременный налог 4% от суммы сделки. Его тоже можно разделить между продавцом и покупателем. Застройщики и вовсе могут сразу включить эту сумму в стоимость.
• Ипотечный сбор, который уплачивается только при покупке квартиры в кредит. Размер его составляет 0,25% + 290 дирхамов ($79).
• Административный сбор 540 дирхамов. Платится за выдачу документа о праве собственности.
• Регистрационный сбор от 2000 до 4000 дирхамов, в зависимости от стоимости объекта — до 500 000 дирхамов и свыше 500 000 дирхамов, соответственно. 
• Пошлина за выдачу свидетельства о праве собственности в размере 250 дирхамов.
• Взнос за NOC. Сумма зависит от застройщика и варьируется от 500 до 5000 дирхамов.

От уплаты ежегодного налога на недвижимость собственники в Эмиратах освобождены, но есть годовой взнос на содержание здания и прилегающей к нему территории, который может доходить до 5% от стоимости объекта.

В двух словах

Хотя иностранцы могут покупать недвижимость в ОАЭ только в определённых зонах, местный рынок всё равно предоставляет множество возможностей желающим купить квартиру. Постоянный рост цен на жильё свидетельствует о его инвестиционной привлекательности. Высокая безопасность и комфортные условия для жизни — дополнительные аргументы в пользу покупки.

Фотография на обложке: Mohammed Nasim (Pexels)