Покупка недвижимости всегда была и остаётся надёжным способом сохранить и приумножить свой капитал. Насколько данная инвестиция в итоге будет эффективной, во многом зависит от качества самого объекта: его первоначальной цены, расположения, инфраструктуры вокруг, готовности к использованию, ликвидности.
Рассказываем, что такое инвестиционная недвижимость и в какой стране её выгоднее купить.
Что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестиционная недвижимость — это объект имущества, который покупают, чтобы затем получить доход от его продажи или сдачи в аренду. При этом его собственником может быть как один человек или фирма, так и группа инвесторов.
Чаще всего с целью инвестирования покупают:
- Жилую недвижимость, включая загородную. Это самый распространённый вариант и консервативная инвестиционная стратегия, которая обычно несёт минимальные риски, поэтому подходит для начинающих инвесторов. Впрочем, если вы купите квартиру на пике спроса, после чего среднерыночная цена за квадратный метр начнёт падать, убыток от такого вложения может оказаться довольно большим.
- Коммерческие объекты, в том числе склады, магазины, офисные здания и парковки. Их чаще всего приобретают инвесторы с опытом, понимая принципы эффективной сдачи площадей в аренду в будущем. Они оценивают многие факторы: например, достаточная ли у места проходимость, заметно ли оно для будущих посетителей, удобно ли добираться до него на общественном или личном транспорте.
- Земельные участки. Здесь всё зависит от того, как вы собираетесь в дальнейшем их продавать. Если планируется исключительно перепродажа, то это наиболее простой вариант вложений, не требующий дополнительных затрат. Если же земля будет делиться или трансформироваться, возможно, вам потребуются дополнительные инвестиции и помощь специалистов.
- Новостройки на различных этапах до сдачи в эксплуатацию. Это самый рискованный вариант, так как покупатели нередко сталкиваются с задержками и мошенничеством. В этом случае важно правильно оценить качество уже имеющегося здания, понаблюдать за скоростью строительства и больше узнать о застройщике. Например, найти отзывы о его работе, уточнить, были ли случаи срыва сроков сдачи домов в эксплуатацию, факты судебных разбирательств или недобросовестного поведения по отношению к клиентам.
Фото: Max Rahubovskiy (Pexels)
Какие объекты лучше всего покупать?
При выборе инвестиционной недвижимости следует обратить внимание на несколько вещей:
- Расположение объекта. Часто именно этот критерий имеет решающее значение для инвестора, так как он сильно влияет на возможность быстрой продажи или сдачи недвижимости в будущем. Район считается перспективным, если вокруг в пешей доступности вы найдёте всю нужную для жизни и работы инфраструктуру: удобный подъезд для машины и парковку, остановки общественного транспорта, популярные магазины, школы и детские сады, места для отдыха на природе и прогулок с детьми.
- Стоимость покупки. Стоит внимательно оценить все доступные аналогичные предложения в ближайшем районе, чтобы подобрать выгодное соотношение цены и качества. Важно также понимать, что изначально крайне низкая стоимость может маскировать скрытые мотивы продавца, поэтому такой объект лучше проверять с особенной тщательностью. По возможности поговорите с соседями, уточните, кто живёт рядом с вашим будущим вложением, убедитесь, что все документы в порядке, нет задолженностей по коммунальным платежам и обременений. Покупая недвижимость за рубежом, лучше воспользоваться услугами риелтора, который проконсультирует вас или проверит объект самостоятельно. Это уменьшит вероятность неудачной инвестиции из-за незнания тонкостей законов чужой страны.
- Необходимость дополнительных вложений. Рассчитывая приблизительную доходность вашей инвестиционной недвижимости, не забудьте учесть затраты на её подготовку к последующей продаже или сдаче в аренду, включая необходимый ремонт или перепланировку.
- Расходы на поддержание недвижимости до момента продажи. Поскольку некоторое время эта недвижимость будет находиться в вашей собственности, налоги, коммунальные платежи, уборка, поддержание корректной работы систем и оборудования лягут на ваши плечи. Если вы покупаете объект под сдачу в аренду, учитывайте расходы на его обслуживание между арендаторами.
- Спрос на недвижимость в районе. Этот пункт важен для определения последующей ликвидности вашего предложения, то есть возможности быстро продать или сдать объект. Если доступных площадей вокруг вас немного, а расположение востребованное, это позволит увеличить итоговую стоимость продажи.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
В отличие от покупки собственности в своей стране, инвестиция в иностранную недвижимость добавляет к общему списку плюсов ещё и возможность получить вид на жительство. Поэтому нередко именно ВНЖ становится главной причиной таких вложений. Подобные программы привлечения иностранных инвестиций есть у многих стран. Но помимо уже упомянутых особенностей, в любой стране в первую очередь важно оценить рост рынка в целом: как изменилась стоимость подобного объекта за последний год. В этом вам может помочь риелтор или же публичная статистика государства, которая есть на местных официальных сайтах.
Фото: Mikey Harris (Unsplash)
Рассмотрим наиболее выгодные варианты инвестиций в зарубежную недвижимость.
Турция
Турция — лидер по темпам роста средней стоимости квадратного метра площади за границей. В связи с активной миграцией населения и инфляцией стоимость инвестиционной недвижимости здесь растёт невероятными темпами: прирост в 2022 году составил 250%. Самыми популярными городами для покупки стали Стамбул, Анталья и Мерсин.
