Ипотека для экспатов в ОАЭ: особенности, требования, порядок оформления

Недвижимость в ОАЭ — мечта многих экспатов. Когда не хватает собственных сбережений для покупки жилья, помощь иностранцам оказывают местные банки. Они предоставляют приезжим и даже нерезидентам Эмиратов различные варианты ипотечных программ. Правда, условия кредитования для иностранцев существенно отличаются от тех, что доступны гражданам страны. Рассказываем, что представляет собой ипотека для иностранцев в ОАЭ, какие требования банки предъявляют к заёмщикам и как оформить кредит.

• Особенности жилищных кредитов для экспатов
• Основные требования к заёмщикам
• Какие потребуются документы
• Пошаговое руководство для оформления ипотеки
• Подбор банка
• Подача заявки в банк
• Оформление предварительных договорённостей
• Получение кредита и заключение сделки
• Несколько важных нюансов получения ипотеки для нерезидентов

Особенности жилищного кредитования экспатов в ОАЭ

Условия предоставления ипотеки иностранцам в разных банках ОАЭ могут отличаться, но есть и общие положения: 

• Максимальный срок для погашения долга — 25 лет.
• Минимальный размер первоначального взноса — 20% от стоимости недвижимости.
• Максимальный размер кредита — 80% от полной суммы покупки (для нерезидентов Эмиратов — только 50%).

Процентная ставка у кредитных организаций ОАЭ может быть фиксированной и плавающей. Первая обычно распространяется на ипотеку с длительным сроком кредитования — от 10 лет. Размер платежей будет одинаков на весь период. Часть фиксированной суммы пойдёт на погашение основного долга, а другая — на оплату процентов. 

Плавающая или дифференцированная ставка напрямую зависит от ключевой, поэтому она меняется в течение срока погашения. Такая ставка начисляется на остаток основного долга, то есть платежи уменьшаются по мере выплаты кредита. Плавающая ставка обычно применяется, если срок кредитования не превышает 10 лет. В обоих случаях величина ставки варьируется в пределах 3–7% в год.

Приобретаемое в ипотеку жильё должно соответствовать нескольким критериям:

1. Недвижимость должна находиться в так называемой фрихолд-зоне. Только в этих районах иностранцы могут купить недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению: дарить, сдавать в аренду, продать, завещать или менять. В список фрихолд-зон в Дубае входят, например, Пальма-Джумейра, Даунтаун и десятки других. С полным списком можно ознакомиться здесь.
2. Если экспат собирается купить в ипотеку квартиру в строящемся доме, то до его сдачи в эксплуатацию должно оставаться максимум два года.

Основные требования к заёмщикам

Банки в ОАЭ предъявляют довольно строгие требования к заёмщикам. В разных финансовых организациях они могут отличаться, но во всех случаях учитываются следующие базовые критерии:

1. Возраст. На момент подачи заявки экспату должно исполниться минимум 21 год, по условиям некоторых банков — 25 лет. Ипотека должна быть погашена до исполнения заёмщику 65 лет, для самозанятых — 70 лет. Таким образом, если клиент подаст заявку на ипотеку в 50 лет, ему могут предоставить кредит только на 15 лет.
2. Наличие источника дохода. Заявитель должен быть наёмным работником местной компании или вести бизнес в Эмиратах. Рассчитывать на получение ипотеки могут и самозанятые иностранцы. 
3. Платежеспособность. Банки внимательно изучают доходы экспатов, а также учитывают существующие и будущие расходы по всем неисполненным обязательствам. Берётся в расчёт и минимальная сумма для проживания в стране — около $1000 на каждого члена семьи ежемесячно. По законодательству ОАЭ, банки вправе выдавать кредит лишь в том случае, если остаток ежемесячного дохода после вычета всех затрат и налогов составляет не менее 50%.

Многие банки проверяют и кредитную историю заёмщика, если она уже заведена. Для этого в Эмиратах действует база Al Etihad — доступ к ней есть у всех кредиторов страны.

Базовый комплект документов экспата для оформления ипотеки

Перечень необходимых документов может дополняться в зависимости от конкретного случая. В базовый комплект входят:

• заполненная форма заявки;
• копия действующего паспорта;
• копия резидентской визы;
• справка о составе семьи (в случае переезда с семьёй);
• Emirates ID;
• выписка с банковского счёта за шесть месяцев;
• подтверждение легальности происхождения средств (справка о заработной плате);
• договор купли-продажи или меморандум о намерениях купли/продажи жилья.

Иностранные документы должны быть переведены на английский или арабский язык.

