Ипотека в Дубае для россиян

Дубай — привлекательное и безопасное место как для экспатов, так и для инвесторов. Прежде всего это связано с приятными условиями для жизни, стабильной экономикой и лояльным отношением к иностранцам. Эти особенности спровоцировали большой интерес к местной недвижимости: только за 2022 год количество сделок увеличилось в три раза. Причём покупатели-россияне оказались среди лидеров.

В последнее время жильё в Дубае стало более доступным для иностранцев благодаря выгодным предложениям банков и застройщиков. Рассказываем, как купить квартиру в ипотеку в Дубае в 2023 году, что для этого нужно и как проходит сама процедура оформления.

• Особенности ипотеки для иностранных граждан
• Общие условия жилищного кредитования
• Кто может претендовать на ипотеку
• Этапы оформления жилищного кредита
• Выбор банка и подача заявки
• Поиск подходящего варианта недвижимости
• Заключение предварительного соглашения и оплата первоначального взноса
• Подписание кредитного договора
• Регистрация права собственности на недвижимость

Особенности ипотеки для иностранных граждан

Нерезидентам купить недвижимость в ОАЭ в ипотеку несколько сложнее, чем местным гражданам. Однако если заранее подготовиться и учесть все нюансы кредитования, то купить своё жильё в Дубае сможет любой иностранец. 

Для начала стоит позаботиться о получении резидентской визы. Так будет больше шансов на одобрение заявки на ипотеку. Обычно банки готовы предоставить кредит на сумму 70–75% от стоимости квартиры. 

Если же легальный статус резидента оформить не удалось, то можно рассчитывать на кредит только на 50% от цены за жильё. В обоих случаях недостающую сумму заявитель должен оплатить в качестве первоначального взноса. 

Помимо предоплаты нужно учитывать и дополнительные расходы — примерно 6–7% от стоимости жилья. Сама ипотека даётся на срок от одного года. Максимальный период для погашения долга — 25 лет. Именно поэтому финансовым организациям важен возраст потенциального заёмщика, а также его уровень дохода, наличие кредитных обязательств и семейное положение.

Кроме того, иностранец может приобрести в ипотеку не каждый понравившийся объект. Дом к моменту продажи должен быть уже сдан либо его сдадут в течение двух ближайших лет. 

Территориальное расположение недвижимости тоже имеет большое значение для банка. Недвижимость должна находиться в так называемых фрихолд-зонах — их на территории Дубая насчитывается более 20. Только в этих районах иностранные граждане могут полноправно владеть недвижимостью.

Если планируется досрочное погашение ипотеки, придётся заплатить штраф в размере 1% от суммы, но не менее 10 000 дирхамов. Такое ограничение касается жилищных кредитов с фиксированной ставкой. 

Ещё один важный нюанс: если квартира покупается в браке, она будет принадлежать только тому супругу, на которого оформлено право собственности. Лучше подстраховаться, ведь по законодательству Дубая совместное имущество не делится пополам, как в России.

Общие условия жилищного кредитования

На территории Дубая работают как зарубежные, так и местные банки, поэтому параметры кредитования могут отличаться. Большинство финансовых организаций выдают жилищные кредиты на следующих условиях.

1. Срок — от года до 25 лет. Заёмщик может выбрать удобный период для возврата долга, но для банков решающее значение имеет возраст заявителя. Чем старше клиент, тем меньше срок кредитования.
   
2. Процентная ставка — от 3,5% в год. Она может быть фиксированной, дифференцированной и дисконтированной — зависит от условий конкретного банка. В первом случае ставка остаётся неизменной на весь срок действия договора, во втором — привязывается в основном к ключевой ставке LIBOR, в третьем — замораживается по минимальному значению на определённый период. В любом случае величина ставки зависит от ставки LIBOR, устанавливаемой ЦБ ОАЭ.
   
3. Сумма — до 80% от стоимости квартиры. Размер кредита будет определять банк, исходя из характеристик и запроса заёмщика, стадии строительства квартиры — актуально для первичного рынка недвижимости, срока кредитования и других факторов.

Страхование тоже относится к обязательным условиям банков при выдаче жилищного кредита. При этом финансовые организации требуют оформить страховку на риск утраты жилья и отдельную — на здоровье заёмщика. Так, за первый вид услуги придётся заплатить 500 дирхамов, а за второй — до 1% от суммы ипотеки.

Кто может претендовать на ипотеку

Каждый банк вправе устанавливать свои требования к потенциальным заёмщикам. Однако на законодательном уровне существует список базовых критериев, которым должен соответствовать клиент для оформления ипотеки. В перечень обязательных параметров входят:

• Возраст. Для оформления жилищного кредита заёмщик должен быть старше 21 года на момент подачи заявки. При этом максимальный возраст — 65 лет для наёмных сотрудников, 70 лет — для предпринимателей и самозанятых иностранцев. 
  
  Так, например, у 50-летнего клиента есть возможность получить ипотеку. Однако в таком случае срок кредитования составит максимум 15 лет при условии, что он наёмный сотрудник.
• Уровень дохода. Минимальное значение будет зависеть от разновидности приобретаемого жилья и его стоимости. Например, если вы собираетесь покупать недорогие апартаменты, доход должен быть от 11–12 тысяч дирхамов.
  
