Как купить квартиру в Дубае

Дубай привлекает иностранцев качеством жизни, безопасностью и благоприятными условиями для бизнеса. К тому же в последние годы власти эмирата упростили процесс покупки жилья для экспатов, что способствовало увеличению спроса на квартиры и дома. Тем, кто планирует в ближайшее время обзавестись жильём в Дубае, рассказываем, с чего начать, на что обратить внимание, какова процедура и в чём особенности покупки жилья в самом популярном эмирате ОАЭ.  

• С чего начать покупателю
• Где покупать жильё в Дубае
• Процедура покупки жилья
• Расходы на покупку жилья
• Особенности покупки жилья в ипотеку

С чего начать покупателю 

Для начала отметим, что минимальный возраст для покупки недвижимости в Дубае — 21 год. Несовершеннолетние дети могут быть представлены в сделке купли-продажи родителями или законным опекуном. Однако для продажи имущества несовершеннолетнего сначала необходимо получить постановление суда. 

К покупке недвижимости в Дубае, как и в любом другом городе мира, нужно подходить осторожно и внимательно. Это непростая процедура, которую лучше доверить профессионалам. В эмирате работают десятки риелторских компаний, оказывающих широкий спектр услуг по подбору и оформлению жилья в собственность. Выбрать надёжную компанию можно по рекомендациям родственников, знакомых или коллег, которые уже пользовались ранее услугами риелторов. Ведь успешный риелторский бизнес во всём мире основан на удачных сделках и последующих позитивных рекомендациях клиентов. 

Если обратиться не к кому, можно поискать информацию в интернете. Ознакомьтесь с сайтом выбранной компании, обратите внимание на её опыт работы — в частности, на то, с какими крупными застройщиками она сотрудничает, насколько обширная у неё база объектов. Посмотрите, участвует ли компания в профессиональных конкурсах, номинируется ли на премии, как часто становилась победителем. Обычно компании, которые дорожат репутацией, стараются развиваться и поддерживать имидж, завоёвывая награды в профессиональной среде. Почитайте отзывы о компании на различных ресурсах. Однако самый важный момент, на который стоит обращать внимание при выборе компании, — это наличие у неё лицензии. В Дубае все агентства недвижимости должны иметь лицензию Агентства по регулированию сектора недвижимости (RERA).  

Где покупать жильё в Дубае 

В Дубае есть районы, в которых представлена только элитная недвижимость, и районы, где можно подобрать бюджетное жильё. Поскольку уровень доходов экспатов разнится, то и выбирают они разные районы для проживания. Например, районы Дубай Марина, Палм-Джумейра, Бизнес-Бэй и Даунтаун относятся к дорогим, а Интернешнл Сити или Дубай Спортс Сити считаются доступными. 

В городе есть спокойные районы и районы, где жизнь бьёт ключом почти круглые сутки. Например, Гринс или Джумейра Лэйк Тауэрс чаще выбирают семьи с детьми, потому что они организованы как районы для жизни с соответствующей инфраструктурой: магазинами, поликлиниками, парками и другими местами для семейного досуга. А в оживлённых и активных районах Дубай Марина и Бизнес-Бэй, напротив, предпочитают селиться пары без детей и одинокие люди. 

В любом случае нужно подбирать жильё, ориентируясь на собственные вкусы и потребности. Обратите внимание, как далеко оно расположено от вашего места работы, чтобы понимать, сколько времени вы ежедневно будете тратить на дорогу. Определите, какая инфраструктура для вас в приоритете — супермаркет или торговый центр в пешей доступности, поликлиника, школа, детский сад или фитнес-центр. Исходя из этого и выбирайте район.   

Сделки с недвижимостью в Дубае регулируются Законом о недвижимости № 7 от 2006 года. Документом определяется, кто может покупать в эмирате недвижимость в собственность. Согласно закону, иностранцам в ОАЭ предлагается два варианта владения недвижимостью: лизхолд (долгосрочная аренда на 99 лет) или фрихолд (полное право собственности). Значительная часть районов в Дубае относится к категории фрихолд. Однако районы лизхолд в эмирате тоже есть (например, популярный район Джумейра), поэтому всегда нужно уточнять, находится ли выбранный объект в зоне фрихолд. 

Если вы планируете в Дубае передвигаться на автомобиле, то при выборе жилого комплекса поинтересуйтесь, есть ли в нём паркинг. Наличие собственной парковки избавит вас от постоянной заботы, где поставить машину. В городе есть платные и бесплатные автостоянки, однако не всегда они могут быть рядом с жилым комплексом. 

Если вы покупаете жильё на вторичном рынке, то можете сами проверить статус объекта с помощью приложения REST Земельного департамента Дубая (DLD). Функция Mashrooi в этом приложении предоставляет пользователям подробную информацию о выбранной квартире или доме. Вы сможете удостовериться, что покупаете недвижимость именно у законного владельца, а также проверить наличие или отсутствие задолженности по уплате коммунальных и эксплуатационных платежей или ипотечных кредитов в отношении этой собственности.