Каждый банк вправе запросить у заёмщика дополнительные документы на своё усмотрение. Например, некоторые местные кредиторы требуют от заявителей справку об отсутствии судимости на родине, отчёты аудиторской проверки за последние несколько лет (касается самозанятых), свидетельство о браке.

Пошаговое руководство для оформления ипотеки

Процедура покупки жилья в ОАЭ, в том числе в ипотеку, считается одной из самых простых в мире. Тем не менее у иностранцев на разных этапах продвижения к сделке могут возникнуть вопросы и затруднения. Идеально, если процесс получения ипотеки сопровождает риелтор. Однако экспату будет полезно изучить процедуру заранее.

Шаг 1: Подбор банка

Для начала стоит изучить и сравнить ипотечные условия разных банков и уделить особое внимание требованиям к заёмщикам-иностранцам, размеру процентной ставки, максимальной сумме кредитования. Стоит учесть, что у кредиторов обычно есть список аккредитованных застройщиков. Лучше ознакомиться с ним заранее.

Когда подходящий банк определён, можно начинать собирать необходимые документы.

Будет полезно предварительно связаться с представителем кредитора и уточнить, какой пакет документов потребуется конкретно в вашем случае. Чем больше информации о предстоящей сделке получит банк, тем точнее будет предварительный список документов.

Шаг 2: Подача заявки в банк

В большинстве банков документы принимают как в отделениях, так и онлайн через официальные сайты. Независимо от выбранного способа нужно будет заполнить специальную форму заявки. В ней указываются паспортные и анкетные данные, сведения о доходах, месте работы и так далее. К заявке прилагается пакет необходимых документов.

Проверка данных заёмщика занимает от трёх до пяти рабочих дней. Процент отказов наиболее высок именно на этом этапе. Причины могут быть разные: недостаточный уровень дохода, плохая кредитная история, судимость, недостоверные или неполные сведения в заявке. Решение банка направляется уведомлением в личный кабинет заявителя или на электронную почту.

Если желаемый объект недвижимости не выбран заранее, банк даст два месяца на подбор.

Шаг 3: Оформление предварительных договорённостей 

Когда подходящее жильё выбрано, с продавцом оформляется соглашение о намерениях. Его нужно предоставить кредитору. Банк организует оценочную экспертизу жилья и только после получения отчёта примет окончательное решение по ипотеке.

Оценочная экспертиза и итоговое рассмотрение заявки будут стоить 1% от стоимости недвижимости. Если кредитор отклонит запрос, деньги вернут.

Шаг 4: Получение кредита и заключение сделки

Получив положительное решение, заявитель оплачивает первоначальный взнос и оформляет страховой полис на жильё — это обязательное условие. Услуга обойдётся в 0,5–1% от стоимости недвижимости. После подписания ипотечного договора банк переводит нужную сумму продавцу.

После совершения сделки можно регистрировать право собственности на недвижимость в Земельном департаменте. После регистрации заявителю выдают копию Свидетельства о праве собственности (Title Deed), а оригинал документа остаётся в банке до полного погашения ипотеки. Больше об этапах покупки недвижимости в ОАЭ можно почитать здесь.

Нюансы ипотеки для нерезидентов ОАЭ

Наличие резидентской визы — одно из главных условий получения жилищного кредита. У нерезидентов тоже есть возможность приобрести недвижимость в ипотеку, но условия будут жёстче, а вероятность отказа выше. Сумма первоначального взноса в таком случае составит не менее 50% от стоимости недвижимости. Кроме того, банк вправе потребовать дополнительный пакет документов. С другой стороны, резидентство в ОАЭ можно получить на основании покупки жилья.

Инвесторы в недвижимость могут приобрести жильё в ОАЭ даже удалённо, оформив доверенность на местного риелтора. Однако всегда лучше своими глазами увидеть объект до заключения сделки. Прохождение всех этапов покупки недвижимости, особенно в ипотеку, может занять от одного до двух месяцев. Поэтому инвесторам рекомендуют в любом случае оформлять долгосрочную визу, отличную от туристической. Резидентская виза значительно повысит шансы на получение кредита и улучшит условия.

В двух словах

Жилищные кредиты для экспатов и нерезидентов выдают многие банки ОАЭ: Ajman Bank, Emirates Islamic Bank, HSBC, Abu Dhabi Islamic Bank и другие. Перед подачей заявки важно изучить условия ипотеки и сравнить предложения разных финансовых организаций. На решение банка повлияют такие факторы, как возраст заёмщика, наличие резидентства и уровень дохода. Требования предъявляют и к недвижимости, одно из главных — расположение во фрихолд-зонах.

Фото на обложке: PhotoHound (Unsplash)