Инвестиции в недвижимость Дубая: что выбрать в 2023 году

Бурно развивающийся эмират Дубай предлагает инвесторам огромный выбор новых строительных проектов, которые потенциально могут обеспечить более высокую доходность и приумножить капитал в более короткие сроки, чем в других странах.

Это неудивительно. Ведь последние несколько лет были потрачены на то, чтобы сделать из Дубая совершенно новый город — ультрасовременный, динамичный и, что очень важно, максимально цифровизированный, комфортный и безопасный. Сюда переезжают состоятельные люди из многих стран. Уже сейчас в Дубае проживают 67,9 тыс. HNWI (люди, чьё состояние — от $1 млн до $30 млн) и 13 UHNWI (состояние превышает $30 млн).

Рассказываем, какие возможности для успешных инвестиций сегодня есть в Дубае.

• Потенциал роста цен на недвижимость
• Население и экономика Дубая
  
• Виды инвестиционных стратегий в Дубае
  
• Что выбрать?
  

Потенциал роста цен на недвижимость 

В последние несколько лет цены на жильё в среднем ценовом сегменте растут плавными темпами. В прошлые годы кризис перепроизводства больно ударил по многим арабским застройщикам, так что к нынешнему моменту в большинстве своём они стали осторожнее и тщательно просчитывают каждый следующий проект. Новые территории осваиваются не спеша, причём инфраструктура планируется заранее и строится одновременно с жилыми домами.

Этому способствует и государственная политика — в частности, ужесточившийся контроль за всеми стройками. Теперь все застройщики в обязательном порядке регистрируют свои проекты в Земельном департаменте Дубая, его сотрудники регулярно инспектируют каждую стройплощадку. Кроме того, введена система эскроу-счетов, на которые поступают все деньги от покупателей, а девелоперы могут воспользоваться ими только после окончания очередного этапа строительства. Наконец, власти эмирата взяли на себя обязательство в случае банкротства застройщика находить ему замену и достраивать здание либо возвращать покупателям средства со счетов эскроу. Последнее происходит редко и только на начальных этапах строительства.

В 2022 году, если говорить о тех же средних ценовых сегментах, апартаменты в строящихся домах в Дубае подорожали на 10%, вторичное жильё поднялось в цене на 16,8%. При этом цены пока ещё остаются на 21,4% ниже последнего пика 2014 года — и им есть куда расти. 

В Дубай прибывает всё больше релокантов, которые привыкли к премиальному уровню жилья, а после кризиса 2009 года высокобюджетных объектов в городе строилось не так много. Поэтому в верхних ценовых сегментах ситуация иная. В лучших районах Дубая цены на элитное жильё выросли на 89% за год, свидетельствует исследование компании Knight Frank. 

Правда, это рост с низкой базы. Если посмотреть на средние цены сделок, то они составляют 3220 AED ($870) за 1 кв. м, и по этому показателю местный рынок элитного жилья — один из самых доступных в мире. Сравним, например, с азиатскими столицами: Гонконг — $31,9 тыс. за 1 кв. м, Сеул — $22,35 тыс. за 1 кв. м, Сингапур — $19,8 тыс. за 1 кв. м. Так что потенциал роста немалый.

Надо также учитывать, что на цену квадратного метра влияет общий метраж помещения. И в Дубае застройщики всё ещё соревнуются в площадях апартаментов, которые иногда превышают 600 кв. м, и пентхаусов, которые занимают, как правило, от 2000 кв. м. Эта характеристика пока считается одной из основных для причисления к премиальному сегменту, но проекты, включающие лоты небольших площадей, заслуживают более пристального внимания инвесторов.

По данным Dubai Land Department, за 2022 год в Дубае было совершено 97 252 сделки с недвижимостью — на 59,5% больше, чем в 2021 году. Их общий объём составил 265 млрд AED (около $70 млрд). Для сравнения: почти на такую же сумму (295 млрд AED или $80,2 млрд) было продано жилья за предыдущие три года. 

В 2022-м продолжался и рост арендных ставок — за год цены на аренду вилл прибавили 27,1%, а в сегменте апартаментов рост составил 24,9%. При этом премиальный сегмент демонстрирует более впечатляющий рост. Элитные апартаменты под аренду поднялись в цене на 24–54%, а аренда роскошных вилл подорожала на 54%. Но нынешние ставки всё ещё ниже, чем в 2014 году. Например, в популярном прибрежном районе Дубай Марина средняя стоимость аренды составила 121 тыс. AED ($32,9 тыс.), и это на 9% меньше, чем девять лет назад.

Население и экономика Дубая 

Население Дубая динамично растёт. По отношению к 2013 году его численность увеличилась более чем на треть, с 2,1 млн до 3,55 млн человек, за постпандемийный период рост населения составил 4%. А в соответствии с Генеральным планом развития эмирата, к 2040 году на его территории в комфортных условиях сможет проживать 7,8 млн человек. 

В январе 2023 года правитель Дубая шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум  анонсировал программу Dubai Economic Agenda — D33, которая должна увеличить объём внешней торговли с 14,2 трлн AED (данные последнего десятилетия) до 25,6 трлн AED в следующем десятилетии. Запланировано, что объём прямых иностранных инвестиций вырастет с 32 млрд до 60 млрд AED в год. Таким образом, Дубай намерен войти в тройку самых востребованных регионов мира для ведения бизнеса и туризма, а большинство ключевых экономических показателей эмирата удвоятся. 