Процедура покупки жилья 

При покупке жилья на первичном рынке, то есть в новостройке, иностранец может воспользоваться рассрочкой под 0% годовых на три года и при первоначальном взносе не менее 25% от стоимости объекта. Существуют и другие программы рассрочки. Например, покупатель делает первый взнос в размере 10%, а затем каждые полгода платит ещё по 10% в течение нескольких лет и 20% по завершении проекта. Или такой вариант: внести 60% от стоимости квартиры или виллы в период строительства и 40% при завершении объекта. 

При бронировании объекта покупателю обычно нужно внести 5% от его стоимости. Кроме того, при покупке жилья в строящемся проекте будущему собственник должен получить предварительное одобрение (зависит от стадии готовности проекта) в Земельном департаменте Дубая (DLD).   

Когда недвижимость выбрана и все условия оговорены с продавцом, подписывается договор купли-продажи, так же известный как Меморандум о взаимопонимании (MOU) или форма F. Образец договора можно найти на официальном сайте Земельного департамента Дубая (DLD).   

Обычно этот документ готовит для покупателя агент по недвижимости. Как только контракт будет готов, покупатель и продавец должны подписать его в присутствии свидетеля (того же агента). Покупатель платит стандартный залог в размере 10% от стоимости недвижимости официальному доверенному лицу. Залог возвращается покупателю после завершения передачи собственности. 

Далее покупатель, продавец и агент по недвижимости должны встретиться в офисе застройщика. Целью встречи является подача заявки и оплата Сертификата об отсутствии возражений (NOC) для передачи права собственности. Застройщик выдаёт NOC только в том случае, если у продавца нет непогашенных счетов за обслуживание. 

После того, как покупатель получил NOC, последним юридическим шагом при покупке недвижимости в Дубае будет встреча с продавцом в офисе Земельного департамента, чтобы узаконить новые права на собственность. Для этого покупатель должен иметь при себе: 

• чек с указанием стоимости недвижимости, подлежащей уплате продавцу;
• оригиналы документов, удостоверяющих личность покупателя и продавца (Emirates ID, паспорт);
• оригинальный NOC;
• подписанный контракт F (MOU). 

Затем на имя покупателя будет выдан новый документ о праве собственности, и он официально станет владельцем недвижимости в Дубае.

Расходы на покупку жилья 

Расходы на покупку жилья складываются из нескольких статей. Агенту по недвижимости необходимо будет заплатить комиссию в размере 2% от  стоимости недвижимости. Сбор Земельного департамента Дубая составит 4% от стоимости недвижимости плюс административный сбор в размере 580 дирхамов ($158). Плата за регистрацию собственности для недвижимости стоимостью менее 500 000 дирхамов ($136 142) равна 2000 дирхамов ($544) плюс 5% НДС, а для недвижимости стоимостью более 500 000 дирхамов ($136 142) — 4000 дирхамов ($1089) плюс 5% НДС. Сбор за выдачу свидетельства о праве собственности составляет 250 дирхамов ($68). 

Обычно сделка с недвижимостью в Дубае занимает около четырёх недель со дня подписания договора купли-продажи. Однако если жильё заложено или куплено по ипотеке, то процедура окажется более длительной и может занять до десяти недель.

Особенности покупки жилья в ипотеку 

Купить недвижимость в Дубае можно как за счёт собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита. Для оформления ипотеки иностранцу нужно предоставить несколько документов. Стандартный пакет включает действительный паспорт, справку о заработной плате или выписку с банковского счета. Одобрение предварительной заявки происходит в течение пяти рабочих дней. После этого подбирать себе жильё иностранец может в течение двух месяцев. Однако если недвижимость будет очень дорогой, то банк вправе потребовать от экспата подтвердить легальность его доходов и предоставить, к примеру, налоговую декларацию, торговую лицензию или финансовую отчётность (это касается собственников бизнеса). 

Покупатель должен быть готов и к дополнительным расходам, которые включают комиссию за оформление ипотечного кредита в размере 1% от суммы кредита. Кроме того, банк в обязательном порядке потребует произвести оценку имущества. Эта услуга обойдётся в сумму от 2500 дирхамов ($680) до 3500 дирхамов ($953) плюс 5% НДС. 

Кстати, если иностранец изначально планирует брать ипотечный кредит на покупку квартиры или дома в Дубае, то он может обратиться за помощью к ипотечному брокеру. Таких компаний в эмирате — несколько десятков. Ипотечные консультанты в Дубае должны пройти курс сертифицированных ипотечных брокеров (CMB), сертификат выдаётся Дубайским институтом недвижимости. Покупатель должен проверить наличие у компании лицензии регулирующего органа. Кроме того, список ипотечных брокеров в ОАЭ можно проверить на платформе Profezo. За свои услуги ипотечные брокеры берут комиссию в размере 1–2% от стоимости ипотечной сделки.

В двух словах 

Власти Дубая сегодня предпринимают различные шаги, чтобы привлечь в страну как можно больше иностранных инвестиций. С этой целью была упрощена процедура покупки жилья иностранцами. В настоящее время они могут купить в эмирате апартаменты или виллы в специальных фрихолд-зонах. Существуют различные варианты покупки: за собственные средства, в ипотеку или в рассрочку. Иностранцу важно выбрать надёжного риелтора, который посоветует хороший комплекс и профессионально проведёт сделку.

Фотография на обложке: Tom (Pixabay)