Стамбул. Фото: Anna Berdnik (Unsplash)
Чтобы получить временный вид на жительство в Турции, требуется вложить в недвижимость сумму от $75 000 в крупных городах и от $50 000 в малонаселённой местности. К примеру, в Мерсине в пешей доступности до моря можно купить квартиру с одной спальней в жилом комплексе за $60 000 — $70 000.
Турция — одна из немногих стран, которая предлагает инвесторам гражданство в обмен на инвестиции в недвижимость. Для этого сумма вложений должна быть больше $400 000. Это средняя цена апартаментов в Стамбуле площадью в 80 кв. м.
ОАЭ
Ещё одна популярная страна для покупки инвестиционной недвижимости: рост рынка в ОАЭ в 2022 году составил 150–200%. Наиболее привлекательными городами считаются Дубай и Абу-Даби.
Дубай. Фото: Jeshoots.com (Unsplash)
Вид на жительство в Эмиратах можно получить при вложении в недвижимость суммы от $205 000. За эти деньги, например, вы сможете купить апартаменты в 40–45 кв. м в жилом комплексе в Дубае. Прибыль от сдачи квартиры в этом регионе может достигать 4–5% от стоимости в год. Многих инвесторов также привлекает возможность купить недвижимость в ОАЭ за криптовалюту.
Несмотря на достаточно лояльное отношение Эмиратов к иностранцам, приобрести квартиру гражданин другой страны вправе только в так называемых фрихолд-зонах — территориях свободного владения недвижимостью. При этом правила покупки в разных эмиратах будут отличаться.
Европа
Некоторые страны Европы также предлагают иностранным гражданам временный или даже постоянный вид на жительство в обмен на вложения в недвижимость.
Например, для того, чтобы получить ПМЖ на Мальте, достаточно приобрести инвестиционную недвижимость на сумму от 300 000 евро. Это позволит вам как самому жить в купленном доме, так и получать пассивный доход, сдавая его. Бонусом станет возможность безвизового въезда во все страны Шенгенской зоны. При этом рост стоимости недвижимости в Европе в последние годы также достаточно высокий: 9–10%.
Валетта, Мальта. Фото: Luke Tanis (Unsplash)
Топ-5 стран Европы, где можно получить ВНЖ за покупку недвижимости с наименьшими вложениями:
Страна | Категория | Сумма |
Греция | ВНЖ | 250 000 евро |
Латвия
(ограничено для граждан России и Белоруссии) | ВНЖ | 250 000 евро |
Кипр | ПМЖ | 300 000 евро |
Мальта | ПМЖ | 300 000 евро |
Испания | ВНЖ | 500 000 евро |
Если вы покупаете зарубежную недвижимость в Европе с целью заработка на аренде и при этом не проживаете где-то поблизости, то проще всего будет воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмёт на себя все работы, связанные со сдачей вашей собственности и поддержанием её в порядке. Приблизительная доходность такой инвестиции будет зависеть от выбранной стратегии. Для всего региона она в среднем составляет 4–5% от стоимости в год до уплаты налогов.
Важно помнить о нюансах использования недвижимости в разных странах. Так, например, в Барселоне и Мюнхене нельзя сдавать в краткосрочную аренду квартиры, в которых вы живёте сами. Для этого нужна лицензия, которую невозможно получить на квартиру или дом по вашему желанию. Жильё с такой лицензией продаётся редко и по высокой цене.
Барселона, Испания. Фото: Miquel Migg (Unsplash)
В Берлине такой проблемы с долгосрочной арендой жилой недвижимости у вас не будет, но если вы хотите получать прибыль от краткосрочной сдачи квартиры или таунхауса, то дом должен быть передан под управление компании с лицензией на подобную деятельность.
Внимательнее всего нужно быть с покупкой жилья в Австрии: в стране практикуется несколько десятков видов владения недвижимостью. Если ваша квартира куплена только для сдачи в аренду, самостоятельно жить в ней вы не сможете.
В Латвии на данный момент действуют ограничения на получение ВНЖ для граждан России и Белоруссии.
Грузия
Грузия — ещё одно достаточно популярное направление в последнее время. Цены на жильё и аренду растут высокими темпами, что увеличивает привлекательность инвестиций. Особенно это заметно в столице, Тбилиси. Средняя цена за квадратный метр жилой площади составляет $900–1000. А прибыль от сдачи недвижимости в аренду примерно равна 5–7%.
Тбилиси. Фото: mostafa meraji (Unsplash)
Для получения временного вида на жительство при покупке недвижимости в Грузии понадобится вложить не менее $100 000. Продлевать ВНЖ необходимо каждый год. Если инвестора интересует ПМЖ, покупка должна быть на сумму свыше $300 000.
Для оформления сделки, чтобы упростить для себя процедуру, особенно если вы выбрали объект на вторичном рынке, лучше воспользоваться услугами риелторов. Из документов понадобятся только паспорт и переводчик.
В двух словах
Вложения в инвестиционную недвижимость могут принести хороший доход от последующей продажи или сдачи в аренду, если осознанно подходить к выбору. Купленная квартира за границей при желании также может стать новым местом жительства, если стоимость покупки будет достаточной для получения ВНЖ.
Фото на обложке: Igor Starkov (Pexels)
