Как арендовать квартиру в Дубае: основные законы и правила

Спрос на аренду недвижимости за границей растёт по мере того, как всё большее распространение получают полностью удалённый и гибридный форматы работы. Особое место занимает Дубай, который стал крупным хабом. Многие инвесторы и бизнесмены если не живут здесь постоянно, то хотя бы держат «апартаменты для пиджака». Рассказываем, какими законами регулируются вопросы аренды недвижимости в Дубае, какие есть требования к съёмщикам и арендодателям и почему арендатор может быть выселен. 

• Как регулируется аренда недвижимости в Дубае
• Обязанности арендатора и арендодателя квартир в Дубае
  
• Самые частые вопросы, связанные с арендой в Дубае
  
• Разрешение споров между арендатором и арендодателем

Как регулируется аренда недвижимости в Дубае

Для защиты интересов собственников и арендаторов в Дубае в 2007 году организовали специальный государственный орган, регулирующий вопросы, связанные с недвижимостью, — RERA (Real Estate Regulatory Agency). RERA задаёт законодательную базу для арендных отношений на территории Дубая, описывает роли, права и обязанности лендлорда и жильца, чтобы сократить количество конфликтов из-за дискоммуникации. Особенно важно это потому, что на рынке ОАЭ много иностранных игроков с обеих сторон.

Основной документ, которым руководствуется RERA, — Закон об аренде №26, принятый в 2007 году. Он затрагивает правила аренды недвижимости в Дубае. Не касается он отелей и недвижимости, которые работникам бесплатно предоставляют их компании.

Стоит отметить, что все собственники недвижимости должны зарегистрировать договор аренды в RERA через онлайн-сервис Ejari. Это гарантирует защиту арендатора от распространённой в других мегаполисах схемы мошенничества: когда квартиру «сдают» сразу нескольким людям, а потом лендлорды пропадают с деньгами.

Обязанности арендатора и арендодателя квартир в Дубае

Арендодатель недвижимости в Дубае, согласно закону аренды RERA, обязан:

• предоставить помещение в жилом состоянии;
• передать его в полное пользование арендатору;
• устранять ущерб, который был нанесён не по вине арендатора;
• проводить ремонт при необходимости.

Арендатор в свою очередь обязан:

• использовать недвижимость по оговоренному назначению;
• вовремя вносить платежи за аренду квартиры;
• самостоятельно оплачивать коммунальные услуги (если не прописан иной вариант);
• вернуть недвижимость в том же состоянии, какое было при подписании договора.

Самые частые вопросы, связанные с арендой в Дубае

Разберём самые распространённые вопросы, которые могут возникать у лендлордов и арендаторов и на которые уже даны ответы в законодательных документах RERA.

Как разорвать договор аренды раньше срока?

Законно составленный контракт не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Договор может быть расторгнут собственником, если арендатор не платит ренту в течение 30 дней после получения счёта. Также собственник может разорвать соглашение, если арендатор использует недвижимость не по тому назначению, что было указано в договоре.

Как продлевается контракт аренды после окончания срока?

Срок аренды в соглашении должен быть указан обязательно. Согласно Статье 6 Закона об аренде RERA №26 2007 года, договор аренды может быть продлён. Для этого за 90 дней до истечения договора арендатор уведомляет собственника о своём намерении продлить контракт.

Срок продления — 1 год либо срок, аналогичный тому, что был зафиксирован в договоре: какой период меньше, на такой договор и продлевается. Таким образом, если договор подписывали на 8 месяцев, автоматическое продление происходит тоже на 8 месяцев. Если соглашение заключали сроком на 1,5 года, автоматически договор продлится только на год.

Договор не продлевается в случаях:

• если собственник заявляет о своём желании проживать в квартире самостоятельно и убрать её с рынка аренды;
• если недвижимость решили продать;
• если собственник собирается провести капитальный ремонт, который может помешать арендатору использовать квартиру по назначению во время работ;
• если речь о вилле, то собственник вовсе может принять решение снести её и перестроить. Тогда, естественно, арендатор там больше проживать не сможет — и договор не будет продлеваться на новый срок.

Во всех этих случаях собственник должен заранее предоставить подтверждение своих намерений.

Что будет, если собственник решит продать квартиру?

Если квартира перешла от одного собственника к другому, на арендатора это никак не влияет. Его защищает Постановление №26 2013 года. Это касается как продажи квартиры, так и наследования в случае смерти собственника: договор аренды продолжает действовать.

Можно ли что-то менять в квартире и кто должен делать ремонт?

Арендатор обязуется по окончании срока договора вернуть недвижимость собственнику в том же пригодном для жизни состоянии, в котором она была при подписании соглашения. На какие-то мелкие повреждения могут закрыть глаза, если они возникли не по вине арендатора, а вот если ущерб серьёзный, лендлорд вправе возместить его из страхового депозита. В спорных случаях (например, если собственник неправомерно отказывается вернуть депозит по завершению срока аренды) вмешивается RERA. В любом случае, прежде чем вносить какие-то изменения в арендованное жильё, нужно получить одобрение от собственника. 

Отметим, что арендатор вправе обратиться к собственнику с требованием провести серьёзные улучшения, если квартира непригодна для жизни. При этом, по закону, арендатор не обязан производить никакие ремонтные работы или нести расходы на них. Исключение — если к такой договорённости придут собственник и арендатор и составят об этом отдельное письменное соглашение.

В отличие от ремонта, меблировка может быть полностью переложена на плечи арендатора. Лендлорам разрешено сдавать квартиры без мебели, а арендаторам — принимать их и обставлять на свой вкус.

Может ли собственник поднять арендную плату?

Первые три года повышать арендную плату по договору нельзя. Далее коррекция ренты возможна, но просто так собственник не может повысить ставку. Чтобы сделать это, он должен направить заявку в RERA и свериться с калькулятором, который рассчитывает нормы повышения ренты.

Арендная ставка может быть повышена на 5-20%. Максимальное повышение возможно, если разрыв от текущей рыночной ренты превышает 40%. Чтобы представить, насколько может быть повышена арендная ставка в момент продления договора, можно воспользоваться онлайн-калькулятором Rental Index на сайте Земельного департамента Дубая. На основании текущих ставок аренды в районе, типа недвижимости, срока договора и ренты калькулятор покажет максимально допустимый размер увеличения ставки.

Уведомление о повышении ставки подаётся арендатору за 90 дней до продления договора аренды на следующий срок. Арендатор может согласиться на повышение аренды или отвергнуть его. Уведомление о решении направляется арендодателю за 60 дней до даты предполагаемого окончания договора.

Разрешение споров между арендатором и арендодателем

Допустим, у арендатора и арендодателя возникло разногласие, и стороны не могут найти ответы на свои вопросы в заключённом соглашении или законодательстве. Если никак не удаётся договориться, одна либо обе стороны могут обратиться к властям. Для этого нужно подать формальную жалобу в Центр разрешения споров, связанных с арендой, в Земельный департамент Дубая. 

Как положено технологичному мегаполису, в Дубае есть специальный сервис для жалоб — The Smart Judge. Он информирует собственника и арендатора об условиях арендного соглашения, правах и обязанностях сторон, а также даёт знать, есть ли у них в том или ином случае право подать судебный иск.

В двух словах

Арендный вопрос в Дубае регулируется с помощью RERA, благодаря чему большая часть переживаний о разногласиях исключается. Закон защищает обе стороны от мошеннических схем и неудобных условий, поэтому самое главное перед и во время аренды — действовать легально и, в случае необходимости, обращаться к Земельному департаменту.

Фото на обложке: Laura adai (Unsplash)