  Тут есть важный нюанс: после выплат по кредитным обязательствам у заёмщика должно оставаться не менее 50% заработка. Причём сумма должна быть такая, чтобы на всех членов семьи выходило по 3,5–4,0 тысячи дирхамов.
  
  
• Первоначальный взнос. Размер предоплаты за квартиру напрямую будет зависеть от наличия резидентства. Если оформлен статус резидента ОАЭ, минимальная величина первоначального взноса составит 20%, чаще — 25% от стоимости жилья. Если не удалось получить статус по каким-то причинам, придётся подготовить не менее половины нужной суммы, чтобы купить квартиру в ипотеку в Дубае.
  
  
• Трудоустройство в ОАЭ. Если вы официально работаете или ведёте свой бизнес на территории эмиратов, это существенно увеличит вероятность одобрения ипотечного кредита. Однако положительное решение по заявке могут получить и безработные иностранцы.
  
  
• Наличие собственной недвижимости в ОАЭ. Это желательное, но необязательное требование дубайских банков. Когда у вас уже находятся в собственности другие объекты, кредитные организации охотнее выдадут нужную сумму на приобретение жилья. 

Немаловажное значение для банков имеет кредитная история заёмщика, но не в случае с иностранными клиентами. Проверить её у нерезидента довольно проблематично, если он никогда не обращался в местные финансовые организации. А если иностранец уже оформлял кредиты в ОАЭ, его кредитная история будет храниться в бюро Al Etihad. Отсутствие просрочек и задолженностей по прежним обязательствам положительно отразится на решении банка при рассмотрении заявки на ипотеку.

Этапы оформления жилищного кредита

Процедура оформления жилищного кредита состоит из нескольких этапов.

Выбор банка и подача заявки

В Дубае много финансовых организаций, предлагающих программы ипотечного кредитования для иностранных граждан. В тройку лидирующих банков входят Mashreq, HSBC, Emirates NBD. Условия и требования к заёмщику в них отличаются. Вы можете выбрать банк самостоятельно или обратиться за помощью к финансовому консультанту. Если предпочтительнее первый вариант, внимательно изучите и сравните параметры кредитования.

После выбора подходящего предложения укажите желаемую сумму и срок кредитования, а затем отправьте предварительную заявку в банк. Для этого следует заполнить небольшую форму: ФИО, e-mail, номер телефона, уровень ежемесячного дохода и другие данные.

К заполненной заявке прикрепите скан-копии документов. Их перечень может меняться в зависимости от конкретного случая. В базовый пакет документов входят:

• гражданский паспорт;
• справка или выписка из банка о доходах за последние полгода;
• справка о составе семьи. 

На изучение документов обычно уходит 3–5 дней. При положительном решении с вами свяжется сотрудник банка для дальнейшей консультации. В случае отказа вы получите соответствующее письмо на электронную почту.

Поиск подходящего варианта недвижимости

После предварительного одобрения ипотеки заёмщику даётся два месяца на выбор объекта. Помните: искать подходящие варианты жилья можно только во фрихолд-зонах. 

Ещё один важный нюанс: если вы обращаетесь за помощью к агенту, придётся в дальнейшем заплатить ему вознаграждение — это 2% от стоимости недвижимости и дополнительно 5% налога от этой суммы.

Заключение предварительного соглашения и оплата первоначального взноса

Когда подходящий объект выбран, нужно оформить с продавцом соглашение и внести предоплату. Деньги не передаются наличными и не переводятся на счёт. Подтверждением оплаты первоначального взноса служит чек. Его можно обналичить до окончания сделки лишь в том случае, если по каким-то причинам клиент решил отказаться от покупки.

Подписание кредитного договора

После заключения соглашения и передачи чека нужно отправить в банк оба документа. Сотрудник банка назначает оценочную экспертизу по выбранному объекту и уже после неё принимает окончательное решение — выдавать ипотечный кредит или нет. В случае одобрения стороны оформляют кредитный договор и оставшаяся сумма переводится на счёт продавца.

Важный момент: банки Дубая взимают комиссию в размере 1% от стоимости жилья за рассмотрение заявки и изучение документов. В случае отказа в получении ипотеки эта сумма возвращается клиенту.

Регистрация права собственности на недвижимость

После покупки квартиры необходимо зарегистрировать переход права собственности в Земельном департаменте Дубая. Одновременно следует оплатить два сбора DLD: 4% от стоимости объекта и дополнительный административный взнос 4000 дирхамов + 5% налога. 

После этого государственный орган выдаст свидетельство о праве собственности на недвижимость. Оригинал нужно передать в банк, где он будет храниться до полного погашения долга. Покупатель получит на руки заверенную копию документа.

В двух словах

Правительство и банки Дубая заинтересованы в привлечении капитала, поэтому предлагают выгодные условия жилищного кредитования для иностранцев и упрощённые схемы получения ВНЖ. Если вы не планируете переезжать в Эмираты, покупка даже небольших апартаментов в ипотеку станет выгодным вложением средств. Доходность от сдачи жилья в аренду — более 7% в год. Причём спрос на аренду недвижимости всегда будет высоким за счёт большого потока туристов и релокантов.

Фотография на обложке: Amir Hanna (Unsplash)