В дополнение к этому правительство объявило о старте проекта «Песочницы Дубая» для тестирования и коммерциализации новых технологий, а также о запуске программы по привлечению лучших университетов мира, которая, как ожидается, превратит Дубай в глобальный инновационный центр высшего образования. Наконец, было объявлено о масштабной государственной поддержке малых, средних и крупных частных предприятий с высоким потенциалом в целях содействия их глобальному росту. 

При должном уровне реализации заявленная программа в очередной раз повысит интерес к Дубаю как со стороны состоятельных релокантов, так и со стороны инвесторов. Профессиональные участники дубайского рынка недвижимости полагают, что благодаря новому притоку жителей рост цен и арендных ставок на жилые объекты продолжится.

Виды инвестиционных стратегий в Дубае

Приняв решение вкладываться в объекты рынка недвижимости, инвестор должен выбрать для себя одну из стратегий вложения либо решить, в каком соотношении он будет использовать несколько разных подходов к инвестированию.

1. Покупка на этапе начала строительства, или off-plan

Это наиболее очевидная и самая рискованная форма инвестиций с целью последующей перепродажи на высокой стадии готовности, когда цены на квартиры в проекте поднимаются. Есть также её разновидность — pre-launch: бронирование и покупка на этапе, когда застройщик только анонсировал объект. Эти стратегии часто называют спекулятивными.

Риски инвестора здесь тем выше, чем менее известен застройщик и чем меньше число уже построенных им зданий. Покупая у известных компаний, особенно связанных с государством: Emaar, Dubai Properties, Nakheel, Meraas — можно быть уверенным, что проект будет закончен в срок. В случае с небольшими девелоперскими компаниями, недавно вышедшими на местный рынок, такой уверенности нет.

Однако известно, что чем выше риск, тем выше и потенциальная прибыль. Профессиональные инвесторы тщательно изучают каждый новый проект и компанию-застройщика в поисках новых, не встречавшихся ранее преимуществ. Это могут быть редкие и впечатляющие виды из окон, оригинальные функциональные планировки, необычная и эффектная авторская архитектура, ультрасовременные технологии строительства и оснащения зданий, дизайн от известных бюро. Всё это при должном уровне компетенций увеличивает шансы на рост интереса покупательской аудитории к проекту, а значит, и на повышение прибыли.

Доходность спекулятивной стратегии колеблется от 15 до 80% годовых, но крайние значения могут быть и ниже, и выше. Всё зависит от спроса на проект после его завершения, от ситуации на рынке аренды в конкретном районе, а также от макроэкономических факторов.

2. Покупка для сдачи в аренду

Консервативная стратегия инвестирования, весьма популярная в Дубае: покупка апартаментов и вилл на средних или финальных этапах строительства с последующей сдачей в аренду. Поскольку рост арендных ставок продолжается, многие инвесторы охотно выбирают именно этот вид вложений, представляющийся наиболее безопасным. 

Средние значения доходности от сдачи жилья в аренду в популярных районах Дубая находятся на уровне 7,5–8% – это намного выше, чем в Лондоне (2,6%), Нью-Йорке (5%), Париже (3,5%) и других мировых столицах.

Таблица доходности от аренды апартаментов по 15 районам Дубая

3. Флиппинг

Стратегия инвестирования, популярная в США и других западных странах. Она заключается в покупке готового жилья у застройщика, как правило, после сдачи проекта в эксплуатацию с последующим улучшением его характеристик. Производятся дополнительный ремонт, меблировка и оснащение техникой, работы по ландшафтному дизайну, а затем квартира или дом продаются по более высокой цене в формате «приехать с чемоданом и жить». 

Кстати, в ОАЭ все застройщики передают любое жильё покупателю в состоянии, пригодном для проживания. Оно включает не только финишную отделку, но и встроенные шкафы, кухонный гарнитур. Поэтому стратегия флиппинга бывает успешной в основном в премиальном сегменте, где спрос на полностью готовые лоты весьма высок. 

Доходность флиппинга напрямую зависит от количества приобретаемых и ремонтируемых лотов и от сроков их продажи. Если квартира «зависает» в базах данных дольше чем на месяц-два, доходность заметно падает. Поэтому опытные флипперы тщательно выбирают самые модные на момент покупки районы, придирчиво подходят к базовым характеристикам апартаментов (виду из окон, набору инфраструктуры жилого комплекса в целом), а ремонт и меблировку стараются сделать как можно быстрее.

Успешные флипперы ставят своей целью доходность от 30% годовых. В отдельных случаях она может доходить и до 120%, но для этого флиппинг должен стать основным бизнесом с высококлассной командой.

Что выбрать?

Выбирая стратегию инвестирования в жилую недвижимость Дубая, нужно ориентироваться на собственный опыт.  Если ваш бизнес в прошлые годы был тесно связан с отделочными работами, вы хорошо разбираетесь в мебели или у вас есть выходы на отличных профессионалов в этих областях — у вас, скорее всего, получится заработать на флиппинге.

Если вы уже неоднократно имели дело с покупкой и продажей квартир, успешно преодолевали проблемы, которые возникают в этом процессе, вам нравится изучать и сравнивать новые строительные проекты, а также если вы видите возможности там, где другие проходят мимо, то, скорее всего, ваш путь — спекулятивная стратегия.

В том случае, если вы опытный арендодатель и умеете нивелировать разнообразные конфликты, возникающие у арендаторов с соседями, управляющей компанией, внимательно следите за тем, что происходит в разных районах города, знаете, какие из них становятся популярнее остальных и какова их основная аудитория, — вам стоит пойти по консервативному пути.

Фото на обложке: Nextvoyage (Pexels)